Градостроительное планирование и правила застройки населенных пунктов

Если вблизи облюбованного вами участка намечается какая-нибудь грандиозная стройка (наподобие скоростной трассы) или, наоборот, снос частного сектора, надо обязательно ознакомиться со схемой территориального планирования территории. Так вы на какое-то время обезопасите себя от покупки земли, где построиться вы даже не успеете.

• Индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Участки, отведенные под ИЖС, всегда расположены в границах населенных пунктов. На них можно строить дома (они должны быть не выше трех этажей, максимум по высоте — 20 метров). Такой участок подойдет, если вы хотите жить в обустроенном населенном пункте с уже готовой инфраструктурой (и инженерными коммуникациями).
• Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Это участки, предназначенные для растениеводства или животноводства. Дом на них можно строить и регистрировать, только если участок находится в границах населенного пункта. Если земельный надел расположен, что называется, в чистом поле, то зарегистрировать жилой дом там по закону нельзя. Но есть определенные юридические лазейки, которые позволят не остаться без крова на собственной ферме, — о них мы поговорим в следующих статьях.
• ДНП — дачное некоммерческое партнерство. В такие партнерства входят дачные земельные участки, на которых в обязательном порядке предписывается построить дом (либо дачный, либо капитальный, в каждом случае возникают свои юридические нюансы, которые мы раскроем в следующих статьях).
• СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это классические дачные «6 соток» (а может быть, и не 6), закон не обязывает строить на них дом, но и не запрещает.

Какие бывают земли

В этом случае есть другой выход. Абсолютно каждый гражданин может заказать на любой сформированный земельный участок выписку из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (сокр. выписка ИСОГД). В этом документе будут указаны все те же данные, что и в ГПЗУ, однако не будет схемы допустимого места размещения объекта капитального строительства, которая имеется в ГПЗУ.

• границы конкретного населенного пункта;
• пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
• пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
• границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

• к землям лесного фонда;
• землям, покрытым поверхностными водами;
• землям запаса;
• землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
• лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
• сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
• земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Специальная часть

Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями отдельно взятого муниципального образования. Их составляют в соответствии с общими положениями о ПЗЗ, которые содержатся в Градостроительном кодексе.

С 1 июля 2021 года ПЗЗ сельского поселения или городского округа, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, не применяются в той части, которая противоречит ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (например, запрет на размещение объектов, высота которых превышает установленные законом ограничения; объектов, создающих помехи в работе средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и др.).

2. Состав сведений ПЗЗ

◊ Участие граждан в общественном обсуждении или публичных слушаниях завершается внесением предложений и замечаний, касающихся проекта ПЗЗ, которые в свою очередь подлежат регистрации и обязательному рассмотрению организатором общественных обсуждений или публичных слушаний.

3. Порядок принятия ПЗЗ

В течение 5 рабочих дней с даты принятия решения об утверждении ПЗЗ муниципалитет должен в порядке межведомственного информационного взаимодействия направить документы об утверждении ПЗЗ (содержащиеся в них сведения) в Росреестр для внесения в реестр границ ЕГРН сведений об установленных в ПЗЗ территориальных зонах. К указанным документам обязательно должны быть приложены подготовленные в электронной форме графическое описание местоположения границ территориальных зон и перечень координат характерных точек границ таких зон (п. 3 ч. 1, ч. 18.1, ч. 20 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2021 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее — Закон о регистрации недвижимости).

1. В сейсмических районах необходимо предусматривать расчлененную планировочную структуру городов и рассредоточенное размещение объектов с большой концентрацией населения, а также пожаровзрывоопасных.
2. В исторических городах следует обеспечивать всемерное сохранение их исторической планировочной структуры и архитектурного облика, предусматривать разработку и осуществление программ по комплексной реконструкции исторических зон, реставрации памятников истории и культуры.
3. При планировке и застройке городских и сельских поселений необходимо обеспечивать условия для беспрепятственного передвижения инвалидов и других маломобильных групп населения в соответствии с требованиями СП 59.13330.

4.18 В районах, подверженных действию опасных и катастрофических природных явлений (землетрясения, цунами, сели, наводнения, оползни и обвалы), зонирование территории поселений следует предусматривать с учетом уменьшения степени риска и обеспечения устойчивости функционирования. В зонах с наибольшей степенью риска следует размещать парки, сады, открытые спортивные площадки и другие свободные от застройки элементы.

1 Область применения

4.19 Планировочную структуру городских и сельских поселений следует формировать, обеспечивая компактное размещение и взаимосвязь функциональных зон; рациональное районирование территории в увязке с системой общественных центров, инженерно-транспортной инфраструктурой; эффективное использование территории в зависимости от ее градостроительной ценности; комплексный учет архитектурно-градостроительных традиций, природно-климатических, ландшафтных, национально-бытовых и других местных особенностей; охрану окружающей среды, памятников истории и культуры.

ПЗЗ также служат основой для достижения предусмотренных Генпланом преобразований в различных населенных пунктах. Так или иначе, этот документ охватывает интересы всех жителей конкретного города. Поэтому крайне важно принимать его в полном соответствии с законами страны, а также интересами населения регулируемых территорий.

Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.

ПЗЗ — что это за документы? Законодательство

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Административные правила землепользования и застройки не распространяются на аэродромную и близлежащую территорию, если они противоречат ограничениям Воздушного кодекса РФ в отношении аэродромных земель. Если имеет место такое нарушение, то срок приведения использования земли в соответствии с Воздушным кодексом – не более 6 месяцев.

Согласно правилам землепользования и застройки местная региональная территория разделяется на зоны. Каждая из зон предназначена для определённого использования, земельные участки всегда принадлежат к одной зоне.

Понятие ПЗЗ

Планирование, зональное распределение, благоустройство любого федерального субъекта осуществляется в соответствии с регламентами обустройства. В числе обязательных регулирующих документов – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они регулируют использование земель местного назначения, согласно определённым правилам. Они утверждаются на местном уровне, но в рамках Градостроительного и Земельного кодексов РФ.

Так как градостроительное проектирование носит постоянный характер, исходные данные на территории и застройку уже должны быть у заказчика. Поэтому работа может заключаться не только в подготовке новых документов, но и корректировке текущей документации.

Эти и многие другие проблемы и сложности будут учтены опытными специалистами нашей компании. С нами у вас не возникнет проблем с проведением общественных слушаний, утверждением использованием документов после градостроительного проектирования.

Проблемы и сложности при градостроительном проектировании

Комментарий специалиста. Градостроительное проектирование заказывают государственные и муниципальные органы власти, учреждения, ведомства. В законодательстве есть ограничения по выделению земли и строительству на территориях, на которые отсутствуют правила землепользования, генеральные планы, иные документы. Поэтому работа по подготовке и утверждению градостроительной документации носит постоянный характер.

Земли для кооперативного гаражного строительства состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании гаражно-строительных кооперативов, и из земель, находящихся в пожизненном наследуемом владении членов этих кооперативов (ст. 80 ЗК).

Закрытое административно-территориальное образование является административно-территориальной единицей. Территория и границы закрытого административно-территориального образования определяются исходя из особого режима безопасного функционирования предприятий и объектов, а также с учетом потребностей развития населенных пунктов. Границы закрытого административно-территориального образования могут не совпадать с границами субъектов РФ и районов, входящих в их состав. В ведение районов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования передаются другие населенные пункты, расположенные на его территории.

Понятие и состав земель населенных пунктов

Федеральный закон от 30 марта 2021 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ст. 12) предусматривает санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к планировке и застройке городских и сельских поселений. При планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания.

Положение о территориальном планировании включает в себя следующую информацию: виды, назначение и наименования планируемых для размещения объектов федерального значения, их основные характеристики и местоположение, а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов.

1.1.1. Схемы территориального планирования

Уполномоченные органы местного самоуправления муниципального района обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов местного значения муниципального района и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более поселений и (или) межселенной территории в границах муниципального района, на основании документов территориального планирования муниципального района, а также на основании ПЗЗ межселенных территорий. Органы местного самоуправления поселения (городского округа) обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании Генерального плана поселения, Генерального плана городского округа, Правил землепользования и застройки.

1.1.8. Подготовка проекта планировки и проекта межевания территории, внесение в него изменений

Уточнение ПЗЗ (приведение ПЗЗ в соответствие с внесёнными в ЕГРН сведениями о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий ОКН, ограничениями использования объектов капитального строительства и земельных участков, расположенных в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, в случае установления, изменения, прекращения существования зоны с особыми условиями использования территории, установления, изменения границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения), производится по т.н. упрощённой процедуре, поскольку не требует подготовки проекта о внесении изменений и, соответственно, проведения общественных обсуждений или публичных слушаний, рассмотрения проекта комиссией. При этом срок внесения необходимых уточнений в ПЗЗ составляет 6 месяцев с момента получения требования от уполномоченного органа, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления оснований для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Помимо природных обстоятельств, необходимо соблюдать границы санитарных и защитных зон, относящихся к водоемам и водозаборам. Они зависят от типа и размера водоема. Информацию об этом нужно запрашивать в природоохранном ведомстве и руководствоваться:

Принципы планировки

При этом канализационная сеть может состоять из нескольких отдельных систем, заканчивающихся очистным сооружением. Очистные системы сточных вод имеют свои санитарные зоны, которые учитываются в плане. Размещение их зависит от рельефа местности. Перепад между точкой входа и выхода должен составлять около полутора метров, что не всегда достижимо.

Канализация

Красные линии являются границей сельских участков, за которыми разрешены строительство зданий, установка заборов и прочая хозяйственная деятельность. В некоторых случаях здания при усадебной застройке разрешается строить вдоль красной линии. Эта возможность предусмотрена для регионов с соответствующими традициями.

