Для чего арендуют землю

Для того, чтобы реализовать данное право, арендатор должен в письменном виде уведомить собственника о намерении заключить договор на новый срок. Уведомление можно передать или отправить почтой в течение разумного срока, либо в срок, о котором стороны условились в соглашении.

Права участников соглашения

По смыслу названных законов можно вывести определение права аренды земельного участка. Итак, право аренды земельного участка – это право владения и пользования землей, которое предоставляется на определенное время с возможностью его продления.

Преимущественное право аренды земельного участка

Для собственника важно конкретно понимать, кому и с соблюдением каких гарантий он передает свое недвижимое имущество – землю, а арендатору более важно изучить все необходимые документы на участок, чтобы спрогнозировать степень своей свободы в процессе обращения с земельным наделом и учитывать те ограничения, которые установлены законом и, в частности, самим владельцем земли.

1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Риски покупки жилья на арендованной земле

• предназначение участка;
• градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы.

В качестве арендодателей выступают и местные органы власти. Муниципалитет, наравне с Федеральными структурами является собственником большинства участков, расположенных на территории субъектов.

Юридическое лицо

• особо охраняемых участков;
• земель лесного фонда;
• территории, на которых расположены муниципальные или государственные водные объекты;
• объекты культурного и археологического наследия, в том числе и всемирного, исторические заповедники и музеи;
• объекты обороны, безопасности и таможни;
• объекты, предназначенные для строительства, реконструкции и эксплуатации морского, водного и воздушного транспорта;
• объекты космической инфраструктуры;
• гидротехнические сооружения;
• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
• территории, зарезервированные для муниципальных или государственных нужд;
• объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Если же вы потенциальный арендатор, то прежде чем заключите договор, тщательно изучите все документы, имеющиеся на приглянувшийся участок. Благодаря этому сумеете понять, насколько вы будете свободны в своей деятельности, если развернете ее на упомянутом наделе.

Права арендодателя

• по обоюдному согласию арендодателя и арендатора;
• смерть действительного собственника, не имеющего наследника;
• смерть арендатора, не имеющего преемника, который хочет продолжать дело наследодателя;
• приобретение участка юрлицом, действующим в интересах государства;
• нарушение арендатором условий договора;
• расторжение договора может произвести лишь судебный орган.

Правомочия арендатора

• использовать надел согласно целям, указанным в договоре;
• стремиться не ухудшить состояние грунта при эксплуатации участка;
• за свой счет заботиться о поддержке земли в надлежащем состоянии;
• по окончании срока договора вернуть надел владельцу в неизменном состоянии либо измененном в пределах, прописанных в статусе документа об аренде.

Как юрист отмечу крайнюю размытость формулировок ФЗ №43. Например, «жилые помещения в домах блокированной застройки». Это что, таунхаусы? Или комнаты в общежитии? Или один коттедж на 3-4 семьи? Могу долго рассуждать и про другие пункты, но не вижу смысла. Отдельные положения могут быть интерпретированы по-разному, что оставляет богатый простор для трактовки закона. Так быть не должно.

Все, должно быть, гадают: почему 49 лет? Откуда взялась эта магическая цифра? Правовые основы договора аренды участка с государством заложены Гл.V.1 и в частности ст.ст.39.1, 39.8 Земельного кодекса России. Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Теория: на каком основании заключаются договоры?

Любопытный факт! Вспоминая госпрограммы по наделению граждан землёй, невольно приходит на ум «Дальневосточный гектар». В 2021 г. ею воспользовались 11500 человек, а всего за период существования – 76,6 тысяч. Немного для страны со 145-миллионным населением и армией переселенцев, не правда ли?

Земельные наделы могут предоставляться гражданам в собственность или на праве аренды. Одной из главных целей получения земли из муниципального фонда является возведение частных домов. В нашей статье расскажем о порядке получения земли в аренду под ИЖС, а также о нюансах прохождения отдельных этапов выделения участков.

Как взять землю в аренду под ИЖС?

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных законом.

Сроки аренды земли под ИЖС

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Основные признаки аренды земель:

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2021 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Особенности аренды земельных участков:

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

ФЗ №209 разрешает передавать права и обязанности по договору аренды в залог, использовать их как паевой взнос в уставной капитал в пределах заключенных сроков. При этом достаточно лишь уведомить о планах владельца, его согласие на такие действия не требуется. Заключение между сторонами нового договора необязательно, всю ответственность перед арендодателем автоматически принимает на себя новый арендатор.

Кто имеет право получить участок на неопределенное время (бессрочно)

Важно помнить, что законодательство не дает определения бессрочной аренды с правом наследия. Свой алгоритм существует только у земель, предоставленных в право пожизненного владения с возможностью наследия. Если земля выделялась под ведение личного подсобного хозяйства, строительства, садоводства, то наследники имеют право подавать заявление и на регистрацию такой земли в личную собственность на основании пункта 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ. От местных властей не требуется принятия отдельного решения, все происходит в автоматическом режиме.

