При купле-продаже недвижимости обе стороны соглашения стараются максимально обезопасить себя, и это неудивительно, ведь на кону большие деньги. Одним из основных инструментов взаимодействия между продавцом и покупателем на момент подготовки к сделке является аванс.
Что такое аванс
Ответ на этот вопрос однозначный — да. Если предоплата не оформлялась, как задаток, или в договоре стороны не прописали иное (например, условия невозврата или штрафные санкции), продавец обязательно должен вернуть деньги покупателю при любой степени его вины в несовершении сделки.
Надо ли возвращать аванс покупателям
Срок договора аванса – это срок от его подписания до момента непосредственной сделки купли-продажи, он зависит от степени готовности жилья, документов и пр. Сумма аванса может назначаться любой, но обычно это 1-2% от стоимости недвижимости.
Если по-хорошему договориться не удается, то необходимо написать в судебные органы исковое заявление с требованием возврата всей суммы аванса, оформленного по образцу. В этом случае вы можете рассчитывать на итоговый успех и решение суда будет в вашу пользу.
Возвращение при срыве сделки покупателем
При определенных обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры может не состояться, даже после заключения предварительного договора и внесения аванса. В этом случае вся денежная сумма возвращается покупателю независимо от причин по которой она не состоялась.
Отличие от задатка
- наименование суда, в который вы обращаетесь;
- сведения об истце и ответчике;
- детальное описание обстоятельств, при которых вносился аванс;
- предпринятые меры для мирного урегулирования спорных моментов;
- сумма задолженности, плюс дополнительные расходы (составление иска, квитанция об уплате госпошлины и т.д).
Иск в суд может содержать не только требование по выплате непосредственно суммы аванса, но и запрос на компенсацию морального вреда или удержание процентов за не отданные вовремя деньги. В документ вносятся такие сведения, как (статья 131 ГПК РФ):
На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е.
Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру
Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.
Расписка в получении денежных средств — один из вариантов оформления задаточного платежа. В тексте обязательно указывается, что деньги передаются в качестве задатка по исполнению какого-либо соглашения. Документ должен содержать следующие реквизиты:
Возврат задатка по расписке
Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.
ГК РФ о возвращении задатка
Также деньги должны быть возвращены лицу, совершившему выплату, в ситуациях, когда противоположная сторона добровольно отказывается от своих обязательств, прописанных в тексте, либо меняет условия соглашения. Например, подняв цену квартиры, продавец нарушает условия договора, что позволяет покупателю расторгнуть предварительный договор. Так как в этой ситуации отказ был произведен по вине исполнителя или продавца, то он обязан вернуть финансовое обеспечение в двойном размере.
Судьи посчитали, что описанные обстоятельства свидетельствуют о частичном оказании исполнителем заказчику услуг на сумму 340 тыс. рублей. Они были оказаны до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Поэтому денежные средства в указанном размере исполнителем удержаны из аванса правомерно, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.
в другом деле суд, напротив, поддержал ответчика и отказал во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ за указанный период. Судьи посчитали, что основания для возвращения неотработанного аванса возникли не с даты его получения ответчиком (восемь платежных поручений с сентября 2021 года по сентябрь 2021 года), а с только с даты расторжения договора (28.09.2021), в связи с чем представленный истцом расчет процентов сочли необоснованным (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2021 № Ф05-6712/2021).
Аванс возвращается при существенном увеличении цены
Истец указал, что в предусмотренные договорами сроки поставщик от исполнения своих обязательств по поставке транспортных средств стал уклоняться, однако просил организацию продлить срок поставки, ссылаясь на действия третьих лиц.
Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.
Компенсации не будет?
Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.
Судебные решения по возврату аванса
В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.
Договор об авансе составляется в произвольной форме и подписывается обеими сторонами соглашения, нотариально заверять его нет необходимости, но по желанию можно. В договоре должна содержаться такая информация, как:
Что такое аванс
При купле-продаже недвижимости обе стороны соглашения стараются максимально обезопасить себя, и это неудивительно, ведь на кону большие деньги. Одним из основных инструментов взаимодействия между продавцом и покупателем на момент подготовки к сделке является аванс.
