Возврат аванса на квартиру в случае не исполнил нения обязательств агентством

• ФИО отправителя, адрес, контакты;
• ФИО получателя, адрес, контакты;
• требование к получателю, в данном случае вернуть сумму аванса;
• предупреждение получателя о намерении обратиться в суд;
• перечень прилагаемых документов, в данном случае это копия договора аванса или расписки;
• подпись и дату.

Договор об авансе составляется в произвольной форме и подписывается обеими сторонами соглашения, нотариально заверять его нет необходимости, но по желанию можно. В договоре должна содержаться такая информация, как:

Что такое аванс

• ФИО покупателя, адрес, контакты;
• ФИО продавца, адрес, контакты;
• сведения о недвижимости: адрес, площадь, стоимость и другие показатели;
• сумма, передаваемая в качестве аванса (указать, что эта сумма входит в общий расчет за недвижимость);
• срок аванса;
• условия возврата и невозврата аванса, штрафы сторонам при неисполнении обязательств (по желанию);
• дата и подписи.

На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е. если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство оставляет его себе. Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.

В практике рынка недвижимости принято брать предоплату (в виде задатка или аванса) с Покупателя квартиры в момент обсуждения условий будущей сделки и принятия решения о покупке. Для чего это делается?

Возврат аванса за квартиру

Но есть нюанс. Продавец и Покупатель имеют право указать в договоре о задатке особые (свои собственные) условия его возврата. Например, если Покупатель заболеет и не сможет вовремя явиться на сделку, тогда задаток он не теряет. Или, например, если Покупателю откажут в ипотечном кредите, тогда Продавец вернет ему задаток. Но чтобы это случилось, такие условия должны быть ясно и однозначно указаны в договоре.

К сожалению, у покупателя не так много способов досудебного воздействия на продавца, поэтому если продавец не возвращает аванс «мирно» после того, как покупатель заявил ему это требование, быстро решить этот вопрос не получится. Первое, что должен сделать покупатель – это направить в адрес продавца письменное заявление с требованием возврата аванса и указания срока, в который продавец должен это сделать. Требование должно быть направлено таким способом, чтобы у покупателя на руках остались доказательства его направления: расписка продавца о получении требования лично в руки, отправка по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.

Что происходит на практике?

Практика показывает, что агентства в подавляющем большинстве случаев предпочитают не доводить дело до судебного разбирательства, которое повредит их репутации, и возвращают аванс, если видят решимость покупателя довести дело до логического конца. Если же решение вопроса действительно доходит до суда, то с большой долей вероятности решение будет вынесено в пользу истца.

Как вернуть аванс? Пошаговая инструкция

• Первое, что будет необходимо – проанализировать документ, на основании которого вы вносили авансовый платеж. Это позволит оценить правомочность ваших требований по возврату денег. Здесь, скорее всего, не обойтись без консультации юриста.

• Второй шаг – правильно составить претензию. Здесь очень важно, чтобы она была составлена юридически грамотно, с фактами и ссылками на статьи законодательства. Рекомендуем для этого обратиться к профессионалам, если вы готовы идти до конца и обращаться в судебные органы. В тексте претензии необходимо указать сроки ответа на нее, а также дату возврата внесенного аванса. Письменное заявление с требованием возврата аванса необходимо вручить другой стороне таким образом, чтобы у вас на руках остались доказательства получения – например, заказным письмом с уведомлением о вручении или распиской от продавца о получении требований.

• Если после передачи претензии с требованием возврата денег противоположная сторона отказывается возвращать аванс, вы имеете право обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением. К нему необходимо обязательно приложить документ, который стал основанием для передачи аванса. Исковое заявление должно содержать максимально подробное описание всех обстоятельств передачи аванса, причин вашего отказа от проведения сделки и всех иных нюансов, касающихся данного дела. Также следует понимать, что помимо требования возврата внесенной в качестве аванса суммы сторона-истец может требовать денежную компенсацию за пользование деньгами в виде процентов. В соответствии со статьей 395 ГК РФ при незаконном удержании чужих денежных средств пострадавшая сторона вправе требовать проценты за пользование деньгами. Обычно проценты рассчитываются в соответствии со средней процентной ставкой для вкладов физических лиц Банка России, действовавшей в данный период времени. Кроме того, вы можете потребовать возложения на ответчика оплаты судебных издержек и услуг вашего представителя в суде.

