Вторичеа продажа нескольким покупателям

Казалось бы, разница в стоимости составила 3 тысячи долларов. С учётом штрафа за возвращённый задаток в размере 100% суммы задатка она и того меньше – всего две тысячи. Тем не менее, именно из-за этих двух тысяч продавец и решил вернуть задаток покупательнице из Новороссийска и продать квартиру питерской клиентке.
Всё бы могло пройти чуть более гладко, но продавец жил в квартире менее трёх лет и, соответственно, в случае продажи квартиры должен был уплатить подоходный налог. Стараясь избежать этого по совету нотариуса, он решил продать квартиру с условием, что окончательная сумма сделки будет выплачена ему через десять лет, когда продажа этой квартиры уже не будет считаться коммерческой операцией. А до этого сумма оплаты должна была находиться в банке.

Не попадитесь на двойную продажу жилья

Если не рассматривать уголовное поведение самого продавца, то самые большие ошибки совершила именно питерская покупательница. Во-первых, до регистрации права собственности на квартиру абсолютно бессмысленно передавать продавцу какие бы то ни было деньги – квартира, по сути, ещё в его собственности. Во-вторых, технически оградить свои кровные деньги в однокомнатной квартире без охраны от кого бы то ни было сегодня просто невозможно, и держать их под подушкой было верхом неосторожности.
В результате этих ошибок женщина лишилась всего своего движимого имущества. Хорошо, хоть квартиру отстояла. А нервы и моральные издержки и вообще бессмысленно считать…
Покупательница же из Новороссийска не ошиблась нигде, в результате потеряв лишь время, потраченное на выплату и возврат задатка.
Продавец же поступал нечестно много раз. Главное – взяв на себя обязательства по продаже квартиры одному лицу, он заключил сделку с другим, что уже является преступлением. Да и сама попытка растянуть сделку на целых десять лет только лишь с целью избежать выплаты налога не может не рассматриваться как мошенничество.
Интересно, кстати, что в данном случае покупатель из Новороссийска могла бы отсудить у продавца право выкупа и вселения в квартиру. Но тут, видимо, двойной размер задатка сыграл определённую роль. Да и агентство недвижимости сработало эффективно, как часы.

Как происходит двойная продажа квартир

Продавец поделил сумму на две части – 50 и 35 тысяч, уговорив покупательницу из Санкт-Петербурга выплатить ему первую часть при условии освобождения квартиры в течение трёх дней. Условия он выполнил, и деньги получил, а покупательница спокойно въехала в квартиру и начала обустраиваться.
Но проблемы начались тогда, когда въехавшей в уже, по сути, купленную квартиру покупательнице было отказано в регистрации права собственности. И знаете почему? Всё просто! Новороссийская клиентка агентства недвижимости успела наложить арест на квартиру при помощи риэлторов агентства, которые через ЕГРП узнали, что на эту квартиру поступили документы купли-продажи (те самые, между продавцом и «его», питерской клиенткой). Риэлторы моментально смекнули, что продавец водит их за нос, а поскольку у новороссийской клиентки был предварительный договор о продаже, она имела полное право наложить арест. Ведь перед продажей другому покупателю продавец обязан был расторгнуть с предыдущим клиентом договор, вернув задаток.

Специфика сделки купли-продажи в случае, если покупатель только один, а продавцов двое, также зависит от статуса жилья. Если оно является общим нажитым, то в ДКП владельцы указываются как «Покупатели».

Несколько иначе ситуация будет складываться если все продавцы не состоят в родственных или семейных связях, а владеют имуществом на праве долевой собственности. В таком случае правильным будет заключить отдельные ДКП, на каждую из частей. Это будут две самостоятельные сделки, предметами которых будут доли в имуществе.

Два покупателя и один продавец

• Паспорта сторон.
• Свидетельство о рождении ребенка в возрасте до четырнадцати лет, если он является собственником имущества.
• Свидетельство о браке и согласие второго супруга, если имущество общее.
• Подтверждение права собственности – свидетельство, выписка из ЕГРН, договоре дарения, мены или купли-продажи, которые продавец заключал ранее.
• Технический паспорт недвижимости.
• Выписка из домовой книги.
• Разрешение органов опеки на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу.
• Справка об отсутствии задолженности по налоговым выплатам. Это касается подаренной или унаследованной квартиры.

Расходы на регистрацию возлагаются на покупателя. каждый из новых владельцев должен оплатить 2 000 р. Закон не освобождает от уплаты несовершеннолетних и недееспособных граждан. Исключение предусмотрено только для инвалидов 1 группы.

Принудить посторонних граждан к выкупу квартиры через суд возможно только в одном случае. Если стороны заключили предварительный договор, но одна из сторон незаконно уклоняется от оформления основного контакта.

Государственная регистрация

Перед оплатой налога необходимо подготовить налоговую декларацию. Документ может быть подготовлен самостоятельно или через специализированную организацию. Как правило, они осуществляют деятельность в территориальной близости от каждого отделения ИФНС.