Как составляется договор об авансе
Ответ на этот вопрос однозначный — да. Если предоплата не оформлялась, как задаток, или в договоре стороны не прописали иное (например, условия невозврата или штрафные санкции), продавец обязательно должен вернуть деньги покупателю при любой степени его вины в несовершении сделки.
Не передавайте денежные средства в форме задатка или же аванса, если соответствующие документы не составлены, так как порой вам могут попасться недобросовестные лица, которые исчезнут вместе с вашими деньгами.
Задаток или аванс: что выгоднее
Законодательно не установлена точная денежная сумма, которую можно передать в качестве задатка (она находится в пределах от 5% до 10% ), сумма устанавливается сторонами в их соглашении. Задаток можно внести лишь в виде денежной суммы, использовать для данных нужд долговую расписку нельзя.
Вносить ли деньги без составления документов
На законодательном уровне легальное определение понятию «аванс» не дается. Однако аванс обладает существенным значением при заключении многих сделок, когда одна сторона вносит заранее определенный процент от суммы по договору, а затем выплачивает данную сумму.
С авансом, как мы уже сказали выше, дело обстоит сложнее. Законодатель не раскрывает это понятие, поэтому случается, что аванс и задаток часто путают. Однако это ошибка, поскольку под авансом, предоплатой и задатком понимаются разные виды платежей. Предоплата всегда может быть возвращена покупателю в полном объеме, если сделка не состоялась.
Отличие понятий аванс, задаток и предоплата
«Утром деньги — вечером стулья»! Это любимый девиз не только Остапа Бендера. Все продавцы предпочитают работать именно так. Но даже внесенный аванс не всегда гарантируют продавцу, что именно эти «стулья» у него клиент купит. От ситуаций, когда приходится возвращать аванс, не застрахован ни один продавец. Неприятности с возвратом усугубляет выплаченный с аванса НДС. В этом случае можно принять выплаченный налог к вычету, соблюдая определенные правила. Во-первых, необходимо расторгнуть договор, осуществить возврат аванса покупателю и отразить эту операцию в учете. Произвести все эти операции необходимо в срок, не превышающий одного года с того момента, как произошел отказ.
Сроки
Ну, и последний наиболее встречающийся случай, когда предоплату не вернут точно, – заказ услуг. Если исполнитель закупил материалы и инструмент для выполнения вашего заказа, то деньги вам вернут вряд ли. Но при этом нужно помнить очень важную вещь: удержать предоплату могут только в том случае, если об этом вас предупредили заранее.
Расписку продавец вручает в момент передачи денег, не позже, в качестве задатка, аванса, частичной или полной оплаты за недвижимость. Он может приготовить ее заранее, но в присутствии покупателя. В документе не должно быть ошибок.
Рекомендации по оформлению расписки и передачи денег
Обязательно нужно прописать в соглашении срок, когда будет заключена основная сделка. Если этого не сделать, продавец может пролонгировать и затягивать ее заключение, а главное, у покупателя не будет оснований говорить о неисполнении обязательств по срокам.
Чем отличается от аванса?
- если контракт расторгнут по вине стороны, внесшей задаток, то он остается у контр-агента;
- если виновником является сторона, принявшая оплату, то она обязуется вернуть взнос в двойном размере;
- если договоренность расторгнута по согласию сторон или из-за «форс-мажора», то сумма возвращается в одинарном размере.
Иногда авансовый платеж может передаваться с подписанием авансового договора, являющегося составляющей договора на оказание агентских услуг. Однако при внимательном изучении такого документа оказывается, что внесенная сумма выступает в качестве аванса именно агентству за оказание консультационных услуг по приобретению квартиры. Покупателя убеждают, что вносимый аванс будет гарантией, что квартиру продадут именно ему, а на самом деле такой документ является лишь гарантией того, что агентство получит свои комиссионные (или их часть). При этом у покупателя появляются обязательства приобрести квартиру именно через данное агентство, а последнее только обязуется снять объект с рекламы.
Чтобы не попасть в подобные ситуации, самое главное – внимательно изучать документы, придавая серьезное значение юридическим формулировкам и терминам. Мы рекомендуем перед внесением аванса получить консультацию независимого юриста, который разъяснит все возможные последствия заключаемого договора.
