Суд указал, что при заключении собственниками жилого дома договора управления с новой управляющей организации у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, не израсходованных по назначению.
Примеры из судебной практики
Истцом по делу о взыскании неосвоенных (неизрасходованных) средств с прежней управляющей компании может выступить не только ТСЖ, или уполномоченный собственник помещения дома, но и вновь избранная управляющая компания.
Полномочия на обращение в суд.
Решение общего собрания
- Полномочия на обращение в суд. Решение общего собрания
- Примеры из судебной практики
- Когда в иске о взыскании неизрасходованных средств суд откажет
- Отказ в иске к управляющей компании. Примеры из судебной практики
Ранее на страницах журнала мы рассматривали проблему передачи новому управляющему остатка не израсходованных на капитальный ремонт средств (см. статью Е.В. Емельяновой «Старые накопления на капремонт: передача при смене способа управления», N 9, 2021). Сегодня предлагаем ознакомиться с актуальными тенденциями в рассмотрении судами данного вопроса.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.
ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
При смене управляющего домом или способа управления на общем собрании собственники помещений принимают решения о прекращении управления прежним управляющим, выборе нового управляющего, а также, как правило, о наделении нового управляющего полномочиями по истребованию с прежнего управляющего средств, собранных и не использованных на ремонтные работы.
Нередко от прежнего управляющего можно услышать такой довод: обязательства перед новым управляющим не возникают, контрагентами являются непосредственно собственники помещений, поэтому именно собственникам нужно возвращать накопления. Денежные средства, аккумулированные на текущий и (ранее) капитальный ремонт, не являются общим имуществом собственников помещений в МКД, поэтому собрание собственников не вправе распоряжаться данными суммами. Каждый собственник может потребовать у управляющего, утратившего полномочия по управлению домом, «переплату». Верны ли эти утверждения?
Действительно, согласно ст. 36 ЖК РФ общим имуществом собственников помещений в МКД являются определенное имущество в таком доме, земельный участок. Особый статус придан денежным средствам, находящимся на специальном счете, в ст. 36.1 ЖК РФ: права на эти денежные средства принадлежат собственникам помещений в долях, пропорциональных фактически уплаченной сумме взноса каждого собственника. Право на долю денежных средств следует судьбе права собственности на помещение. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений об использовании фонда капитального ремонта относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. То же самое касается решения о смене владельца спецсчета, изменении кредитной организации (ч. 3 ст. 176 ЖК РФ). Выплата средств из фонда капремонта собственникам помещений возможна только в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд участка под домом и помещений в нем (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).
Несмотря на то что в ЖК РФ до 26.12.2021 статус денежных средств, накапливаемых на капитальный (текущий) ремонт, не был детально описан, суды склоняются к тому, что он был таким же, что и сейчас. Поправки, внесенные Федеральным законом от 25.12.2021 N 271-ФЗ, не добавили ничего кардинально нового, а лишь конкретизировали принципы правового регулирования.
Кредитором в требовании о взыскании с прежнего управляющего сумм неосновательного обогащения является новый управляющий домом, но не собственники помещений. Это заключение озвучено в Постановлении АС ДВО от 14.09.2021 N Ф03-3863/2021 по делу N А24-4619/2021: «Принимая во внимание избранный собственниками помещений опосредованный способ управления многоквартирным домом – управляющей организацией, собственники не могут быть отнесены к кредиторам должника, имеющим право требовать выплаты в свою пользу суммы заявленного неосновательного обогащения… Заявленные денежные средства, являясь целевыми, подлежат использованию по соответствующему назначению и не могут быть возвращены каждому из собственников многоквартирного дома, в том числе заявителю жалобы, в личное пользование».
В свою очередь, в Постановлении АС ВСО от 26.10.2021 N Ф02-5528/2021 по делу N А33-19525/2021 был сделан вывод: оформленное протоколом решение собрания собственников о возврате денежных средств на их счета противоречит положениям ст. 36.1, 44, 46, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ. Факт возврата части сумм на счет собственников не может свидетельствовать об отсутствии у нового управляющего права истребовать спорную сумму у прежнего управляющего .
——————————–
В данном случае первоначально решение общего собрания указывало на возврат накоплений на капремонт на счет нового управляющего. Новое решение было принято позднее, и по ряду обстоятельств суд отнесся к нему критически.