Мы написали заявление в риелторское агентство с требованием расторгнуть договор об авансе и вернуть деньги.
В ответ на это, ген.директор фирмы (несколько поюлив, то соглашаясь, то отказываясь) отказала нам в возврате аванса, сылаясь на следующий пункт договора:

#2 tesse tesse —>

2.Порядок расчетов.
2.1 «Покупатель» вносит «продавцу» аванс в размере ………..рублей в момент подписания сторонами настоящего договора. Факт подписания сторонами настоящего договора свидетельствует о получении аванса «Продавцом». Сумма аванса входит в общую стоимость квартиры, указанную в п.1.2.
2.2 Расходы по оформлению сделки купли-продажи «квартиры», услуги депозитария банка («ЮЮЮ-банк») оплачивает покупатель.

#7 Алексей139 Алексей139 —>

Спасибо за ответы!
В моем договоре четко написано «Аванс», «Договор об авансе».
Первоначально директор агентства и не отказывалась его вернуть. Только после того, как получит аванс за эту квартиру от следующего покупателя. Разумеется, я решил, что отношения с другими покупателями меня касаться не должны, и в заявлении потребовал возврата аванса «в сроки, согласно законодательству РФ».
Заявление было принято. Но на следующий день из агентства перезвонили и заявили, что «не видят причин для возврата аванса».
Директор заявляет, что письменно ответит только на претензию. (Прежде мы писали Заявление).

Татьяна Скулкина «По сути, продавец готов выходить на сделку с вами по согласованной цене.»
В соглашении и покупатель, и продавец в равной степени уже и так обязуются заключить сделку по купле-продаже квартиры. Но для чего-то к этим обязательствам добавляется выдача аванса от покупателя продавцу. Для чего же? Продавец получает дополнительные гарантии от покупателя. Покупатель в свою очередь тоже должен получить что-то себе — и это определенные условия, которые гарантирует ему продавец. Иначе никакого смысла в авансе нет. Если продавец получил аванс, сам подписался под условиями, но не выполняет их — он нарушает баланс прав и обязанностей, следовательно либо он сам возвращает аванс, либо покупатель обращается в суд, где доказывает, что действия продавца наносят ему существенный ущерб. Ущерб заключается в том, что в условиях сильной экономической нестабильности (что очевидно при обвале национальной валюты) действия продавца ставят по сомнение его намерения заключить с покупателем сделку купли-продажи, направлены на увеличение рисков покупателя, потери покупательной способности средств покупателя за время истечения срока предварительного соглашения, что в совокупности повлечет невозможность для покупателя купить другую равноценную квартиру за ту же стоимость при отказе продавца заключить сделку купли-продажи по истечении срока соглашения.
Грубо говоря, покупатель, внеся аванс и добросовестно прождав срок соглашения, имеет все шансы остаться вообще на бобах из-за недобросовестности продавца, который ничем не рисковал, взял себе аванс и продолжал искать покупателей в ожидании удорожания недвижимости. Найдя покупателей по более дорогой цене, продавец просто вернет аванс и ничего не потеряет. Покупатель же потеряет возможность спустя этот срок купить себе что-то равноценное.
Кроме того, если продавец, не имея на это весомых оснований, отказывается выполнять свои обязательства, которые обозначены в предварительном договоре купли-продажи, то потерпевший покупатель имеет право потребовать возместить понесенные им расходы, предоплату и компенсацию за моральный ущерб.
Прежде чем обратиться в суд, покупатель должен направить продавцу оформленное письменно уведомление о расторжении по всем вышеперечисленным причинам с фиксацией факта и времени вручения.

