Доли в праве аренды земельногоучастка

— Земля должна эффективно использоваться по целевому назначению. Если доля земельного участка принадлежит фермерскому хозяйству, то она должна удобряться. Не допускается экологическое загрязнение земли в результате халатной хозяйственной деятельности. Если земля сельскохозяйственного назначения будет загрязнена химическими или радиоактивными веществами, иссушена, заболочена, подвержена водной или ветряной эрозии, то владелец может подвергнуться административному или уголовному наказанию.

Согласно действующему российскому законодательству (от 19.04. 2021 г.) о регистрации прав собственности на недвижимое имущество, доля (часть) земельного участка не может считаться самостоятельным (отдельным, личным) объектом недвижимости. Поэтому для регистрации своей доли земельного участка нужно перевести его в статус отдельного земельного участка. Либо проводится единая регистрация разделенного на доли участка земли совместно всеми владельцами долей этого участка. Присвоение кадастрового номера доле земельного участка вовсе не означает индивидуальность этого объекта, как самостоятельного недвижимого имущества.

Как на практике выделяется доля земельного участка?

Владельцы других земельных долей имеют законное преимущественное право на покупку продаваемой доли в первоочередном порядке. При этом продавец своей доли должен в запросе, который он подает на подпись каждому совладельцу земельного участка, отметить окончательную стоимость продаваемой доли земли. Эта стоимость не может быть изменена в случае отказа от покупки другими дольщиками земли, иначе сделка в течение трех месяцев может быть опротестована через суд и признана недействительной.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Как выделить доли, раздел участка

Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.

Этот раздел стороны заполняют по своему усмотрению, единственное требование — соответствие всех положений требованиям закона. Основания и условия для расторжения. Это может быть окончание срока действия договора, соглашение сторон, нарушение одной из них условий сделки, форс-мажор и т. п.

Необходимо указать величину платежа за арендованный участок, выступающего арендной платой, а также периодичность и способ его внесения. Например, это может быть передача наличным способом, перечисление на текущий или карточный счет в банке и т. д.

Стоимость аренды

Последний вариант не пользуется большой популярностью и отличается меньшей надежностью. Поэтому сторонам рекомендуется все-таки вносить в договор точные условия относительно срока его действия, а также основания и условия для досрочного расторжения.

Иными словами, на практике и Росреестр, и суды придерживались позиции, что с момента приобретения доли в земельном участке его арендатор таковым больше не является — договор аренды либо считался прекращенным, либо квалифицировался как соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату арендатору как одному из дольщиков (см., например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2021 № 15АП-6751/2021 по делу № А53-29594/2021, Определение ВАС РФ от 04.02.2021 № ВАС-143/13 по делу № А53-11699/2021, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2021 по делу № А53-19886/2021).

Риски снизились, но не исчезли

На сегодняшний день судебная практика развернулась лицом к арендаторам-дольщикам. Тем не менее этот вопрос не стоит оставлять без внимания. Росреестр по-прежнему отказывает в регистрации договоров аренды либо обременений. И до тех пор, пока соответствующие изменения не приобретут статус закона, все может радикальным образом измениться. А поскольку земля, в том числе принадлежащая сельхозпроизводителям на праве аренды, — это, как правило, ключевой актив, риски слишком высоки, чтобы полагаться на последовательность позиции Верховного суда.

Передать принадлежащие арендатору-дольщику земельные доли контролируемой компании

В связи с изложенным правило ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит. До согласования иного порядка пользования общим имуществом обязательства, возникшие на основании договора аренды, подлежат исполнению с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (в частности, возможно соразмерное уменьшение арендной платы).

• в официальном межевании с нанесением его результатов на технический план;
• в простом документальном фиксировании — когда описание ведется лишь на бумаге (в виде текста в договоре и графического обозначения на плане).

Особенности оформления аренды части надела

• Краткосрочная — до 1 года.
• Долгосрочная — более года. При этом время пользования отдельными видами участков ограничено. Например, земля сельхозназначения может быть отдана лишь на 49 лет.
• Бессрочная — если срок не был установлен.