Согласно ранее действовавшим нормам ЖК РФ у собственника возникало обязательство по внесению платы за капитальный ремонт, а у управляющего МКД – соответствующее право требовать выполнения этого обязательства и, в свою очередь, обязательство в будущем выполнить работы по капитальному ремонту (конкретика по объему, срокам, стоимости может быть согласована как перед сбором платы, так и после него). При прекращении полномочий по управлению МКД у управляющего возникает обязательство вернуть неосновательное обогащение, причем потерпевшей стороной являются собственники помещений в МКД, внесшие плату за капитальный ремонт. Таким образом, неверно считать, что прежний управляющий неосновательно обогатился за счет нового управляющего.
Приведем еще одну цитату из Определения ВС РФ от 05.11.2021 № 93‑КГПР13-4: ч. 1 и 2 ст. 158 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений и разрешения спора судом) предусматривались как обязанность собственников помещений в МКД нести расходы на содержание принадлежащего им помещения, участвовать в осуществлении расходов на содержание общего имущества путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, так и их право распоряжаться этими денежными средствами путем принятия общим собранием решения об оплате расходов на капитальный ремонт МКД с учетом предложений УК о сроках, объемах работ и иных условиях проведения такого ремонта.
Истец – новый управляющий.
С нашей точки зрения, старые платежи за капремонт имеют тот же статус, что и уплачиваемые в настоящее время взносы на спецсчет (общее имущество собственников помещений). Эта позиция основана на общих началах жилищного законодательства и соотносится с подходом ВС РФ по смежному вопросу.
- не иметь работы;
- жить в одиночестве или делить жилище с таким же пенсионером (то есть в квартире не должны быть прописаны люди работоспособного возраста);
- иметь квартиру в собственности;
- не иметь долгов по коммунальным услугам и прочим квартирным платежам.
В каких случаях приостанавливается выплата компенсации
Согласно Закону №399 от 29.12.2021 «О внесении изменений в статью 169 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», пенсионеры имеют право на компенсацию по оплате капитального ремонта:
Как пенсионерам оформить компенсацию и вернуть деньги за капитальный ремонт
- инвалидами первой или второй группы;
- ветеранами;
- сельскими педагогами (в зависимости от региона);
- ликвидаторами ЧАЭС;
- вдовствующими супругами военнослужащих;
- жертвами репрессий.
Итак, принято решение об отказе от услуг управляющей компании (или о смене способа управления на ТСЖ). На счете управляющей компании остаются денежные средства собственников, которые вносили плату за текущий, капитальный ремонт дома на протяжении какого-то периода времени (от нескольких месяцев до нескольких лет). Однако ремонт управляющей компанией так и не был выполнен, т.е. деньги собственников не освоены. Кроме того, на счете управляющей компании могут оказаться и денежные средства собственников с другим целевым назначением: содержание жилья, оплата коммунальных услуг.
Можно ли вернуть неизрасходованные управляющей компанией деньги собственников?
Коммунальные услуги включают услуги… Содержание видов коммунальных услуг. Кто может являться исполнителем коммунальных услуг? С какого момента управляющая компания становится исполнителем коммунальных услуг (приступает к предоставлению КУ)? ТСЖ – исполнитель коммунальных услуг с момента создания. Примеры из судебной практики
В чью пользу суд должен взыскать деньги? Могут ли собственник получить их «на руки»?
- факта сбережения управляющей компанией денежных средств собственников помещений дома (доказательства перечисления и получения денег на счета управляющей компании);
- отсутствие оснований для приобретения (невыполнение работ или услуг для целей оплаты которых перечислялись денежные средства);
- размер неосновательного обогащения.
Законодательно считается, что долг за капремонт от предыдущего собственника относится к объекту недвижимости, а не к собственнику. Такой подход закреплен частью 3 статьи 158 ЖК РФ[1]. Поэтому при смене владельца помещения в многоквартирном доме, к новому собственнику переходит право собственности, и вместе с ним от предыдущего собственника переходит задолженность по оплате этого долга.
Переход долга за капремонт к новому собственнику
Неоплаченные взносы должен будет перечислить новый владелец помещения. С учетом срока исковой давности взносы присуждаются к оплате не более чем за три предшествующих года, с момента регистрации права собственности.