Если в вашем соглашении указано, что «продавец обязуется снять своё объявление о продаже и не повышать цену» — вы можете у нотариуса заверить факт нарушения соглашения продавцом (это скрин страницы сайта) и обратиться в суд при отказе продавца вернуть аванс. С выдачей авансов надо быть тоже максимально осторожным, так же как и с покупкой.

Участник программы «‎Работаю честно»

по сути вы передумали — деньги должны остаться у Продавца
можете попробовать сослаться на этот пункт при расторжении аванса и требовать возврата вам денег, но опять же- Продавец же не отказывает вам продавать по стоимости, указанной в договоре.

Основные признаки договора задатка – 1) заключается только в письменной форме, 2) должен содержать условие о признании произведенного покупателем платежа «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

АВАНС или ЗАДАТОК?

В Российской Федерации признаются права на недвижимость, которые зарегистрированы в ЕГРП. Ведение ЕГРП – это государственная функция, которую осуществляет Федеральная служба кадастра и картографии, кратко именуемая «Росреестр».

Услуги

Поставщик обязан передать покупателю документы, необходимые для правильного учета приобретаемого товара и совершения операций с ним: 1) счет-фактуру,2) копию грузовой декларации, 3) Сертификат качества. Документы передаются в день отгрузки товара перевозчику в составе товаросопроводительных документов .

Сначала выясним, на каком основании риэлтор или агентство недвижимости берет аванс за продавца. Все просто, на основании эксклюзивного договора на продажу квартиры, в котором важный пункт не сколько «эксклюзивность» прав на продажу, сколько право брать аванс с покупателя, которое собственник наделяет агентство, подписывая договор.

Как вернуть задаток (аванс) за квартиру: если сделка покупки не состоялась или передумали ее покупать

При совершении сделок с недвижимости используются обе формы предоплаты. Разберем, как осуществляется возврат аванса и задатка в случае отказа участников сделки от подписания соглашения о купле-продаже жилой недвижимости.

Каков порядок возврата предоплаты?

Аванс в данном случае – это предоплата за квартиру или дом в счет будущей полной оплаты по сделке. Аванс может брать как сам собственник, если он самостоятельно занимается продажей, так и агентство недвижимости.

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного договора купли-продажи. Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

Расписка нужна!

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

• Какова стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести. К авансу этот пункт никак не относится, зато от внезапного роста цены он вас точно застрахует;
• Величина переданного аванса;
• Объект недвижимости (описывается подробно);
• Когда планируется завершить сделку.

Полученную продавцом сумму следует рассматривать исключительно, как приложение к составленному договору. Какие бы причины не вынудили покупателя отказаться от запланированной сделки, деньги ему должны вернуть непременно.

Почему с возвратом аванса возникают проблемы?

Мало кто из продавцов квартир знает, чем же отличаются понятия «аванса» и «задатка». С авансом мы разобрались выше. Его функцией является исключительно декларирование намерений по покупке квартира (дома). В отличие от задатка финансовым обеспечением сделки аванс по закону не считается. Поэтому никакого смысла фиксировать в договоре аванс нет. Вполне хватит и небольшой расписки, в которой указывается передача продавцу денег. Суд обязательно возьмет ее во внимание. Расписка является чрезвычайно веским аргументом, который, скорее всего, станет выигрышным.

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор. Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки. Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Соглашение при внесении задатка является дополнительным приложением к будущему основному договору сделки. В данном документе прописываются основные условия, примерное время купли-продажи имущества, в какой сумме, когда и каким образом был внесён задаток, а также условия его возврата при необходимости. Кроме того, в предварительном соглашении указывается и сама стоимость объекта, который приобретается. По закону указанная в этом документе стоимость не обязательно должна оставаться неизменной. Продавец может её в дальнейшем снизить или завысить, но такие вопросы рассматриваются уже в индивидуальном порядке и иногда через суд.

Предварительный договор

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.