Всем кто ищет необходимую юридическую информацию, сегодня наша команда юристов ответит на интересную для всех — Дом Принадлежит Одним Хозяевам А Земля Под Домом Предыдущем. Стараемся всегда обновлять необходимую информацию, чтобы была только актуальное инфо, но бывает что поправки вносятся в законы очень быстро, поэтому после прочтения у Вас могут остаться вопросы, с радостью ответим на них в комментах или с помощью наших партнеров-юристов online — на сайте в удобное для Вас время.
Если информация была Вам полезна, поделитесь ею в социальных сетях. Перед прочтением хочется сразу сделать поправку, что это не экспертное мнение,а лишь то что используем в нашей практике.
Здесь важно учитывать, что существуют минимальные размеры земельных участков, которые устанавливаются актами муниципальных образований и законами субъектов РФ. Если размер новых участков будет меньше этого предела, разделить участок не получится. Например, в Московской области минимальный размер участка составляет от 2 до 6 соток в зависимости от муниципалитета, к которому он относится, и вида разрешённого использования земли.
2. Купля-продажа дома. Что происходит с правами на земельный участок?
Если вы оказались в одной из подобных ситуаций и не знаете, как бороться с системой, приходите к нам на консультацию – мы оценим перспективы и составим план действий. Практика применения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта периодически меняется. Возможно, то что раньше не имело шансов на успех, сейчас окажется вполне реалистичным.
3.2. Что делать, если наследодатель завещал дом, но не указал, кому переходит земельный участок?
б) сначала собственник производит раздел земельного участка. Для этого ему нужно обратиться к кадастровому инженеру за установлением границ новых участков и составлением межевого плана. После этого необходимо пройти государственный кадастровый учёт, зарегистрировать права на образованные земельные участки и снять с учёта старый участок. Лишь после всех этих действий собственник продаёт вновь образованный земельный участок с домом на нём (определение Верховного Суда РФ от 13.01.2021 г. № 73-КГ14-5).
Это положение дел опрошенные «Право.Ru» юристы оценивают по-разному. «Безвыходных ситуаций» быть не должно – есть правила, которые их регулируют (глава 17 ГК РФ), говорит Можаровский, и существуют не «массовые», а лишь «точечные» проблемы. В частности, он вспоминает дело № А32-29673/2021, в рамках которого решался вопрос о том, можно ли считать недвижимой вещью футбольное поле. Согласен с ним и Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX. Особых проблем в «раздельном» праве собственности за землю и объекты он не видит, а, наоборот, находит в этом даже некоторые преимущества. «Например, когда в собственности находятся несколько зданий на одном большом участке: следуя логике единства титула, собственник должен передавать права на весь участок. Но в нашей ситуации он может выделить один участок со зданием».
В целом существование отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости – это как минимум неудобно, считает и Артем Сафонов, юрист юридической фирмы «Nektorov, Saveliev & Partners». «При совершении любых сделок с объектами недвижимости нужно регистрировать права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом, – поясняет он. – Однако такая система сложилась в России исторически и в настоящий момент достаточно успешно работает». Поэтому резко отказываться от нее и переходить на систему с единым правовым режимом для земли и объектов недвижимости на ней, на его взгляд, нецелесообразно.
Окно в Европу: единый объект для развитых юрисикций
Вопрос о том, рассматривать ли здание как составную часть участка, в разных юрисдикциях решается по-разному. Классическая юриспруденция исходила из того, что объектом недвижимости является земельный участок – причем в классическом понимании трех-, а не двухмерный. При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других). Подобный подход способствует простому обороту недвижимости: юридически требуется договор купли-продажи земельного участка, за покупку которого платишь с учетом всех составляющих.
Суд исходил из того, что испрашиваемая В. доля в праве собственности на земельный участок предыдущему собственнику нежилого помещения Р. не принадлежала, предметом договора купли-продажи нежилого помещения от 15 сентября 2021 г. не являлась. Переход права собственности на долю в праве на земельный участок в установленном законом порядке не оформлялся и не регистрировался. Общество стороной сделки, заключенной с истицей, не являлось.
Суть дела
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований гражданки В. Вынося решение, суд руководствовался положениями подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения в здании (от 15 сентября 2021 г.), предусматривающего, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением в том числе отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Позиция судов
В связи с переходом права собственности на одно из нежилых помещений от ООО «Лаки» сначала к Р., а потом к В., к ним также перешло и право на часть земельного участка, несмотря на то что надлежащим образом в установленном законом порядке это право не было оформлено. В связи с этим в соответствии со ст. 56 ГПК РФ судам надлежало установить, принадлежал ли земельный участок обществу «Уфимкабель» на праве собственности на момент отчуждения нежилых помещений ООО «Лаки». Для этого следовало предложить сторонам представить документы о приватизации ГУП «Уфимкабель» и его преобразовании в ОАО «Уфимкабель», в частности, определить момент возникновения права собственности ответчика на спорный земельный участок. Также судами не дано никакой оценки ссылкам общества на то, что после приобретения нежилых помещений ООО «Лаки» пользовалось спорным земельным участком на основании договора аренды.
На основании ст.273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Это означает, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Такая точка зрения присутствует, в частности, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2021 №11.
