Для тех, кто принял решение выставить недвижимость на продажу, помимо множества организационных и финансовых нюансов, одним из немаловажных может стать вопрос уплаты налога с продажи. Давайте разберемся, всегда ли возникает такая необходимость, и какие законодательные изменения вступили в силу в этом отношении за последнее время. Итак, как и всякое получение прибыли, выручка денежных средств после продажи квартиры влечет за собой необходимость уплаты налога в государственную казну. Размер стандартный – 13 % от суммы сделки для граждан России. Если же в качестве продавца выступает резидент другого государства, ему придется выплатить гораздо более значительную долю – 30 % от вырученной от продажи суммы. Обязательства по уплате налога возникают не только при продаже домов, квартир или комнат, но и когда происходит отчуждение земельных участков. Нужно ли платить налог при продаже квартиры узнайте из статьи.
Когда нужно платить налог при продаже квартиры
Точкой отсчета для срока владения приобретенным жильем является дата государственной регистрации права собственности. Если же речь идет об унаследованном объекте, учитывается дата открытии наследства – то есть дата смерти наследодателя.
Сделки стоимостью менее миллиона рублей
Важно! Обратите внимание, в связи со вступлением в силу поправок в Налоговый Кодекс в 2021 году, минимальный период владения объектом недвижимостью, который освобождает продавца от налоговых отчислений, увеличен с трех до пяти лет.
Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.
Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2021 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры
Условия приобретения и продажи:
В 2021 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2021 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.
Те лица, что стали собственниками помещения после 01.01.2021 года смогут реализовать жилой объект, без необходимости уплачивать проценты на доход, по истечении 60 месяцев с момента вступления в права собственности.
Когда доход облагается налоговыми отчислениями, а когда НДФЛ не платится?
- Собирает документы для подачи в налоговую. В этот перечень входит договор купли-продажи, выписка из ЕГРН о передачи прав владения, копия паспорта, документ о получении средств – расписка, квитанция о переводе или др.
- Заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой указывает сумму продажи и расчет налога.
- При использовании права на налоговый вычет необходимо составить заявление на его предоставление.
- Все бумаги подаются в ФНС для проверки. Инспекторы обязаны сверить данные и проверить расчеты в течение 10 дней.
- После проверки налогоплательщик извещается о результатах. При необходимости он должен будет представить дополнительные документы или исправить неточности в расчетах.
- Если результаты проверки удовлетворительные, то продавцу предоставляются реквизиты для оплаты налога.
Применение имущественного вычета
На оплату исчисленного процента отводится достаточно времени. По желанию продавец может уплатить сумму в любое время, но не позднее 15 июля следующего за отчетным годом. Если квартира продается в 2021 году, то подать декларацию необходимо не позднее 30.04.2021, а уплатить деньги не позже 15.08.2021.
При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству менее трех лет назад, все граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы. При этом не забывайте, что право собственности на недвижимость, полученную в порядке наследования, возникает не с момента государственной регистрации такого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. И именно с этого момента и надо отсчитывать трехлетний срок. Соответственно, если наследодатель умер более трех лет назад, а право собственности на квартиру зарегистрировано менее трех лет назад, продавцы от уплаты НДФЛ освобождаются. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 Налогового кодекса РФ и применяемый при уплате НДФЛ с сумм, полученных от продажи недвижимости, применяется в следующем порядке.
По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. Практике известны случаи, когда участники сделки умышленно заниж али ее стоимость, чтобы минимизировать налоговое бремя. С целью борьбы с таким видом мошенничества в Налоговый кодекс России были внесены изменения, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется заплатить.
— Получил в наследство долю в квартире. Сейчас вместе с другими наследниками хотим продать эту квартиру, владеем менее трех лет. Надо ли платить НДФЛ, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей?
Но «предельный срок владения» — разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то «предельный срок владения» равен пяти годам (с 2021 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.
Теперь все это простыми словами: если вы купили квартиру в прошлом году за 3 000 000 рублей, а в этом году продали за 3 500 000 рублей, налог вы будете платить с 500 000 рублей. Чтобы сделать имущественный вычет на 3 000 000 рублей, необходимо в налоговую предоставить договор купли-продажи, где будет фигурировать эта сумма.
Очень часто мои клиенты задают вопрос: какой налог нужно будет заплатить при продаже квартиры (в принципе любого недвижимого имущества), нужно ли его платить в принципе, какие есть льготы, как правильно пользоваться налоговыми вычетами?
Время ответов
Сразу важная ремарка к описываемой теме: все, что будет описано, применимо только к ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦАМ! У юридических лиц совсем другой порядок налогообложения, в следующих статьях расскажу и про налогообложение юридических лиц.
Вычет при продаже квартиры (сумма, не облагаемая налогом) предоставляется в размере дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
юридическая помощь
В начале 2021 года гражданин купил квартиру, а в конце 2021 года — продал. По документам стоимость, по которой квартира была продана, составила 1,5 млн. руб. Кадастровая стоимость на 1 января 2021 года — 2,4 млн. руб. Т.к. 1,68 млн. руб. (кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (2,4 млн. руб. * 0,7)) больше стоимости квартиры по договору купли-продажи, то для расчета налога с продажи квартиры учитывается именно 1,68 млн. руб., а не 1,5 млн. руб. При применении имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. сумма НДФЛ с продажи квартиры будет равна 88400 руб. ((1,68-1)*0,13).