Образец договора купли-продажи с участием двух покупателей, приобретающих квартиру в долевую собственность, приведен ниже. Обращаем Ваше внимание, что этот образец составлен на основе общих норм законодательства. Для его подписания может потребоваться внесение существенных изменений в соответствии с той или иной ситуацией.

Если 2 покупателя — супруги

В практике нередки случаи, когда недвижимость принадлежит нескольким лицам. В этом случае при ее продаже сторонами договора будут все собственники (то есть, на стороне покупателей будут выступать несколько участников). Заключение такого договора будет иметь некоторые особенности, изложенные ниже. Также в этой статье мы приведем примерный образец подобного договора.

Особенности заключения

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателей на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

Законодательство допускает не единоличное владение неделимым объектом недвижимости, а одновременно с другим гражданином или группой лиц. Наиболее распространённая форма – долевая собственность, возникающая в следующих ситуациях:

Как продать квартиру двум продавцам и двум покупателям

Процедура проведения многосторонних сделок схожа на двухсторонние соглашения, однако подключение каждого нового участника усложняет процесс. Консультация юриста поможет преодолеть существующие препятствия и извлечь выгоду в финансовом плане.

Сроки и финансовые расходы сделки

1. Дату, территорию составления и персональные сведения каждого участника (ФИО, адрес регистрации и проживания, паспортные данные).
2. Детальное описание объекта недвижимости (физический адрес, этаж нахождения, общий и жилой метраж). Разделение на доли требует указания принадлежащей части каждому совладельцу.
3. Стоимость каждой доли и общей цены объекта (если реализуется весь неделимый объект по частям). Цена формируется с учётом независимой экспертной оценки и изучения вторичного рынка недвижимости.
4. Порядок взаиморасчётов. Раздел должен содержать чёткий алгоритм внесения платежей по срокам и форме. Необходимо прописать сумму вносимого аванса или задатка, использование безналичного расчёта, банковских ячеек или аккредитивной формы.
5. Дополнительные условия и подписи всех участников. Стороны могут предусмотреть действия при возникновении форс-мажора, ответственность за нарушение взятых обязательств и пути разрешения конфликтов и спорных моментов.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

• стороны с паспортами;
• договор купли-продажи (если сделка нотариальная, то копию договора, заверенную нотариусом, если простая письменная – все экземпляры сторон + экземпляр для Росреестра);
• документы о семейном положении сторон (согласия супругов, заявления не в браке);
• правоустанавливающие документы у продавца (договор, свидетельство, выписка);
• государственная пошлина.

Нюансы при продаже коммунальной квартиры

Содольщики могут принять решение продать квартиру вместе – одному и тому же человеку. Это наиболее простой, легкий и комфортный вариант. Сторонам не нужно совершать никаких сторонних и дополнительных манипуляций. Продавцы просто находят заинтересованного Покупателя (или нескольких Покупателей) и составляют единый договор купли-продажи. Необходимо, чтобы в тексте договора каждый сособственник был обозначен как «Продавец». Оба Продавца ставят в договоре свои подписи.

• январь, май — затишье;
• февраль — середина марта, летние месяцы; зимой слишком холодно, летом все в отпусках, спрос падает. Поэтому покупатели больше торгуются и рассчитывают на скидки;
• весна и осень — пик деловой активности. Особенно это касается осени, когда все отдохнули и готовы к новым переменам в жизни. Спрос превышает предложение, возможен торг на повышение, так что для продавцов это хороший период для выгодной продажи своей жилой недвижимости.

Важна ли сезонность?

1. Получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. — это выгодно, когда вы не можете подтвердить расходы на приобретение: например, вы получили это жилье в наследство.
2. Вычесть из цены квартиры расходы на ее приобретение — в этом случае можно учесть все расходы: такие, как стоимость покупки, кредит и проценты по нему.

Документы

Первое — напишите объявление. Оно должно быть интересным, отличаться от конкурентов. Можно не повторять в тексте факты, которые уже есть в карточке объекта, такие как площадь, этаж и другие. Лучше написать ключевые преимущества именно вашей квартиры:

Даже самая потрёпанная жизнью вторичная квартира условно может сойти клиенту для проживания на первое время, к тому же заселяться в неё можно сразу после сделки. Не надо сидеть и вырывать на голове последние волосы, гадая — когда же дом построят, когда его сдадут. Оперативность — ещё одна выигрышная сторона вторичного жилья.

Красота каждый день спасает мир, и, в частности, помогает девелоперу продать новостройку. А перед этим, над уникальным дизайном и архитектурой будущего проекта кропотливо денно и нощно работает огромное количество профильных специалистов, учитывающих в своих изысканиях последние веяния и тенденции моды, дабы не оставить равнодушными даже самых искушённых клиентов на рынке и в конечном итоге добиться нужного результата. Не все современные ЖК являются шедеврами архитектурной мысли, но большинство из них яркими красками радуют глаз. И сточки зрения эстетики новостройка выглядит куда более привлекательней.

Здесь выбор огромен — огромен простор.

По причине общего износа инженерных сетей и коммуникаций собственники вторички ежедневно сталкиваются с такими проблемами как: аварии на линиях и трубопроводах — отключение подачи электроэнергии водоснабжения, регулярные косметические и капитальные ремонты. Картина, с разрытым коммунальщиками котлованом посреди проезжей части или двора для перекладки очередной сгнившей трубы, уже многим успела набить оскомину. Запас прочности — не самая сильная сторона вторички.