А как в земельном кодексе?
Итак, в общем и целом, земля и недвижимость, на ней расположенная – это два РАЗНЫХ объекта недвижимости, если подразумевать земельный участок произвольной площади (например, ограниченный исторически сложившимися границами). А вот если под земельным участком понимать только то место, где находится объект недвижимости и необходимое для его обслуживания – вот в этом случае практически всегда можно говорить об их единстве с точки зрения права. При переходе права на такой объект (например, при продаже или сдаче в аренду) в новому правообладателю переходит и соответствующее право в отношении земельного участка.
Когда могут отчуждаться части земельного участка и недвижимость, на нем расположенная, по отдельности?
П.3 ст.3 Земельного кодекса (ЗК РФ) устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством. специальными федеральными законами». Это означает, что в случае, если гражданское законодательство (ГК РФ) будет противоречить земельному (ЗК РФ), то применяться должен именно земельный кодекс. Точнее, законодательство о земле.
Кто может использовать землю под МКД? Может ли кто-то её продать? Приватизирован ли участок под вашим домом? Познакомившись с законами Жилищного Кодекса, вы сможете узнать больше о своей собственности и защитить свои права.
Земельный участок под МКД – чья собственность?
В таких домах владельцы квартир автоматически являются собственниками, ведь без соблюдения вышеупомянутых условий строение не смогли бы сдать в эксплуатацию. Первоначально владельцем является застройщик, однако в момент продажи права переходят жильцам.
Как узнать, кому принадлежит земля вокруг многоквартирного дома?
Для проведения каких изменений требуется разрешение общего собрания? Например, для сдачи небольшой части территории в аренду физлицу. Нередко это делают с целью получить прибыль, которую можно использовать для облагораживания территории и ремонта дома.
Однако это лишь одна из возможных моделей, принятая в юрисдикциях, где есть частная собственность на землю. Во многих странах Азии и арабского мира ситуация иная – вся земля публичная, принадлежит она суверену или государству, и оборот земли не происходит. Типичные примеры – Таиланд или ОАЭ. В таких случаях, если частное лицо строит на земле дом, то собственностью признается только здание.
Окно в Европу: единый объект для развитых юрисикций
В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2021 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.
«Уникальная» судьба
Отдельное право собственности на землю и расположенные на ней строения берет свои истоки в советское время: после Октябрьской революции в 1917 году был принят Декрет «О земле», который отменил частную собственность на землю, и все последующее советское законодательство подчеркивало принципиальное ее недопущение. Таким образом утверждался новый согласующийся с идеологией большевиков правопорядок, при котором земля становилась «всенародным достоянием» и «переходила в пользование всех трудящихся на ней».
Гражданка В. обратилась в суд с иском к ООО «Уфимкабель» (далее — общество) о признании за ней права собственности на 75106/13970495 долей в праве на земельный участок. Свои требования В. мотивировала следующим.
Суть дела
Кроме того, в качестве одного из оснований для отказа в иске суд указал на пропуск истицей срока исковой давности, о чем ответчиком было сделано соответствующее заявление в ходе судебного разбирательства. По мнению суда, о нарушении своих прав на земельный участок истица могла узнать с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, то есть с 08.10.2021, однако в суд обратилась лишь 02.06.2021, то есть с пропуском установленного ст. 196 ГК РФ общего срока исковой давности в три года.
Позиция судов
Право собственности на земельный участок принадлежало ОАО «Уфимкабель». На основании договора об отступном от 25.06.2021 ООО «Лаки» приобрело у ОАО «Уфимкабель» недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, в виде двух нежилых помещений, расположенных в части первого этажа трехэтажного административно-производственного корпуса. В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 09.08.2021 ООО «Лаки» продало одно из вышеуказанных нежилых помещений гражданке Р., которая, в свою очередь, по договору купли-продажи от 15.09.2021 продала указанное нежилое помещение гражданке В.
П.3 ст.552 ГК, п.1 ст.35 ЗК устанавливают, что покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята той или иной постройкой и необходимой для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (продавец). Кстати, в отличие от ст.552 ГК, в которой идет речь только о продаже, ст.35 ЗК устанавливает указанное правило вообще для любого отчуждения , т.е. при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение.
Аналогично, ст.552 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости, расположенной на соответствующем земельном участке и необходимом для ее обслуживания, на последний передаются права, которые имел продавец. Например, если продавец является собственником земли, на которой расположено здание, соответственно, при продаже его покупателю передается право собственности и на землю. Если же продавец был арендатором, соответственно, передаваться будет право аренды.
Как регулирует взаимосвязь земельного участка и недвижимости гражданский кодекс РФ?
Таким образом, по нормам гражданского кодекса в отношении взаимосвязи правовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости можно сделать такой общий вывод. Если земельный участок или иной объект недвижимого имущества, расположенный на нем, отчуждается собственником и того, и другого, то необходимо отчуждать И ТО, И ДРУГОЕ. В ряде случаев. Однако, как говорят, дьявол кроется в деталях. А детали таковы, что в некоторых случаях все же… можно отчуждать или одно, или другое – по отдельности. Не говоря уже о ситуации, когда лицо имеет право собственности на что-то одно (или на землю, или на постройку, к примеру).
