Всем кто ищет необходимую юридическую информацию, сегодня наша команда юристов ответит на интересную для всех — Дополнительное Соглашение К Договору Найма Квартиры О Продлении Срока. Стараемся всегда обновлять необходимую информацию, чтобы была только актуальное инфо, но бывает что поправки вносятся в законы очень быстро, поэтому после прочтения у Вас могут остаться вопросы, с радостью ответим на них в комментах или с помощью наших партнеров-юристов online — на сайте в удобное для Вас время.
Если информация была Вам полезна, поделитесь ею в социальных сетях. Перед прочтением хочется сразу сделать поправку, что это не экспертное мнение,а лишь то что используем в нашей практике.
- когда требуется внести многочисленные изменения в тело документа;
- если изменяются существенные условия договора;
- когда вместо арендатора договор переоформляется на одного из его родственников;
- по желанию арендатора или арендодателя.
Иные дополнительные положения вносятся по усмотрению сторон. В заключение обязательно ставятся подписи. При составлении нового документа можно заменять одного из участников. Например, вместо мужа участницей арендных отношений может стать супруга. Или – вместо родителей ребёнок, которому исполнилось 18 лет.
Документы
Когда существенные положения документа нужно изменить, старый договор расторгается сторонами. Вместо него заключается новый документ. Тогда все пункты нужно составлять заново, по той же схеме, что составлялся ранее действующий документ о передаче квартиры в пользование нанимателю.
Иным способом считается формирование дополнительного соглашения о продлении времени аренды через представителей суда. Данное мероприятие возможно, только если у квартиросъёмщика имеются преимущественные основания на продление соглашения, при этом собственник необоснованно отказывается в подписании второго соглашения.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
Что это такое
Законодательство запрещает использовать формат арендной платы, как переложение на другую сторону всех требований по финансированию коммунальных платежей. Это условие само по себе не позволяет применять возмездную аренду объектов.
То есть, про прошествии срока его действия, вы будете незаконно занимать предоставленную вам на срок аренды площадь, а значит, ваши права не будут каким-то образом защищены. Именно поэтому, как стороне арендодателя, так и арендатора необходимо знать о том, как продлить договор аренды квартиры.
Пролонгация по желанию:
Если же вы хотите продлить срок действия договора, то можете в срочном порядке не оповещать жильца об этом, вы вполне можете дождаться удобного для вас случая и обсудить пролонгирование важного документа.
Уведомление жильца
Если в вашей копии документа не указана конкретная дата, когда договор перестает действовать, то в соответствии с Гражданским кодексом, а именно, статьей 683 соглашение считается автоматически заключенным на срок пять лет.
Договор считается краткосрочным, если он заключен на период до 1 года. Стандартным сроком аренды считается 5 лет, продление договоров осуществляется на тот же период, что установлен первичным соглашением. Арендные договора сроком свыше 1 года требуют регистрации в Росреестре. Такая регистрация не предоставляет арендатору права на собственность, но возлагает на него ответственность в случае форс-мажорных обстоятельств.
Правила освобождения жилплощади
Оба участника могут проявить инициативу и предложить свои изменения к существующему договору. Если возражений от второй стороны не поступает, то составляется дополнительный вариант с вступающими в силу изменениями. В случае окончания аренды, проводится приемка имущества и подписание акта, отражающего состояние возвращаемой обстановки и оборудования квартиры. При освобождении площади необходимо выполнить условия, прописанные в основном документе. Например, при указании на требование косметического ремонта, его придется выполнить.
Сроки арендного соглашения
Согласно ст. 684 ГК, если после расторжения договора, связанного с нежеланием сдавать объект в аренду, квартира будет сдана третьим лицам, то арендатор имеет право подать иск на владельца за неправомерные действия.
Суммарный промежуток действия договора и дополнительного соглашения превышающий один год, подразумевает переход отношений в разряд долгосрочных. Чтобы не ставить отметку обременения достаточно заключить новое соглашение, со сроком действия одиннадцать месяцев.
В вышеупомянутой ситуации срок действия арендного договора, который был подписан на 11 месяцев, прошел, поэтому учитывая 2 пункт ст. 621 ГК Российской Федерации его можно считать возобновленным на прошлых условиях на неопределенный период. А к нему уже может быть прикреплено подписанное дополнительное соглашение, про которое упоминалось выше.
Делаем все по закону
Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.
Отправной точкой для изменения договора могут служить также и условия самого договора. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 682 ГК РФ, по договору найма (в рамках срока его действия) не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Напомним, что данное условие не касается краткосрочного найма, то есть договора заключенного на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ) (подробнее о сроках договоров читайте в специальной статье).
Возможные причины для изменения договоров
Что касается самых основных условий изменения и продления договоров, то здесь важно помнить, что такие соглашения должны заключаться в той же форме, что и сам договор. В противном случае, соглашения просто не будут иметь юридической силы.
Рынок недвижимости не стабилен, он наполнен своего рода «серыми маркетинговыми схемами» и мошенническими действиями, как со стороны владельцев жилья, так и со стороны арендаторов. Договор – гарантия безопасности для добросовестных собственников и квартирантов.
Как оформить выселение?
Законодательство, регулирующее правоотношения по социальному найму жилья, не содержит иных способов продления сделки, кроме как перезаключение договора на новый срок (ст. 91.9 ЖК РФ). Основное условие при этом — соответствие нанимателя критериям (п. 1 ст. 91.3 ЖК РФ), позволяющим оформлять такие сделки.
Продление договора соцнайма
Иные дополнительные положения вносятся по усмотрению сторон. В заключение обязательно ставятся подписи. При составлении нового документа можно заменять одного из участников. Например, вместо мужа участницей арендных отношений может стать супруга. Или – вместо родителей ребёнок, которому исполнилось 18 лет.
- преамбула. Раскрывает вид документа и определяет участников. Так как соглашение является вспомогательным, здесь играет большое значение обязательное сохранение статуса участников договора, который был составлен ранее;
- обязательным элементов преамбулы считается обозначение времени и места оформления документа. Время в начале документа разрешает участникам в случае спорных ситуациях доказывать принятые изменения в требованиях найма;
- главным элементом дополнительного соглашения является ссылка на соглашение, которое было оформлено первым. Желательно обозначать точное время, дату и место составления;
- предмет договора обозначается, если изменения касаются условий аренды. Обычно основанием для подписания новации считается корректировка размера платы за аренду. Вдобавок к этому, в договор может включаться иное имущество, как бы взамен старого. Для этого должны присутствовать веские причины. В таком случае квартира должна принадлежать исключительно тому же собственнику;
- сумма платы за аренду выступает в качество стоимости сделки;
- ответственность, права и обязанности участников обозначаются в том случае, когда для их достижения необходимо вводить новые условия либо обозначать иную структуру обеспечения интересов;
- в завершающей части отмечаются реквизиты участников договорных отношений. Договор с новыми правилами подтверждается их подписями. Более того время в итоговой строке документа обозначается на момент непосредственного подписания.
Как оформить и его образец
Если стороны заполнят договор по стандартной схеме, скорее всего пункта о содержании животных не будет. В дальнейшем участникам придётся договариваться между собой путём составления дополнительного соглашения. Обычно, эти условия указываются в пункте «дополнительные условия» либо «прочее».
На содержание животных
Нужно отметить, что Росреестр может привлечь лиц к ответственности, если они не отмечают корректировки на протяжении 30 дней с даты их внесения. Это правило описывается в статье 13 закона «О госрегистрации».
При заключении договора на неопределенный срок регистрация не требуется. Основная особенность этого типа соглашений: они могут действовать как 2 месяца, так и 5 лет. Так как период действия может быть менее одного года, власти не требуют обязательной регистрации подобного соглашения. Необходимо учесть: для договора, заключенного на неопределенный срок, пролонгация не требуется. Достаточно не приостанавливать его действие.
- Составляется соглашение о пролонгации, с подписями обеих сторон.
- Собирается пакет сопутствующих документов. Состав различается для физических и юридических лиц. Для организаций требуются копии учредительных документов с полным названием организаций и копии паспортов ответственных лиц. Для физических лиц потребуются только удостоверения личности. Дополнительно прилагаются все правоустанавливающие документы на арендуемый объект.
- Оплачивается госпошлина за регистрацию. Сумма аналогична той, что уплачивалась при регистрации договора. Для физических лиц она составляет 2 000 рублей, для юридических — 22 000 рублей. Полученная квитанция прибавляется к общему пакету документов.
- Документы отправляются в местное отделение Росреестра. При условии правильного оформления стороны получают уведомление о регистрации. Процедура оформления занимает, в среднем, от 3 до 10 дней.
Порядок продления
Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.
Пролонгация взаимных обязательств арендодателя и квартиросъемщика может выглядеть, как дополнение к ранее подписанному документу или как заново заключенное соглашение сторон. Прописанный в договоре пункт автоматической пролонгации, следует считать продлением отношений до пяти лет. В ситуации, без внесения изменений условий такого договора, можно не заключать дополнительного соглашения о продлении срока.
В подобной ситуации условия арендного договора, исполняемого фактически, даже если его не зарегистрировали, предусматривают взаимные обязательства для всех сторон этого договора. К тому же они не смогут не исполнять предусмотренные договором обязательства друг перед другом, ссылаясь лишь на отсутствие данной регистрации. В данной ситуации то, что арендный договор не зарегистрирован, будет являться важным моментом лишь в отношениях при участии третьей стороны (а именно, при реализации объекта аренды арендатор имеет право опираться на 1 пункт ст. 617 ГК Российской Федерации).
Вариант 1: без доп. соглашения
Следует помнить, что любая сторона в какое угодно время сможет прекратить исполнять договор аренды недвижимости, который был подписан на неопределенный период. При этом необходимо предупредить об этом прекращении вторую сторону договора за 3 месяца, если иное время не предусмотрено законом либо подписанным договором (по пункту 2 ст. 610 ГК Российской Федерации).
Если после истечения срока действия арендного договора квартиросъёмщик продолжает пользоваться недвижимым имуществом арендодателя, а тот не имеет на этот счёт возражений, договор считается автоматически продлённым и никаких действий предпринимать не нужно (пункт 2 статьи 621 ГК России).
С другой стороны, при доверительных отношениях между сторонами сделки заключать новый договор нет особой необходимости. Даже когда нужно внести изменения в условия аренды, достаточно оформить дополнительное соглашение.
Кто заверяет?
Дополнительное соглашение не подлежит обязательной государственной регистрации. Но по личному желанию арендатор и владелец недвижимого имущества могут заверить документ в нотариальной конторе.
Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более. Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства. При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.
Образец дополнительного соглашения
- арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
- собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.
Законодательная база
Подводя итоги, стоит заметить, что из-за применимых сторонами договора определений, подписанное дополнительное соглашение между сторонами может быть расценено не как предназначенное для возобновления арендного договора на новый период, а как соглашение по изменению условий о периоде аренды. А из-за таких изменений он становится больше 1 года и здесь следует внимательно отнестись к тексту составляемого договора, чтобы его таковым не посчитали.