Взыскание долга за капремонт с предыдущего собственника
- Обратиться в отделение регионального Фонда капитального ремонта. Необходимо предъявить паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру. Сотрудники выдадут справку о наличии или отсутствии долгов.
- Если собственник по какой-то причине не получает квитанции или они были утеряны, следует связаться с управляющей компанией. Это можно сделать лично или по телефону. УК предоставит копии счетов.
- Через интернет. В личном кабинете на сайте регионального оператора ФКР.
Суд кассационной инстанции пришёл к выводу, что регоператор не выполнил своих обязательств и поэтому должен возместить УО расходы, понесённые при выполнении работ по капремонту общего имущества в доме. Судья указал, что апелляционная инстанция сделала выводы, основываясь на общих положениях, без учёта сложившихся обстоятельств спора.
Управляющая организация не предоставила суду доказательств, что обращалась в орган местного самоуправления о переносе сроков проведения капремонта лифтового оборудования в доме. Также УО была вправе провести ОСС и предложить собственникам утвердить финансирование работ за счёт дополнительных взносов, а также вправе получить компенсацию своих затрат на ремонт.
УО провела ремонт лифта за свой счёт и в суде первой инстанции взыскала его стоимость с регоператора
Если собственники на ОСС утвердили бы сбор средств на ремонт лифта, то они могли бы рассчитывать на зачёт стоимости проведённого ремонта – освобождение от уплаты взносов в будущих периодах в пределах потраченной суммы (ч. 5 ст. 181 ЖК РФ).
- Начисление пени, которая регулируется ЖК России, а именно статьей №155 части 14.1.
- Взыскание задолженности через судебные органы, что указано в ГПК России в статье №122 и №131.
- Наложение запрета выезд из страны, если сумма долга превысит 10 000 рублей – это регулируется ФЗ № 229 от 02.09.07 года.
Собственники квартир, находящиеся в многоквартирных домах, в обязательном порядке должны делать взносы на оплату услуг за коммунальные расходы. А взносы на капитальный ремонт являются его неотъемлемой частью.
Платить иль не платить – вот в чем вопрос
Безусловно, можно сознательно отказаться от уплаты взносов. Однако законом предусматривается не только штрафы, но и ограничение в переездах за границу и опись имущества с последующим выставлением её на торги. Отметим, что сначала будут приходить уведомления, потом предварительное оповещение о планируемом судопроизводстве, ну а затем суд и в этом случае придется заплатить больше, чем задолженность.
Собственники домов, которые направляют взносы на спецсчет, могут добиться возврата части уже уплаченных средств в том случае, если сумма накопленных средств превышает установленный минимальный лимит. Соответствующее решение принимается на общем собрании лиц, имеющих в собственности жилые помещения в конкретном МКД.
Размер взносов на капитальный ремонт зависит непосредственно от метража жилого помещения. Иными словами, тариф устанавливается за 1 квадратный метр. Это означает, что чем больше по площади помещение, тем выше сумма взноса.
Возврат средств за счет компенсаций и льгот
Кроме этого, программа капремонта предполагает проведение определенного характера работ, требования к которым заранее оговариваются с исполнителем. Если же те или иные работы не проводились или выполнены со значительными нарушениями, то собственники могут вернуть потраченные средства.
Большинство управляющих компаний мало-мальски умеют делать уборку, но качественный ремонт удаётся не всем. Из-за плохого ремонта дома ветшают: по оценкам правительства, изношенность жилищного фонда в России — 60%. Чтобы дома не начали сыпаться сами, в правительстве решили ремонтировать многоквартирные дома, не спрашивая мнения жильцов — то есть в принудительном порядке.
И как за него не переплатить
После того как нашли свой дом на сайте, проверьте, куда идут ваши платежи: в фонд или на специальный счет. Список домов, где решили завести собственный счет, выложен на сайте регионального фонда двумя файлами:
Сколько стоит капремонт дома на 24 квартиры
Жители аварийных домов. Здания, которые собираются сносить или реконструировать, не включают в региональные программы капремонта. Если дом признали аварийным после того, как программа начала действовать, то фонд капремонта должен передать взносы «на цели сноса или реконструкции дома». То есть деньги, заплаченные за капремонт, в любом случае освоят.
