Начинается все предельно безобидно. Потенциальный покупатель находит продавца автомобиля, договаривается с ним на осмотр машины. На первом этапе афера ничем не отличается от нормального процесса покупки. После осмотра, проверок и переговоров соискатель новой машины соглашается на ее приобретение. Соискатель вносит задаток и просит продавца оформить договор. Далее совершается сделка и машина выкупается полностью.
Схема первая – двойной договор
Данная схема обмана автомобилистов, продающих свою машину, еще проще, чем первая, однако в месте с тем и гораздо опаснее. Соискатель просит посмотреть машину, после чего делает вид что остается ей доволен, но просит дать время подумать для принятия решения. Между делом в ходе осмотра машины у автомобилиста поинтересуются моделью охранной системы, а также попросят осмотреть ключи. В этот момент продавца отвлекает один из людей «покупателя», а другой при помощи специального устройства снимает с брелока кодовый сигнал ключа.
Схема вторая – двойные ключи
Существует две наиболее распространенные схемы мошенничества с куплей-продажей автомобиля на отечественном рынке. Обе простые как огонь. Однако оттого и крайне действенные. Особенно в условиях, когда большинство наших граждан не слишком-то «заморачивается» на правовые нюансы и склонно проявлять доверие к окружающим и некоторую бытовую наивность.
Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.
Договор с ЖСК
Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.
Договор уступки прав требования
В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло?
Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.
Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.
Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.
Часто строительные компании по инвестиционным контрактам выделяют какую-то часть жилого и нежилого фонда из своих комплексов администрации города, в котором реализуется проект. И некоторые недобросовестные девелоперы продают квартиры, офисные и парковочные помещения из этого резерва ничего не подозревающим покупателям, приобретающим воздух. Неоднократные продажи возможны и при переуступке квартиры в новостройке. В этом случае риски также сопряжены с «серыми» схемами — инвестиционными векселями, предварительными договорами купли-продажи и соглашениями, которые не нужно регистрировать в Росреестре.
В первую очередь, выбирайте давно работающего застройщика с безупречной репутацией, имя которого не фигурирует в историях о двойных продажах. Ниже вы найдете подборку готовых новостроек от надежных и авторитетных строительных компаний Санкт-Петербурга:
Самые популярные схемы двойной игры
Рынок первичной недвижимости таит множество опасностей. Выгодные расценки и акции, возможность выбрать подходящую планировку, получить парковочное место и даже офис — неоспоримые преимущества жилья в новых комплексах. Но инвестиции в еще не сданные дома — рискованное мероприятие, которое подчас оборачивается потерей денег и прав на оплаченные квадратные метры. И, несмотря на то, что 90-е давно минули, двойные продажи квартир в новостройках по-прежнему остаются популярной схемой обмана покупателей.
Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.
Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.
«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.
Могу ли я заявиться в ГАИ, имея 2 договора купли-продажи, и выполнить замену ПТС ( т.к. в старой нет места ), вписать себя в неё и произвести процедуру переоформления номерных знаков ( и СОР ) сразу с господина А на С ?
Ситуация такая.
В прошлом мае транспортным средством владел некий человек, назовем его А. ТС зарегестрировано, с номерами, ПТС, все как положено.
В июне он продает транспортное средство господину Б, при этом господин Б вносится в ПТС как собственник и оформляется ДКП №1, СОР передается из рук А в руки Б.
Господин Б владеет транспортным средством с июня по январь. Процедура постановки-снятия не выполняется.
Опции темы
В январе я, назовем меня С, выкупает у Б это транспортное средство. Составляем ДКП №2 от руки, шаблон взят в интернете. Но в ПТС места для нового собственника нет. На данный момент ПТС с владельцем Б у меня на руках, ДКП №1, СОР ( в котором указан господин А ), номера, ДКП №2 ( между Б и С ), копия паспорта господина Б.
Дело в том, что основанием возникновения права собственности на новую (построенную) недвижимость являются документы на ее создание. Таким документом является договор долевого участия в строительстве. Порядок заключения таких договоров, требования к их содержанию закреплены в законе о долевом строительстве жилья №214-ФЗ.
Что делать при двойной продаже
Нужно отметить, что к этому времени мы установили, что сам застройщик к этому времени был реорганизован, и права по этому объекту перешли к новой организации. Нам удалось получить информацию, и она нас не обрадовала: по интересующей нас квартире у застройщика числилась задолженность в сумме 70% стоимости по соглашению об уступке права. В той сумме, которая указана в предъявленной продавцом платежке.
Новый взгляд Верховного Суда
Обладая опытом сопровождения продаж и покупок новостроек мы предположили, что возможно у продавца были приобретены несколько квартир, и платежные документы относятся к иной квартире, а по этой квартире документы или утрачены, или эта квартира не оплачена и возможны судебные иски от застройщика и перспектива судебного расторжения договора с нашей клиенткой.
Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.
Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.
Как его заключить и можно ли расторгнуть
Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.
Каждая сделка должна быть документально оформлена, так как эти документы используются в бухгалтерском и налоговом учете. Особенностью такого рода двухсторонних сделок является то, что денежные средства передаются не в наличной форме, а с одного расчетного счета на другой. Договора составляются по форме строгой отчетности. Если документ составлен неправильно, то сделка может быть признана недействительной. Поэтому предприниматели чаще всего используют для этой цели типовые формы.
Помимо двусторонних сделок существуют односторонние и многосторонние. Отличаются они от двухсторонних не только количеством участников, но и условиями заключаемого договора. Так, при заключении односторонних сделок ответственность несет только одна сторона. Например, заключение сделок на покупку/продажу ценных бумаг или валюты на бирже. В этом случае ответственность за результат от сделки лежит полностью на трейдере, а не на брокерской компании. Брокерская компания не является участвующей стороной, она только представляет доступ на рынок и соответствующие инструменты.
Какие виды сделок существуют
Однако в некоторых случаях ничтожная сделка может быть признана действительной. Например, одна сторона является недееспособной, однако опекун или родственники могут потребовать признать ее, если ее исполнение принесет выгоду их подопечному.