С какой суммы платится налог с продажи квартиры?
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 НК РФ не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 ст. 220 НК РФ.
Теперь же для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: необходимо владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вас освобождают от уплаты налога. И обратите внимание: важно то, где вы уплачиваете налоги, а не ваше гражданство. Об этом расскажем чуть подробнее.
Собственник вступил в права до 01 января 2021
После этой даты, не все собственники получили данные свидетельства. Ведь их права признаются независимо от регистрации. В любом случае, вам необходимо будет зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее реализовать.
За исключением дат регистрации 1998 года
Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.
Если купля-продажа будет зарегистрирована до 1 января 2021 г., то при отсутствии оснований для применения преференций необходимо заплатить 13% от вырученной суммы. Если допускается применение одной из имущественных льгот (кроме вычета в 1 млн рублей), ничего отдавать в бюджет не придется. Перерасчетов задним числом не будет.
Чтобы получить вычет, следует документально подтвердить право на него. При обретении другого жилья взамен проданного предоставляют соответствующие договора. При реализации наследуемого имущества — свидетельство о праве на наследство, свидетельство о кончине наследодателя.
Имущественные преференции от НК РФ
Планы по введению с 1 января 2021 г. прогрессивной шкалы налогообложения для граждан, чей доход превышает 5 млн рублей, поддерживает большинство налогоплательщиков. Но изменения затронут интересы и тех людей, чьи заработки куда меньше. Их обяжут рассчитывать НДФЛ по ставке 15%, например, при реализации дорогостоящих объектов недвижимости.
Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.
Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.
Как продать квартиру без налога
- Если квартиру купили в 2021 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2021 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
- В 2021 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
- Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
- Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
- Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2021 года. В октябре 2021 года купили еще одну квартиру. В январе 2021 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
- Для квартир, которые покупали до 2021 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
- Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
- При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
- Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2021 года.
Те лица, что стали собственниками помещения после 01.01.2021 года смогут реализовать жилой объект, без необходимости уплачивать проценты на доход, по истечении 60 месяцев с момента вступления в права собственности.
Когда доход облагается налоговыми отчислениями, а когда НДФЛ не платится?
- Собирает документы для подачи в налоговую. В этот перечень входит договор купли-продажи, выписка из ЕГРН о передачи прав владения, копия паспорта, документ о получении средств – расписка, квитанция о переводе или др.
- Заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой указывает сумму продажи и расчет налога.
- При использовании права на налоговый вычет необходимо составить заявление на его предоставление.
- Все бумаги подаются в ФНС для проверки. Инспекторы обязаны сверить данные и проверить расчеты в течение 10 дней.
- После проверки налогоплательщик извещается о результатах. При необходимости он должен будет представить дополнительные документы или исправить неточности в расчетах.
- Если результаты проверки удовлетворительные, то продавцу предоставляются реквизиты для оплаты налога.
Применение имущественного вычета
Налоги за полученные доходы уплачиваются в любое время, но не позднее, чем истечет срок подачи декларации за тот календарный год, в котором была продана квартира. Последний день декларации доходов в РФ – 30 апреля. Доходы, полученные в 2021 году, должны быть задекларированы до 30 апреля 2021 года.
Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года, так как владел квартирой менее 3 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.
Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)
Условия приобретения и продажи:
В 2021 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2021 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.
Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам
Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.
Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную. Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу. Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.
Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их нужно подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую сейчас платите налог. Или Договор с банком и квитанции об оплате процентов за ипотеку.
Сделайте вычет
- Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.
- Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.
01.01.2021 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2021, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.
Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.
Какие необходимы документы
Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2021 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2021 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2021 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2021 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.
- Три года для следующих ситуаций (п. 3 ст. 217.1 НК):
- собственность на квартиру оформлена в связи ее приватизацией, наследованием или дарением от близкого родственника, а также передачей, оформленной соглашением о содержании с иждивением пожизненно;
- у продавца на дату перехода прав собственности на проданную квартиру к новому владельцу не имеется другого жилого помещения, т.е. она являлась для него единственной. В том числе у продавца не должно быть также жилого имущества в совместной собственности с супругой, долей. Допускается наличие зарегистрированного жилья (или доли в нем) только при условии, что регистрационные действия были произведены не более, чем за 90 дней до даты оформления прав собственности нового владельца за проданной квартирой.
- Пять лет — в отношении всех других случаев, не перечисленных выше (п. 4 ст. 217.1 НК).
Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
Если квартира продана в 2021 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.
Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
- применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
- при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
Какой налог с продажи недвижимости в 2021 — 2021 году? Правда ли, что в 2021 году отменили срок владения недвижимостью 5 лет? Как рассчитать налог с продажи недвижимости?
Пример: 01.01.2021 была куплена квартира1, 01.01.2021 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2021 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ
Как законно не платить налог с продажи недвижимости в 2021 и 2021 году?
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2021 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
