Арендую землю площадью 12 соток (срок аренды 49 лет), предназначенную для эксплуатации жилого строения. На земле стоит старый коттедж. Можно ли построить на участке второй дом, а первый снести? Каким образом сделать новую постройку законной?
- допустимая высота здания, его этажность;
- процент застройки, то есть габариты строения (по наружным стенам относительно участка). К примеру, если вы приобрели 6 соток земли и построили здание 5 х 6 м. Таким образом, общая площадь дома 30 м 2 (0,3 сотки). Это значит, что здание составляет 5 % от размера участка;
- минимальный отступ (наименьшее расстояние от жилого строения до границы земельного участка).
Законодательство про строительство второго дома на одном земельном участке
Точно такие же правила действуют для прочих видов разрешенного использования участков. То есть вне зависимости от вида земли, речь идет о строительстве одного дома. В результате многие не до конца понимают, будет ли законным размещение на земельном участке нескольких зданий?
Если мы говорим об ИЖС, то, вероятнее всего, речь идет о землях, в отношении которых устанавливаются правила землепользования и застройки. Именно эти правила и определяют минимально допустимые размеры земельных участков и предельные параметры строительства (ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 30, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Так, например, Правила землепользования и застройки г. о. Рошаль Московской области определяют минимальный размер участка под ИЖС не менее 300 кв. метров (3 соток). При этом необходимо учитывать, что площадь застройки не должна превышать 40% от общей площади участка, а минимальные отступы от границ участка до объекта строительства должны составлять не менее 3 метров.
Жилые дома Вы можете возвести, но при соблюдении правил застройки территории и градостроительных и строительных норм для жилых домов. Разрешение в данном случае не потребуется. Необходимо лишь направить уведомление в администрацию о начале и завершении строительства. После регистрации права собственности на этот жилой дом Вы сможете получить там регистрацию.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Да, можно, при условии, что вновь образованные наделы будут соответствовать минимальной площади, установленной в регионе. Для разделения участка необходимо будет провести процедуру межевания, поставить оба участка на кадастровый учет и переоформить их на новых собственников.
- Необходимо, чтобы среди условно разрешенных видов использование было размещение объектов с несколькими обособленными жилыми помещениями. Если в решении местных властей о зонировании территорий
- Требуется подать заявление в муниципалитет о предоставлении разрешение на такое использование участка.
- Необходимо получить одобрение соседей, проживающих на этой территории, в ходе публичных слушаний (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). При этом расходы на проведение этого мероприятие несут собственники или арендаторы участка.
- По итогам слушаний и работы комиссии мэр или другой глава муниципальной власти выносит решение о согласовании соответствующего использования земли или отказе.
При нахождении земли и дома в общей долевой собственности, образование новых участков возможно. Единственное ограничение устанавливается региональным законодательством. Речь идет о минимально возможной площади и других параметрах земли (как правило, это линейные размеры). Важно, чтобы оба образующихся участка были не меньше минимально установленного значения.
Раздел участка
- При покупке земли со стороны приобретателей необходимо указать 2-х лиц. По итогам сделки им будут принадлежать доли в праве общей собственности на участок.
- В случае использования земли, принадлежащей муниципалитету, договор должен предусматривать множественность лиц со стороны арендатора.
- Основным видом разрешенного использования участка должно быть размещение индивидуальных жилых объектов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перед покупкой или заключением арендного соглашения необходимо изучить решение местных властей о зонировании территорий населенного пункта на предмет возможности разместить на них дом.
- нарушение градостроительных, противопожарных и санитарных норм в планировке участка и самого строения;
- нарушение требований к индивидуальному жилому строению, а именно:
- число наземных этажей более 3-х;
- высота наземной части здания более 20 м;
- планировка здания выполнена в виде многоквартирного дома;
- планируемое строение попадает в природоохранную или культурно-историческую зону;
- отсутствие согласований с техслужбами близко расположенных промышленных и других потенциально опасных объектов, имеющих свою охранную зону;
- не правильно заполненное уведомление, ошибки, подчистки, а также нехватка каких-либо документов.
Ввод в эксплуатацию построенного дома
- показатель плотности застройки участка;
- нормативные расстояния между зданиями внутри участка;
- отступы от сооружений на соседних участках;
- отступы от «красной линии»;
- близость прохождения коммуникационных сооружений и т.д.
Правовые основания для строительства второго строения на участке
После ввода в эксплуатацию и получения технического плана необходимо вызвать специалиста из местной кадастровой организации, который проведёт проверку соответствия границ участка и нанесёт ваш дом на кадастровый план.