Комментарий эксперта МИЭЛЬ
По закону собственником объекта недвижимости признается лицо, первым зарегистрировавшее свои права собственника. Остальным сторонам двойной сделки приходится отстаивать свои интересы в судебном порядке. Кроме того, право на собственность можно утратить вовсе, если не обратиться в суд в установленное время.

Новостройки

Двойной договор купли продажи квартиры — старая уловка мошенников, которая заключается в одновременной реализации объекта недвижимости сразу нескольким покупателям. Проблема затрагивает не только вторичку, но и первичный рынок.

Что такое двойная сделка купли-продажи

Сделки с недвижимостью в Москве и Подмосковье относятся к высокодоходным и считаются очень рискованными. Риск столкнуться с аферистами довольно высок, и одной из самых распространенных мошеннических схем является двойная купля-продажа квартир. Несмотря на попытки государства пресечь деятельность мошенников, число обманутых граждан велико — об этом свидетельствует ежегодная криминальная статистика. В этом материале эксперты дают рекомендации, как обезопасить себя от двойных продаж и что предпринять, если избежать обмана не удалось.

Ситуация на рынке недвижимости Москвы нестабильна: спрос на жилье колеблется, а в условиях кризиса количество предложений постоянно растет. Покупатели осознают выгодность своей позиции, поэтому требуют снизить цену, пойти на уступки.

Инструкция по продаже недвижимости

Под термином «обременения» понимаются ограничения, препятствующие продаже недвижимости. Обычно они выражаются в виде прав третьих лиц без статуса собственника, но при этом имеют определенные права на квартиру. Это могут быть санкции (аресты, запреты), наложенные судом или правоохранительными органами.

Согласие всех собственников

Яркое воображение покупателя может сыграть с вами злую шутку. Если вы унаследовали жилье, сразу пожелали его продать, вам будут задавать вопросы про других наследников. Если квартира подарена бабулей, живущей в доме престарелых, покупатель рискует остаться без квартиры, если ее признают невменяемой. Эти и подобные обстоятельства предугадать и проверить сложно, поэтому знающие люди избегают покупать недвижимость у владельцев, лишь недавно получивших право собственности. Подойдет справка из ПНД, выписка из ЕГРН, другие документы для продажи квартиры, способные развеять сомнения.

• заключить сделку именно на тех условиях, которые обсуждаются на переговорах о ней;
• обезопаситься от срыва сделки в связи с тем, что кто-то из участников передумает продавать или покупать недвижимость – предварительный ДКП позволит через суд принудить лицо к совершению сделки;
• в самом договоре тщательно идентифицировать квартиру, право собственности на нее, всех участников договора.

Основная особенность такой сделки – покупатель приобретает не всю квартиру целиком, а по долям. Но это не значит, что с каждым собственником придется заключать отдельный документ (хотя законом это не запрещено). Достаточно составить единый договор, но с несколькими сторонами. Его содержание отличается от «стандартного» ДКП (о нем рассказывается в этом материале):

Как заключить договор купли-продажи, если есть несколько собственников квартиры

Кажется, что нет принципиальной разницы в том, сколько именно лиц участвует в сделке покупки или продажи недвижимости с каждой из сторон. И многие совершают типичную ошибку – неосмотрительно подходят к заключению договора, что влечет за собой значительные проблемы.

В разделе о предмете договора необходимо указать, что недвижимость продается в совместную или долевую собственность. Лица, приобретающие квартиру в разделах договора должны именоваться «Покупатель 1 и 2». Если условие касается обоих, то указывается «Покупатели».

Основные правила оформления ДКП

Определяющим условием является статус собственности. Она может быть долевой или совместной. В первом случае каждый владеет своей частью и может распоряжаться ею самостоятельно. Во втором – имущество является общим и каждый владеет им в полном объеме.

Два покупателя и один продавец

В случае с долевым имуществом правильным будет заключать договор на каждую из частей недвижимости. Продавцы с покупателем буду совершать отдельные сделки. В ДКП должен быть указан размер продаваемой доли.

Долевая собственность подлежит реализации как одному, так и нескольким покупателям. Если продаётся часть квартиры, то сделка подлежит обязательному удостоверению нотариуса. Количество составляемых договоров и их экземпляров определяется числом участников и их статусом. Допускается заключение нескольких соглашений и многостороннего договора купли-продажи с указанием прав, обязанностей, принадлежащей доли в целостном объекте каждого.

Совместная собственность в отличие от долевой собственности не предполагает разграничения объекта на части, а осуществление сделок возможно при согласии всех сособственников. Отсутствие единогласного решения даёт право любому из совладельцев выделить документально принадлежащую часть и поступать с ней по собственному усмотрению.

Как продать квартиру двум продавцам и двум покупателям

Количество сторон-участников не ограничено, однако многосторонний договор купли-продажи квартиры требует предоставления документальных приложений каждым участником, увеличивая количественный состав документации. Необходимо подготовить: