Важно! Согласие отдела опеки на сделку не требуется, если несовершеннолетний выступает в качестве покупателя. Его интересы представляет родитель или опекун. Если ребенок достиг 14 лет, то от представителя требуется только согласие на сделку.
- Каждый из продавцов должен иметь право собственности, оформленное надлежащим образом.
- Если доли продаются одновременно одному покупателю, то нотариальное удостоверение не требуется. Исключение составляет ситуация, когда одним из продавцов является несовершеннолетний гражданин.
- Если доли продаются одновременно двум разным покупателям, то необходима нотариальная заверка контракта.
- Если 2 доли продаются третьему сособственнику, то возможно оформление трехстороннего договора. При этом каждый из совладельцев-продавцов продают свою долю индивидуально. Объединение их для продажи не предусмотрено.
Правила оформления контракта купли-продажи долей в квартире при двух продавцах
Важно! Если договор купли-продажи носит нотариальную форму, то государственная регистрация должна быть осуществлена в течение 1 дня. Поэтому с 2021 года обязанность по передаче документов возложена на нотариуса.
и гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», заключили настоящий договор о нижеследующем:
Мы нижеподписавшиеся: гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, действующая с согласия законного представителя Ф.И.О., вместе именуемые в дальнейшем «ПРОДАВЦЫ», с одной стороны,
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
- «ПРОДАВЦЫ» продали, а «ПОКУПАТЕЛЬ» купил двухкомнатную квартиру на первом этаже, общей площадью 42,5 (Сорок две целых пять десятых) кв.м., по адресу: г.___, ул.____, д.9 (Девять), кв.44 (Сорок четыре), именуемая в дальнейшем «Квартира».
- Приобретаемая квартира находится в долевой собственности «ПРОДАВЦОВ»: ½ (Одна вторая) доля в праве собственности принадлежит Ф.И.О., ¼ (Одна четвертая) доля в праве собственности принадлежит Ф.И.О., ¼ (Одна четвертая) доля в праве собственности принадлежит Ф.И.О., на основании: ________________________________
- Квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 000000 (Сумма прописью) рублей. Оплата произведена полностью до подписания настоящего договора (либо: Оплата производится после подписания настоящего договора и подачи его на государственную регистрацию).
- «ПРОДАВЦЫ» обязуются фактически освободить отчуждаемую квартиру в срок до ____20__года. На момент заключения настоящего договора в отчуждаемой квартире нет зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания граждан, что подтверждается соответствующей справкой.
- На момент совершения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от любых третьих лиц. «ПРОДАВЦЫ» несут ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанной квартиры в залоге, под запрещением, либо арестом.
- «ПРОДАВЦЫ» гарантируют отсутствие ограничений в дееспособности в судебном порядке в отношении распоряжения имуществом по настоящему договору.
- «ПРОДАВЦЫ» гарантируют отсутствие недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, права и охраняемые законом интересы которых затрагиваются при отчуждении жилого помещения.
- «ПРОДАВЦЫ» предоставляют указанную квартиру «ПОКУПАТЕЛЮ» в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания договора: пригодно для эксплуатации, с имеющимся на момент подписания договора оборудованием.
- «ПОКУПАТЕЛЬ» осмотрел указанную квартиру, претензий к санитарным и техническим требованиям и потребительским свойствам не имеет. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и оплате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры и не имеют в этой связи взаимных претензий.
- Риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры переходит на «ПОКУПАТЕЛЯ» с момента подписания настоящего договора.
- Передача указанной квартиры «ПРОДАВЦАМИ» и принятие её «ПОКУПАТЕЛЕМ» осуществляется путем подписания настоящего договора без передаточного акта.
- Расходы по заключению и регистрации настоящего договора стороны несут в соответствии с действующим законодательством.
- Настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Содержание статей 131, 167, 209, 288, 549, 550, 551, 558 ГК РФ сторонам понятно, смысл и значение договора сторонам ясны и соответствуют нашим намерениям.
- Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме до заключения настоящего договора.
- Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых остается в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по одному экземпляру выдается сторонам.
