Возмещение затрат за содержание и коммунальные платежи недвижимого имущества без договора

• Права и обязанности контрагентов;
• Порядок разрешения возможных спорных ситуаций;
• Ситуации форс-мажор;
• Исключительные условия, позволяющие расторгнуть договор в одностороннем порядке;
• Платежные реквизиты сторон.

• Горячее/холодное водоснабжение;
• Центральное отопление;
• Газ;
• Электроэнергию;
• Водоотведение (канализационные стоки);
• Услуги содержания общего имущества управляющей компанией, в том числе:

1. Вывоз сухого мусора, ТБО;
2. Текущий ремонт помещений общего пользования;
3. Уборка придомовой территории;
4. Благоустройство подъездов, придомовой площади;

• Взносы на капитальный ремонт.

Объем бремени

Коммунальные платежи – обязательные счета, выставляемые гражданам и ЮЛ ресурсоснабжающими организациями в соответствии с объемом потребления предложенных благ.

В случае, если в принятии заявления о вынесении судебного приказа о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг мировым судьей отказано по основаниям, указанным в части 3 статьи 125 ГПК РФ, или судебный приказ, вынесенный по данным требованиям, был отменен (статья 129 ГПК РФ), эти требования могут быть рассмотрены в порядке искового, в том числе упрощенного, производства.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2021 г. № 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”

24. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих с ним членов его семьи (дееспособных и ограниченных судом в дееспособности), имеющих равное с нанимателем право на жилое помещение, независимо от указания их в договоре социального найма жилого помещения (пункт 5 части 3 статьи 67, части 2, 3 статьи 69 и статья 153 ЖК РФ).

Процессуальные вопросы

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, в порядке, предусмотренном федеральным законом, или органом местного самоуправления в случае наделения его отдельными государственными полномочиями (части 1, 2 статьи 157 ЖК РФ).

Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина России от 01.12.2021 N 157н.

Договор безвозмездного пользования имуществом является по сути сделкой аренды. Поэтому к такому договору применяются отдельные правила, установленные для арендных отношений (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Основное отличие договора ссуды от договора аренды — получатель имущества пользуется им бесплатно.

Методика расчета размера возмещения коммунальных расходов

Приведена в соответствии с Методикой расчета размера возмещения расходов, связанных с предоставлением коммунальных услуг в передаваемых в аренду или в безвозмездное пользование нежилых помещениях недвижимого имущества муниципального образования Красноперекопский район Республики Крым, утв. Решением 34-го заседания Красноперекопского районного совета 1-го созыва от 28.04.2021 N 215 (размещена на сайте www.krpero.rk.gov.ru, в разделе «Нормативно-правовая база»).

Чтобы избежать неприятных разбирательств с нанимателем, отказывающимся компенсировать расходы собственника по счетам обслуживающих организаций, следует тщательно изучить темы, как правильно составить и применять юридически значимое соглашение, определяющее правила оплаты ЖКХ.

Специального унифицированного бланка на оплату ЖКХ за арендованное помещение не существует, в связи с чем, сторонам при составлении необходимо руководствоваться основными требованиями, предъявляемыми федеральным законодательствам к юридически значимым документам.

Предмет договора

Если по каким-либо причинам арендатор не согласен включать коммунальные расходы в платежи, фиксируемые в основном документе о найме, прибегают ко второму способу юридического оформления оплату коммуналки – через подписание отдельного соглашения по оплате ЖКХ арендатором (договор на возмещение коммунальных услуг арендатором). Данный документ представляет собой приложение к основному, и не существует отдельно от него.

• акт сдачи-приемки услуг, в котором отражены две позиции: «Услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2021 года — 23 600 руб., в том числе НДС 3600 руб.» и «Компенсация потребленных коммунальных услуг за май 2021 года — 4720 руб., НДС не облагается», к акту прилагаются расчет распределения коммунальных платежей и копии документов снабжающих организаций;
• счет-фактуру на услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2021 года на общую сумму 23 600 руб. (с выделением НДС 3600 руб.).

Разъяснения ФНС России — возможны два варианта исчисления налоговой базы по НДС

Арендатор в мае 2021 года принял к вычету суммы «входного» НДС, предъявленного по арендным платежам — 3600 руб. и по возмещению коммунальных услуг — 720 руб. А в налоговом учете включил в расходы стоимость аренды — 20 000 руб. и сумму компенсации коммунальных платежей — 4000 руб.

