Всем кто ищет необходимую юридическую информацию, сегодня наша команда юристов ответит на интересную для всех — Дополнительное Соглашение К Договору Купли Продажи Недвижимости В Рассрочку. Стараемся всегда обновлять необходимую информацию, чтобы была только актуальное инфо, но бывает что поправки вносятся в законы очень быстро, поэтому после прочтения у Вас могут остаться вопросы, с радостью ответим на них в комментах или с помощью наших партнеров-юристов online — на сайте в удобное для Вас время.
Если информация была Вам полезна, поделитесь ею в социальных сетях. Перед прочтением хочется сразу сделать поправку, что это не экспертное мнение,а лишь то что используем в нашей практике.
- помимо общих обязательных условий для всех сделок по продаже имущества, в отношении данных видов договоров предусмотрены дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ;
- в случае невнесения очередного платежа в срок покупатель признается удерживающим чужие денежные средства, за что несет ответственность — ст. 395 ГК РФ;
- продавец в случае невнесения платы (ее части) покупателем имеет право расторгнуть сделку, возвратив полученную часть средств — ст. 328 ГК РФ.
Сделка по купле-продаже какого-либо имущества в кредит (т. е. с отсрочкой платежа), как и всякая иная, обладает рядом индивидуальных особенностей, которые подчиняются нормам Гражданского кодекса о продаже товара в кредит. К таковым в том числе относятся следующие характеристики:
Особенности купли-продажи с отсрочкой платежа
На основании п. 3 ст. 489 и п. 5 ст. 488 ГК РФ главным отличительным условием договора в рассрочку (что в силу ст. 489 ГК РФ является частным случаем продажи в кредит) является способ защиты прав продавца в виде нахождения переданной, но не оплаченной в полном объеме вещи у него в залоге. В силу указанных норм вещь находится в залоге по умолчанию, однако договором можно предусмотреть и иное. В любом случае лучше согласовать данное условие письменно в самом договоре с учетом положений § 3 Главы 23 ГК РФ.
Если при подписании договора купли-продажи передаются ключи, то составлять отдельный документ нет необходимости. Достаточно прописать, что квартира признается переданной и договор одновременно является передаточным актом.
- паспорта участников сделки;
- свидетельство о государственной регистрации права;
- свежая выписка из единого государственного реестра недвижимости;
- документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (договор о приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, по решению суда и т.д);
- свежая справка из домовой книги о зарегистрированных лицах (жэк);
- квитанция об оплате госпошлины (2021 руб).
Условия и порядок погашения
Некоторые продавцы не соглашаются на условия, при которых право собственности на объект переходит к покупателю, а деньги поступят в обозримом будущем. В этом случае составляется договор, при котором квартира не будет находиться в залоге у продавца, но и право собственности сохраняется за ним до полного погашения всей суммы. Если в первом случае основные риски несет продавец, то во втором покупатель.
О возможности оформления права собственности стороны должны договориться лично. Опытные юристы советуют продавцу не торопиться с переоформлением и дождаться поступления всех платежей по договору. В противном случае покупатель становится собственником, а «власть продавца» заключается в снятии залога после выплаты средств.
Купить квартиру в рассрочку — реальная возможность обзавестись собственным жильем при отсутствии нужной суммы. Однако трудно найти продавца, готового ждать оплату. Это связано с недоверием к добросовестности и платежеспособности покупателя, нестабильностью курса валют. Если все же покупатель нашел продавца, готового подождать с поступлением денег на счет, необходимо заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
Целесообразность заключения договора с отсрочкой платежа
- просьба покупателя подождать, пока Пенсионный фонд перечислит сумму маткапитала в счет покупки недвижимости;
- необходимость привлечения заемных средств со стороны покупателя, в связи с чем покупка откладывается на время утверждения договора об ипотеке;
- наличие близких доверительных отношений между продавцом и покупателем и просьба последнего предоставить возможность купить квартиру в рассрочку.
Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.
Как составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку
Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.
Финансовая сторона договора
Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2021 года.
Подписывая соглашение, покупатель, как и продавец, могут столкнуться рядом проблем, о которых они даже не подозревают. Поэтому при подписании документов требуется согласовать ответственность сторон, и внести этот пункт в содержание договора. При неисполнении обязательств предусматривается размер неустойки (статьи №330-333 ГК РФ). Помимо этого, согласно закону, за нарушение сроков оплаты, продавец вправе требовать полного погашения задолженности.
