7. Целесообразно скорректировать законодательство в части перфекции договора. Договор купли-продажи жилого помещения должен вступать в силу с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям в предусмотренной законом форме. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, с момента которой становится обязательным для третьих лиц.
Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений
В теории гражданского права нет единства мнений по поводу оборотоспособности объектов недвижимости именно по договору купли-продажи жилых помещений. До настоящего времени классификация недвижимости по функциональному назначению на жилую и нежилую затрагивает лишь рукотворные объекты. Не смотря на то, что земельные участки, занятые жилыми объектами недвижимости или предназначенные для застройки этими объектами, активно вовлечены в гражданский оборот, их отчуждение не подчиняется особым правилам. Мало изучены теоретические и практические аспекты исполнения договора купли-продажи жилого помещения, не сформированы меры контроля со стороны государства за реальностью его исполнения.
Виды жилых помещений в современном гражданском законодательстве РФ
Вместе с тем, несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию гражданского правового оборота жилой недвижимости, вопросы, связанные с совершением ее купли-продажи, получили лишь фрагментарное освещение и, видимо, поэтому не нашли пока своего отражения в действующем законодательстве.
1. Обосновывается вывод о том, что главным критерием отнесения недвижимости к объектам договора купли-продажи жилой недвижимости является признак ее предназначенности для проживания граждан. Сформулировано определение жилой недвижимости как объекта купли-продажи: ею является строение или его часть, предназначенное для проживания людей, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.
Купля-продажа жилой недвижимости: Современные правовые проблемы ( реферат , курсовая , диплом , контрольная )
В работе использована литература по гражданскому, жилищному, семейному праву и гражданско-процессуальному праву, а также иные, относящиеся к теме работы. В частности, теоретической основой исследования послужили работы Брагинского М. И. , Братуся С. Н. , Брауде И. П. , Витрянского В. В. , Грибанова В. П. , Камышанского В. П. , Мейера Д. И. , Никитюка П. С. , Победоносцева К., Покровского И. А. , Рыбакова В. А. , Сергеева А. П. , Синайского В. И. , Скловского К. И. , Суханова Е. А. , Тархова В. А. , Толстого Ю. К. , Халфиной P.O., Хаскельберга Б. Л. , Хохлова В. А. , Цыбуленко З. И. , Черноморца А. Е. , Шершеневича Г. Ф. , Щенниковой JLB. и др.
Содержание
4. Формулируется вывод о том, что домовладение следует рассматривать как имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, инженерные коммуникации и устройства, обслуживающие жилой дом и придомовую территорию.
Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период и появились первые представления о собственности на недвижимые вещи, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи, рода и т.д.
Основные элементы договора купли-продажи жилых помещений. Характеристика сторон договора, анализ их прав, обязанностей и ответственности. Современные проблемы регулирования продажи жилого помещения и перехода права собственности на недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Рассматривая дело, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание нормы ст. 550 ГК РФ, в силу которых договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В статье 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Все вышеизложенное подтверждает, что в настоящее время вопрос комплексного исследования современного законодательства РФ в области купли-продажи жилых помещений, практики его применения и проблем заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений в целях совершенствования гражданско-правового регулирования является крайне актуальным, что и обусловило выбор темы выпускной квалификационной работы.
Узнай стоимость написания такой работы!
- потребностями гражданского оборота,
- необходимостью урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений,
- имеющейся правоприменительной практикой норм Гражданского кодекса РФ, иных нормативных правовых актов в данной сфере,
Содержание
Недостатки действующего российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров, причем правовые конфликты по поводу купли-продажи жилых помещений – одной из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, занимают одно из лидирующих мест. К примеру, за 1 полугодие 2021 г. в районных судах жилищные дела, в том числе по спорам, связанным с куплей-продажей жилых помещений, составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 1 полугодии 2021 года – 13,5%); у мировых судей в 1 полугодии 2021 г. количество споров, связанных с куплей-продажей, приватизацией и другими сделками с жилой площадью выросло на 11,5% (до 559,1 тыс. дел).
Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он:
Субъекты договора продажи недвижимости
-
- план земельного участка с указанием его кадастрового номера,
- поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.
- паспорта помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.
Обязанность проверить качество реализуемых товаров может быть возложена на продавца (предварительный показ и т. п.). В этом случае продавец должен предоставить покупателю документы, подтверждающие осуществление им проверки качества передаваемого товара и ее результаты, например справка из БТИ о техническом состоянии здания (сооружения).
1.1 Понятие и нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости в РФ
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