В случае с долевым имуществом правильным будет заключать договор на каждую из частей недвижимости. Продавцы с покупателем буду совершать отдельные сделки. В ДКП должен быть указан размер продаваемой доли.
- Паспорта сторон.
- Свидетельство о рождении ребенка в возрасте до четырнадцати лет, если он является собственником имущества.
- Свидетельство о браке и согласие второго супруга, если имущество общее.
- Подтверждение права собственности – свидетельство, выписка из ЕГРН, договоре дарения, мены или купли-продажи, которые продавец заключал ранее.
- Технический паспорт недвижимости.
- Выписка из домовой книги.
- Разрешение органов опеки на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу.
- Справка об отсутствии задолженности по налоговым выплатам. Это касается подаренной или унаследованной квартиры.
Основные правила оформления ДКП
Покупателю следует обратить внимание на то, что другие участники являются совершеннолетними и дееспособными, либо от их лица действуют законные представители.
5.6 На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц. Продавец обязуется обеспечить, чтобы никакие лица не были зарегистрированы по месту жительства или пребывания в Квартире до даты регистрации права общей долевой собственности на Квартиру за Покупателями.
4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателей на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.
Если не являются супругами
По общему правилу, на покупку квартиры супругом требуется нотариально удостоверенное согласие мужа или жены. Когда оба супруга подписывают один договор, сложно представить себе, что один из них был бы не согласен с его заключением. Тем не менее, в ряде органов Росреестра требуют предоставления подобного согласия для регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому имеет смысл оформить его в любом случае, чтобы не столкнуться с отказом в регистрации.
Количество сторон-участников не ограничено, однако многосторонний договор купли-продажи квартиры требует предоставления документальных приложений каждым участником, увеличивая количественный состав документации. Необходимо подготовить:
Нюансы при оформлении
- Продажа всех долей в квартире одному покупателю может быть оформлена одним документом или несколькими. При наличии нескольких продавцов и покупателей количество документов зависит от договорённости и статуса сторон.
- Невозможность явки одного из совладельцев для подписания текста соглашения допускает подключение выбранного представителя. Статус следует подтвердить оформлением доверенности у нотариуса.
- Интересы несовершеннолетнего или ограниченного в дееспособности сособственника представляет родитель или назначенный опекун. Для проведения сделки необходимо письменное согласие, выдаваемое органами опеки.
- Если на совместно нажитую в брачном союзе квартиру заключают договор купли-продажи два продавца (супруги) и один покупатель, то дополнительных документов не требуется. Если интересы продавца представляет один из супругов, то для совершения сделки необходимо нотариальное согласие второго собственника.
- Если реализуется не целиком имущественный объект, а осуществляется продажа квартиры по долям одному покупателю, то нужно подтверждение предоставления преимущественного права на выкуп совладельцам и полученный отказ или подтверждённое нотариально игнорирование при соблюдении сроков сособственником.
Алгоритм действий
При реализации совместной собственности одному лицу могут заключать 2 продавца и 1 покупатель договор купли-продажи, либо в правоотношения вступает только 1 сособственник, а 2-ой даёт письменное согласие на совершение сделки, которое заверяется у нотариуса.
У Продавца, который отчуждает только долю, всегда должно иметься документальное подтверждение того, что он учел статью 250 ГК РФ. Вот, какие документы подтверждают соблюдение Продавцом права преимущественной покупки:
Если один из владельцев ребенок?
Таким образом, при продаже квартиры с двумя собственниками важно правильно подойти к подготовке документов и подписать договор у нотариуса. В этом случае можно надеяться на завершении сделки за минимальный срок.
Нужен ли предварительный договор купли-продажи при нескольких собственниках
- стороны с паспортами;
- договор купли-продажи (если сделка нотариальная, то копию договора, заверенную нотариусом, если простая письменная – все экземпляры сторон + экземпляр для Росреестра);
- документы о семейном положении сторон (согласия супругов, заявления не в браке);
- правоустанавливающие документы у продавца (договор, свидетельство, выписка);
- государственная пошлина.