Пример 3

ООО «Альфа» арендует помещение у ООО «Омега». Сумма арендной платы — 25 960 руб. в месяц (включая НДС 3960 руб.). Кроме того, стороны заключили агентский договор, согласно которому ООО «Омега» от своего имени, но в интересах и за счет ООО «Альфа» приобретает у специализированных организаций коммунальные услуги. За это арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю агентское вознаграждение в размере 9440 руб. (включая НДС 1440 руб.). В мае 2021 года общая стоимость коммунальных услуг по помещению составила 16 520 руб. (в том числе НДС 2520 руб.). В соответствии с расчетом стоимость ресурсов, потребленных арендатором, — 10 620 руб. (включая НДС 1620 руб.), остальные расходы являются затратами арендодателя.

В договор аренды включается арендная плата и оплата коммунальных услуг, оплату коммунальных услуг возмещает арендатор, поскольку именно он осуществляет их потребление. Рекомендуется заключать отдельные договоры на коммунальные услуги. Прописать в договоре аренды «коммуналку» – не самое лучшее правило, хотя допустимое и порой востребованное.

Содержание договора аренды

Оплата собственно аренды может осуществляться различным образом:

• платежи в конкретной величине, вносимые одним платежом или периодически;
• расчёт полученной продукцией или услугами;
• расчёт путём обустройства объекта аренды (ремонт, изменение потребительских качеств);
• имущественный расчёт в собственность или в аренду.

Основания для возмещения стоимости

Приведённые примеры с потреблением тепла и воды – частный случай, но очень популярный на практике. Арендодателя можно понять – это его бизнес и возмещение затрат он понимает по-своему, но арендатору следует это учитывать и, заключая договоры аренды и возмещения коммунальных услуг, следует категорически отказываться от навязываемых шаблонов.

Оплата переменной части арендной платы производится на основании счета, выставляемого арендодателем, с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций и регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Кроме того, в интересах арендодателя предусмотреть неустойку за неисполнение арендатором обязанности заключить договоры с РСО. Это позволит снизить риск финансовых потерь на случай, если арендатор не заключит договоры и не оплатит коммунальные услуги. Дело в том, что в отсутствие договора между арендатором и РСО, заключенного в соответствии с законом и договором аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения (ст. 210 ГК РФ, Обзор судебной практики ВС РФ N 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 26.06.2021). Если арендатор не заключит договор с РСО, то он должен возместить арендодателю все понесенные им убытки в связи с оплатой коммунальных услуг, потребленных арендатором с момента передачи ему помещения (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Возмещение расходов арендодателя на коммунальные услуги

В таких случаях, как правило, размер расходов зависит от объема фактически потребленных коммунальных услуг. Стороны могут ежемесячно составлять акты, в которых будет фиксироваться количество потребленных арендатором электричества, воды, тепла.

​Статья 616 ГК РФ прямо указывает на то, что арендатор помещения принимает на себя обязательства по обеспечению исправного состояния имущества, осуществлению текущего ремонта и оплату бремени расходов по его содержанию, если иное не установлено законом или соглашением между сторонами.

Коммунальные платежи: что это и их перечень

Налоговый кодекс признает реализацию услуг по предоставлению имущества в аренду объектом налогообложения и подразумевает уплату соответствующего налога в бюджет. То есть, арендодатель, занимающийся самостоятельным возмещением коммунальных услуг обязан оплачивать НДС, который увеличивает размер услуги.

Особенности налогообложения при аренде с возмещением коммунальных услуг

Коммунальное бремя подразумевает под собой обязательные платежи, которые необходимо вносить в определенные сроки, дабы избежать перебоев подачи ресурсов и начисления пеней. Согласно законодательной инициативе, собственник помещения вправе переложить указанные издержки на арендатора, так как именно он осуществляет пользование коммунальными благами.

В этом случае компания или предприниматель не заключают отдельный договор, а просто перевыставляют счета. Однако перевыставление счетов не регулируется между сторонами договором и может вызвать претензии со стороны арендатора.

Перевыставление счетов от энергоснабжающей организации

В данном случае покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, при этом договором аренды предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг, приходящихся на переданное в аренду помещение, компенсируется арендатором. Такие условия договора не противоречат п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Договор на возмещение коммунальных услуг

Для арендодателя договор на возмещение коммунальных услуг тоже не очень выгоден, поскольку подобный договор предусматривает исключительно возмещение расходов, а не дополнительную выгоду в виде агентского вознаграждения.