Законодательные основы
С недавнего времени законодательством РФ введен способ рассрочки платежа за определенные товары и услуги. Правовые основы регламентируются Гражданским кодексом РФ. Согласно статье №489, рассрочка представляет собой особый вид оплаты, при котором сумма отдается не полностью, а делится на определенные части, и выплачивается в течение оговоренного времени между продавцом и покупателем. В отличие от кредита или ипотеки, здесь не практикуется уплата процентной ставки, или предусмотрен значительно малый процент. Также не является обязательным условием оформление страховых взносов. Однако, помимо удобства, договор купли — продажи с рассрочкой платежа здесь достаточно специфический.
Как оформить договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа?
После государственной регистрации сделки в Росреестре, у покупателя возникает право собственности на квартиру юридически. Фактическая передача недвижимости осуществляется после подписания акта приёма — передачи.
Для этого ведется единый реестр недвижимого имущества, в котором содержится информация, в том числе о собственнике. При государственной регистрации сделки необходимые сведения автоматически попадают в данный реестр.
Особенности договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Кроме того, в связи с тем, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, достаточно полезным нормативно-правовым актом в данном вопросе станет Федеральный закон, который имеет одноименное название.
Законодательная база
- Я, гр. (указать ФИО продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр. (указать ФИО Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером _______, расположенную на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: ____________________ область, город (посёлок, деревня), ________________, улица ___________________, дом ___________, квартира № __________, состоящую из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) размером общей площади (площадь указывается цифрами и прописью) кв. м., в том числе жилой площади (площадь указывается цифрами и прописью) кв. м. (Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учёта, содержащимся в извлечении из технического паспорта квартиры или справке бюро технической инвентаризации).
- Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указывается наименование правоустанавливающего документа, например, договора передачи жилья в собственность от 24 мая 1995 г., зарегистрированного в БТИ г. Н-ска, регистрационное удостоверение №355 от 30.05.95г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия __________ № ______, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указывается номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).
- Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет (указать сумму цифрой и прописью) руб., что подтверждается справкой №____, выданной (указать число, месяц, год) бюро технической инвентаризации г. (указать город). (Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчёта налога с имущества, подлежащего уплате).
- Указанная квартира продаётся за (указать сумму цифрой и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. (Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ).
- Покупатель обязуется произвести оплату цены квартиры, указанной в п. 4 договора, путём передачи денег Продавцу, в следующие сроки (время сторонами определяется самостоятельно):
- сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц, год);
- сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц, год);
- сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц, год).
- Покупатель удовлетворён качественным состоянием квартиры, установленным путём внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
- Риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к Покупателю с момента государственной регистрации сделки в учреждении юстиции (наименование образования указывается полностью).
- В соответствии со статьёй 556 ГК РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт.
- Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.
- При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира признаётся находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором. С момента государственной регистрации перехода прав собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.
- Покупатель осуществляет за свой счёт ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
- С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549, и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
- В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.
Продавец со своей стороны может внести дополнительные пункты о размере процентов или штрафных санкций за несвоевременное внесение денег покупателем. А также о том, что квартира будет передана только после получения последней выплаты по рассрочке. Еще стоит указать, что квартира должна содержаться в чистоте и порядке, без порчи ремонта, на случай ее возврата из-за неплатежеспособности приобретателя.
- при отсутствии уверенности в хорошем заработке, не нужно соглашаться на договор с коротким сроком рассрочки и большими суммами;
- для подтверждения оплаты надо сохранять банковские квитанции, а за деньги, переданные из рук в руки, брать расписки и сохранять их;
- для своевременного снятия обременения, следует заранее договориться с продавцом о встрече в Росреестре.
Риски и подводные камни, пути обхода
Договор по купле-продаже недвижимости, предполагающий оплату в форме рассрочки, имеет больше особенностей, в отличии от такового с единовременной платой. Нюансы и обязательные пункты при составлении такого договора:
Договор купли-продажи любого объекта недвижимости, в отношении которого может быть использована рассрочка платежа, в настоящее время является достаточно популярным.
Несмотря на то, что непосредственно процедуры составления договора купли-продажи недвижимости, в том числе с использованием рассрочки платежа, эти изменения не коснутся, важным фактом является необходимость теперь указывать в договоре купли-продажи максимально приближенную к реальной цену реализуемого имущества (если ранее можно было уменьшить цену, в результате чего снижается та налоговая база, которая может быть обложена налогом на доходы физлиц).
Нормативное регулирование: какие изменения произошли?
При составлении договора купли-продажи квартиры и иного недвижимого имущества необходимо также подробно изучить положения Главы 9 Гражданского Кодекса, чтобы минимизировать риск заключения такой сделки, которая в последствии может быть признана недействительной.
Совершение сделки купли-продажи недвижимости с условием об оплате частями после передачи товара всегда представляет для продавца определенный риск. Чтобы минимизировать этот риск, стоит обратить внимание на следующие меры подстраховки:
- Во-первых, передача наличных не оставляет никакого следа в информационных системах банков, и нужно принять дополнительные меры для фиксации факта передачи – составление расписок, передача денег в присутствии свидетелей.
- Во-вторых, при таком способе выше всего риск получить поддельные купюры, поэтому следует очень внимательно проверять переданные денежные средства.
Порядок внесения денег
- Предмет. Чтобы сделка состоялась, необходимо идентифицировать её объект – то есть, описать товар таким образом, чтоб можно было определить конкретное продаваемое имущество и его количество (п. 3 ст. 455 ГК РФ).
- Цена. Стоимость покупки должна быть чётко определена и указана в договоре. (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
- Порядок, сроки и размер выплат. Наличие графика платежей является существенным условием для ДКП с рассрочкой (ст. 489 ГК РФ).
- Если в продаваемой квартире проживают лица, сохраняющие право пользования жильём после продажи (к примеру, по договору найма жилого помещения), существенным условием является включение в ДКП перечня таких лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
- Резкое падение курса рубля, либо изменение цен на недвижимость в том или ином населённом пункте.
- Одна из сторон отказалась выполнять условия, обозначенные договором.
- Появляются неизвестные ранее факты, связанные с правами третьих лиц на квартиру.
- Покупатель рассчитывал вовремя всё отдать, но не получил требуемую сумму денег. Или получил, но в меньшем объёме.
- Покупатель вообще отменяет решение о приобретении.
- Продавец отменяет решение выставить объект недвижимости на продажу.
Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение
- Заявления и письма от каждого из участников.
- Решения суда и органов административной власти.
- Справки и иные документы для объяснения причины, по которой заключение соглашения вообще потребовалось.
- Протокол, где описываются разногласия сторон.
Сколько времени действует документ
Тогда станет легче оговорить условия дальнейшего сотрудничества после того, как срок аренды закончится. Договор можно заключить, используя любые условия, не противоречащие законодательству. В интересах третьей стороны сделать всё возможное, чтобы остались конкретные пункты, которые изменять нельзя.
В зависимости от сроков, рассрочка делится на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочная рассрочка не может быть предоставлена на срок более года. Также редко она составляет менее трех месяцев. Размер первого взноса при рассрочке на короткий срок не может быть менее 60 %. То есть такая рассрочка подходит весьма обеспеченным покупателям, располагающим свободными денежными средствами. Плюсом такой рассрочки является то, что она – беспроцентная.
ВНИМАНИЕ . Чаще всего, этот вариант применяется при заключении договора долевого участия в строительстве, когда ипотеку оформлять не хотят. Такой договор оформляется без залога. Договор купли-продажи квартиру в рассрочку без залога образец 2021 года также можно скачать на юридических сайтах.
В зависимости от порядка оплаты, выделяются следующие виды соглашения купли-продажи недвижимости:
В редчайших случаях, когда продавец абсолютно уверен в том, что покупатель выполнит все свои обязательства по оплате, может быть предоставлена рассрочка без залога и с правомочиями владения и пользования квартирой после уплаты первоначального взноса. Но это бывает, чаще всего, между родственниками и хорошими знакомыми, когда существуют доверительные отношения. Компании-застройщики на такие условия не согласятся никогда, ведь им нужны гарантии выплаты стоимости квартиры.
