Второй случай, когда договор может быть изменён, – вступившее в силу решение суда, но в таком случае это уже не будет соглашением сторон, это понуждение. Рассмотрим вопрос о добровольном заключении соглашения между сторонами ДУ.
Предложить изменения в договор управления могут обе его стороны
Срок вступления в силу изменений, которые вносятся в договор управления дополнительным соглашением, определяется сторонами ДУ, утверждается на общем собрании и закрепляется в протоколе ОСС. При этом дата начала действия корректировок в договоре может отличаться от даты подписания сторонами дополнительного соглашения.
Все изменения в ДУ оформляются дополнительным соглашением и утверждаются на ОСС
Утверждённое на ОСС дополнительное соглашение, как и сам договор управления, является обязательным для исполнения всеми сторонами ДУ, в том числе для управляющей организации и собственниками, которые не участвовали в голосовании. Это подтверждается судебной практикой, например, решением АС Свердловской области от 06.04.2021 по делу № А60-59996/2021.
«Подпунктом «а» пункта 3 Порядка установлено, что к заявлению о внесении изменений в реестр прикладывается копия протокола и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении с ней договора управления многоквартирным домом либо об изменении способа управления многоквартирным домом или расторжении договора управления в случае проведения такого собрания, за исключением случая представления в орган государственного жилищного надзора подлинников указанных документов в соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ.
Далее Минстрой указывает на пункт 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (Приказ Минстроя России от 25.12.2021 № 938/пр), который закрепляет перечень документов, который должен быть приложен к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий:
Дополнение от 20.12.2021: в приказ Минстроя №938/пр внесены изменения, которые урегулировали этот вопрос.
Следом Минстрой России указывает, что «при этом заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией может быть осуществлено правлением товарищества без вынесения условий договора управления на общее собрание собственников помещений, если иное не установлено уставом товарищества.
- Определение Верховного суда Российской Федерации от 15.10.2021 № 304-КГ18-15975;
- Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2021 по делу № А05-3279/17;
- Постановление Арбитражного суда СевероКавказского округа от 30.05.2021 по делу № А53-23697/2021;
- Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.2021 по делу № А28 3143/18;
- Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2021 по делу № А60-37751/16;
- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2021 по делу № А53-29262/18.
Собрать более 50% подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой. В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает право председателю совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками, заключить договор управления МКД.
Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД
Собственники помещений в данном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Общее собрание при наличии кворума (50% собственников + 1 голос) большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника. Утвержденный собранием договор изменить нельзя, даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника или для устранения явных неточностей. Чтобы его изменить, нужно новое решение общего собрания. Этот договор обязателен для любого собственника независимо от его подписания.