Особенности наследства и приватизации

Как принять участие в торгах участками земли? Все владельцы в обязательном порядке размещают условия и время проведения торгов по выделению земельных участков в аренду на официальном сайте РФ www.torgi.gov.ru. Кроме того, сведения публикуются в официальных средствах СМИ местного самоуправления.

• Отсутствии прав на расторжение договора до истечения срока его действия;
• Прекращении договорных отношений со стороны местных органов власти досрочно;
• Наложении обременения на землю сторонними лицами;
• Изъятии участка в принудительном порядке в пользу государственных организаций;
• Возникновении претензий по ухудшению качества почвы и экологического положения участка;
• Повышении арендной платы;
• Отказе в выкупе участка

Земля может передаваться в аренду при условии последующего выкупа или безвозмездного оформления в собственность. К примеру, в некоторых регионах практикуется выдача земель многодетным семьям. Участки могут быть переданы в долгосрочное использование бесплатно с возможностью приватизации после окончания срока договора аренды.

Цели долгосрочной аренды земли

В заключении повторимся, что любой гражданин нашей страны вправе взять землю в аренду у государства на бесплатной или коммерческой основе, заключив договор на 49 лет. Данный срок является максимальным. По его истечении, при обоюдном согласии сторон, земля может быть приватизирована или выкуплена в частую собственность.

• Согласно пункту 2 ст. 39.6 ЗК РФ аренду предоставляется участок для строительства жилого дома без публичных торгов;
• В силу пункта 8 ст. 39.8 ЗК РФ срок договора аренды не более 20-ти лет;
• После сооружения частного жилого дома, арендатор имеет право на оформление частной собственности на землю без проведения публичных торгов.

Аренда земли с последующим выкупом

В главе Земельного кодекса РФ установлены условия и регламент предоставления участков физическим лицам для строительства индивидуальных жилых домов. Земля, переданная на основании договора длительной аренды, должна пройти регистрацию в органах регистрации прав.

Условия получения

устанавливает обязанность арендатора приступить к строительству в течение первых трех лет. Госземконтроль (надзор) поручен федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (служба Росреестра), а также ее территориальные структуры. Она следит за тем, чтобы частный застройщик своевременно приступил к постройке.

Сделки по субаренде заключаются по частным и государственным территориям. Отличие в том, что в договоре арендодатель является арендатором. То есть не имеет права постоянной собственности на сдаваемый участок.

Законодательное регулирование

Если за отведенный месяц появляется второй претендент на участок, устраиваются торги. После 30 дней организатор аукциона рассылает всем участникам сведения о дате проведения торгов. Их победителем считается тот гражданин, который предлагает наибольшую сумму за участок.

Сроки

1. Найти землю. Сделать это можно на интернет-портале ЕГРН. Ресурс позволяет подать запрос в муниципалитет по месту расположения участка.
2. Подать заявление на оформление паспорта на землю.
3. Заказать у кадастрового специалиста план расположения имущества.
4. Собрать пакет документов и составить заявление на сделку.

• либо существует опасность, что государство в судебном порядке (а иной раз, и во внесудебном) будет оспаривать существующий договор купли-продажи.
• либо продавцу необходимо срочно продать территорию по более низкой цене.

Меня чрезвычайно удивляет подход некоторых наших клиентов при выборе земельного участка под строительство капитального Объекта. Подчас, обязательным условием, является наличие на территорию свидетельства о собственности. Сразу возникает вопрос- зачем? Почему нельзя подойти к этому с позиции экономии собственных средств? Сейчас объясню, в чем тут дело…

Какой лучше и удобнее юридический статус участка для строительства — постановление, аренда, собственность или муниципальный? Стоит ли иметь дело с государственной собственностью?

Вывод: зачем терять драгоценное время и не менее драгоценные деньги? Ведь можно приобрести путем переуступки прав действующий договор аренды на период строительства или оформить заявку в Мэрию (областную администрацию) на участие в торгах по получению такого договора.

Долгосрочная аренда невозделанных участков земли – это сделка, осуществляемая между муниципальными властями и арендатором. В качестве арендатора могут выступать разные лица, причем обычно для выбора плательщика аренды проводятся торги.

Коммерческие организации могут пользоваться долгосрочной арендой муниципальной земли для возведения разных объектов, используемых в процессе работы. Также могут применяться участки для с/х деятельности или иных целей.

Каков размер платы?

• возведение коммерческих или частных объектов, используемых для извлечения прибыли или проживания;
• ведение предпринимательской деятельности;
• проведение разных инженерных коммуникаций, чтобы их можно было подключить к различным объектам;
• применение недр земли;
• осуществление сельскохозяйственных работ;
• строительство дорог или магистралей.