Как вернуть аванс? Пошаговая инструкция
Практика показывает, что агентства в подавляющем большинстве случаев предпочитают не доводить дело до судебного разбирательства, которое повредит их репутации, и возвращают аванс, если видят решимость покупателя довести дело до логического конца. Если же решение вопроса действительно доходит до суда, то с большой долей вероятности решение будет вынесено в пользу истца.
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, могу ли я законно вернуть аванс (я покупатель), если я передумала покупать квартиру? В нашем авансовом соглашении был пункт 9. В случае незаключения сделки купли-продажи Объекта по вине Покупателя сумма аванса остаётся у Продавца. А также был пункт о том, что продавец обязуется снять своё объявление о продаже и не повышать цену. Он выставил своё объявление опять и поднял цену, сам мне об этом сказал, и сказал, что наша цена, указанная в соглашении, остаётся прежней.
Проверено ЦИАН
Татьяна Скулкина «По сути, продавец готов выходить на сделку с вами по согласованной цене.»
В соглашении и покупатель, и продавец в равной степени уже и так обязуются заключить сделку по купле-продаже квартиры. Но для чего-то к этим обязательствам добавляется выдача аванса от покупателя продавцу. Для чего же? Продавец получает дополнительные гарантии от покупателя. Покупатель в свою очередь тоже должен получить что-то себе — и это определенные условия, которые гарантирует ему продавец. Иначе никакого смысла в авансе нет. Если продавец получил аванс, сам подписался под условиями, но не выполняет их — он нарушает баланс прав и обязанностей, следовательно либо он сам возвращает аванс, либо покупатель обращается в суд, где доказывает, что действия продавца наносят ему существенный ущерб. Ущерб заключается в том, что в условиях сильной экономической нестабильности (что очевидно при обвале национальной валюты) действия продавца ставят по сомнение его намерения заключить с покупателем сделку купли-продажи, направлены на увеличение рисков покупателя, потери покупательной способности средств покупателя за время истечения срока предварительного соглашения, что в совокупности повлечет невозможность для покупателя купить другую равноценную квартиру за ту же стоимость при отказе продавца заключить сделку купли-продажи по истечении срока соглашения.
Грубо говоря, покупатель, внеся аванс и добросовестно прождав срок соглашения, имеет все шансы остаться вообще на бобах из-за недобросовестности продавца, который ничем не рисковал, взял себе аванс и продолжал искать покупателей в ожидании удорожания недвижимости. Найдя покупателей по более дорогой цене, продавец просто вернет аванс и ничего не потеряет. Покупатель же потеряет возможность спустя этот срок купить себе что-то равноценное.
Кроме того, если продавец, не имея на это весомых оснований, отказывается выполнять свои обязательства, которые обозначены в предварительном договоре купли-продажи, то потерпевший покупатель имеет право потребовать возместить понесенные им расходы, предоплату и компенсацию за моральный ущерб.
Прежде чем обратиться в суд, покупатель должен направить продавцу оформленное письменно уведомление о расторжении по всем вышеперечисленным причинам с фиксацией факта и времени вручения.
Проверено ЦИАН
По сути, продавец готов выходить на сделку с вами по согласованной цене. Но Вам что- то не нравится и Вы хотите отказаться от приобретения этой квартиры. Объективных причин у вас нет, поэтому продавец вправе оставить у себя сумму, уплаченную в качестве аванса. Попробуйте поговорить по хорошему и растогнуть соглашение по договоренности сторон с возвратом 50% . Потому что, именно вы отказываетесь от сделки, а для продавца это упущенная прибыль.
Приобретательная давность — срок владения недвижимостью в России, после которого налог НДФЛ при продаже этой недвижимость не уплачивают. Напомним сразу — приобретательная давность для налогов имеет значение только для налоговых резидентов России — физических лиц.
В частности, въезд иностранцев в Россию и выезд осуществляется по визе при наличии действующих документов, удостоверяющих личность иностранца. Въезд и выезд иностранцев, располагающих видом на жительство в России, осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность и вида на жительство (статья 23 закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ» О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»).
Что будут проверять налоговики в 2021
Покупка квартиры, покупка машиноместа в подземном паркинге или загородного дома, как известно, длительный процесс. Наконец, квартира выбрана. Покупателю все нравится: и район, и дом, и вид из окна. С ценой то же договорились.