Важные нюансы договора аренды части участка

Цели арендаторов земли могут быть совершенно разными: строительство дома, организация небольшой фермы, создание места для отдыха. Поэтому и потребности в полезной площади будут отличаться. Важно знать, что во временное пользование можно взять не только целый надел. Допустима также аренда части земельного участка.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2021 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Как оформить сделку

• полное наименование (по уставным документам);
• ФИО и должность руководителя или иного лица;
• реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
• юридический и фактический адрес, номер телефона.

1. Права и обязанности всех сторон.
2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
3. Цели использования части участка.
4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
6. Порядок решение спорных моментов.
7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Межевой план – это альтернатива кадастровому плану. Если происходит фактическое межевание с геодезическими работами и прочим (арендатор имеет право проводить такие работы только с согласия собственника), результат образования частей земельного участка необходимо зафиксировать в межевом плане или создать его, если такового ещё нет (возможно в том случае, если участок был зарегистрирован до возникновения Российской Федерации).

1. По обоюдному согласию договор аннулируется и перестаёт действовать немедленно или с отсрочкой – как будет решено сторонами.
2. В случае конфликта стороны обращаются в суд – несмотря на то, что собственник владеет всем участком, у него нет преимущества в суде на этом фоне, следствие будет рассматривать дело только со стороны выполнения пунктов договора.

Заключение соглашения между сторонами

Собственник участка может распоряжаться им так, как сочтёт нужным. Процесс аренды части ЗУ никак не отличается от аналогичного с цельным участком, кроме чёткого указания границ объекта земельных отношений.

1. Нарушены правила пользования участком. Если период действия договора составляет более пяти лет, то аннулирование возможно только в судебном порядке;
2. Наймодателем затягивается процедура передачи территории в собственность арендатора;
3. Выявлены недостатки участка, о которых не было сказано ранее;
4. На землю претендуют третьи лица, не принимающие участие в подписании соглашения;
5. Нарушается график освоения площади;
6. Нанимателю не переданы документы, необходимые для пользования участком;
7. Нарушаются сроки внесения арендной платы;
8. Действия нового владельца ухудшает качества земельного ресурса.

Период выполнения договорных обязательств не является важным условием и может не указываться в документе. Тогда договор будет признан бессрочным до того момента, когда одна из сторон не примет решение о его расторжении. Такая возможность должна быть предусмотрена в положениях документа. В ситуации, когда такой пункт не внесен, то ГК РФ устанавливает обязанность предупреждения другой стороны о таком намерении за три месяца до планируемой даты.

Нюансы заключения

• В соответствии с положениями ст. 609 ГК РФ, когда срок найма земельной территории истек, но субъект продолжает её использование с выполнением тех же правил, а у собственника объекта нет возражений, то происходит автоматическая пролонгация обязательств. Формируя документ, в него необходимо внести дополнительные обстоятельства, при наступлении которых, возможно продление на больший срок.
• Заключение дополнительного соглашения до истечения основного.

В данной статье рассматриваются вопросы особенности аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка. Но прежде чем говорить об особенностях множественности арендодателей земельного участка, следует определиться с кругом рассматриваемых ситуаций. Поскольку передача земельного участка в аренду возможна не только собственниками, но и другими лицами, обладающие правом передачу земельного участка (например, ссудополучателями), то в некоторых случаях для удобства будут использоваться термины «собственник» и «собственность». Когда по тексту будет встречаться «собственник земельного участка», то следует иметь в виду, что речь идет и о других лицах, владеющих земельным участком на ином праве, если это допустимо с учетом общего смысла текста и действующего законодательства РФ. Также следует оговориться, что в данной статье не будут рассматриваться случаи общей совместной собственности и речь пойдет только о долевой собственности.

Обязательность согласия всех арендодателей на отчуждение земельного участка, изменение или прекращение договора аренды

Аренда земельного участка предполагает волеизъявление собственника и выражается в распоряжении земельным участком. В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как следует из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Изменятся ли условия договора аренды при переходе права собственности?

Из вышеуказанных норм также следует и то, что любое изменение и расторжение условий договора аренды должно осуществляться по соглашению всех собственников земельного участка. Таким образом, не допускаются ситуации одностороннего отказа от исполнения договора одним из арендодателей. Аналогичный вывод сделан в Постановлени и Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2021 N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2021.