4.6 Территорию для развития городов необходимо выбирать с учетом возможности ее рационального функционального использования на основе сравнения вариантов архитектурно-планировочных решений, технико-экономических, санитарно-гигиенических показателей, топливно-энергетических, водных, территориальных ресурсов, состояния окружающей среды с учетом прогноза изменения на перспективу природных и других условий. При этом необходимо учитывать предельно допустимые нагрузки на окружающую природную среду на основе определения ее потенциальных возможностей, режима рационального использования территориальных и природных ресурсов с целью обеспечения наиболее благоприятных условий жизни населению, недопущения разрушения естественных экологических систем и необратимых изменений в окружающей природной среде.

Предисловие

5.1 Жилые зоны необходимо предусматривать в целях создания для населения удобной, здоровой и безопасной среды проживания. Объекты и виды деятельности, несовместимые с требованиями настоящих норм, не допускается размещать в жилых зонах.

3 Термины и определения

1. Район, квартал (микрорайон) являются объектами документов территориального планирования и документов по планировке территории.
2. При разработке документов по планировке территории на отдельный участок территории, занимающий часть территории квартала или микрорайона, необходимо обеспечить совместимость размещаемых объектов с окружающей застройкой и требуемый уровень социального и культурно-бытового обслуживания населения для квартала (микрорайона) в целом.
3. В кварталах и микрорайонах жилых зон не допускается размещение объектов городского значения, а также устройство транзитных проездов на территории групп жилых домов, объединенных общим пространством (двором). Территория групп жилых домов, как правило, не должна превышать 5 га.

Примечание — В районах индивидуальной усадебной застройки дальность пешеходных подходов к ближайшей остановке общественного транспорта может быть увеличена в больших, крупных и крупнейших городах до 600 м, в малых и средних — до 800 м.

14.11 При планировке и застройке поселений и пригородных зон необходимо предусматривать организацию водоохранных зон и прибрежных защитных полос на природных водных объектах, размеры и режим использования которых следует принимать в соответствии с Положением о водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах водных объектов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации.

Информация об изменениях:

10.2 При определении числа, состава и вместимости учреждений и предприятий обслуживания в городах-центрах систем расселения следует дополнительно учитывать приезжающее население из других городских и сельских поселений, расположенных в зоне, ограниченной затратами времени на передвижения в большой, крупный и крупнейший город-центр не более 2 ч, в малые и средние города-центры или подцентры систем расселения — не более 1 ч; в исторических городах необходимо учитывать также туристов.

1. Создать необходимые условия для развития поселений, при этом не нарушить целостность окружающей среды. Нельзя причинять вред объектам исторического наследия.
2. Поддержания прав владельцев земли, а также юридических лиц, ведущих капитальное строительство.
3. Необходимо постоянно искать новые инвестиции. Выбор использования земельных наделов для бизнеса способствует привлечению новых инвесторов.

Правила застройки и землепользования: основной источник, порядок подготовки

Бывают случаи, когда суд идет навстречу истцу. Положительный ответ может быть, когда гражданин хочет расширить свои владения за городом, между жилой зоной и промышленной. Если производственные отходы не влияют на здоровье людей, то можно использовать площади, находящиеся на границе.

Судебная практика

Люди подают в суд, если в кадастровом документе допущены ошибки. Возможно, неправильно указали площадь собственности. Исправить бумагу можно только через подачу заявления в органы местной власти и суд. Исходя из судебной практики, большинство таких дел завершается благополучно для обратившегося в органы. В Алтайском крае был пример ошибочного заполнения кадастрового паспорта. Через месяц после обращения в суд человеку вернули исправленный документ с верными данными.

На основе Постановления Президиума ВС РСФСР от 9 февраля 1990 года «О временном положении о председателях и президиумах местных Советов народных депутатов в РСФСР», «О разделении законодательной, исполнительной и судебной власти» произошли существенные изменения в структуре Совета. Впервые должность председателя Совета отделена от должности председателя исполкома поссовета. Вводится должность заместителя председателя Совета (освобожденный). Оргсессия двадцать первого созыва утверждает заместителя председателя Совета в должности. Должность секретаря исполкома упраздняется, вводится новая должность «специалист исполкома» (выполняет функции секретаря исполкома).

В Санкт-Петербурге, да и в других регионах все земли находятся в системе электронного учета и если ввести номер участка, то можно определить собственника участка, кадастровую стоимость земли, понять ставку ежегодного налога, (что очень важно в условиях постоянного повышения налоговых ставок), к какому округу и территориальному району относится участок, был ли произведен проект планировки территории определяющий планируемую застройку, участки вокруг под дороги на ближайшие годы с расстановкой красных линий.

ПЗЗ — что это за документы? Законодательство

Интерфейс позволяет использовать фильтр поиска по параметрам, адресу, номеру участка и т.д. Находим требуемый участок включаем границы земельных участков, красные линии (проект планировки) или их отсутствие.

Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории.

Но в нашем случае речь идет о землепользовании в градостроительных целях. Иными словами — об освоении природных территорий с целью застройки и развития конкретного населенного пункта. Именно из-за этой связи в правовых актах объединены понятие землепользования и застройки. Освоение и застройка территории невозможна вне процесса землепользования.

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

В таком случае получение ГПЗУ с новыми параметрами требует либо представления дополнительных документов и взаимодействия с уполномоченными органами, либо разрешения вопроса о его содержании в судебном порядке.