Всем привет с Вами команда юристов и ее лидер адвокат Мария. Наш опыт более 35 лет позволяет давать правильные ответы на все интересующие вопросы и сейчас разберем тему — Арест Квартиры После Продажи. Если для Вашего ответа необходим быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Или пишите в комментарии.
Данные могут быстро устаревать, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Однако если цель должника – не уклоняться от выплат, а оптимальным образом удовлетворить требования одного или нескольких кредиторов, то выход есть. В случае объявления должника неспособным удовлетворить требования кредиторов возможно введение банкротных процедур – реструктуризации его долгов, реализации движимого и недвижимого имущества, мирового соглашения с кредиторами. При этом все аресты, которые были ранее наложены его на имущество, снимаются. Отрицательным для должника моментом является введение внешнего финансового управления над его имуществом. Это значит, что контроль над его имуществом переходит к финансовому управляющему, назначенному судом. В подобной ситуации многое зависит не только от профессионализма и добросовестности финансового управляющего, но и от его порядочности. Таким образом, закон допускает проведение подобной сделки, но с определенными ограничениями и рисками, о которых нужно помнить.
При наложении ареста на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель направляет соответствующее постановление в органы Росреестра по месту нахождения имущества. Там на указанный объект недвижимости ставят соответствующую отметку (запрет). Соответственно, при наличии такого постановления в регистрации сделки и права собственности по указанной квартире, безусловно, будет отказано. Для обмена большей квартиры на меньшую надо снимать арест, а для этого обращаться в службу судебных приставов и убеждать их в том, что разница от этой сделки пойдет в счет погашения задолженности и ее размеров для этого хватит. Либо придумать иной вариант – Вы можете обратиться в суд с иском об освобождении имущества из-под ареста, конечно, при наличии оснований для такого иска.
Отвечает директор по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николай Яценко:
Вам важно понимать, что, совершая любые сделки в обход ареста (пристава, суда и прочих) с целью избежать уплаты по исполнительному листу, Вы совершаете действия, которое может быть квалифицировано как преступление (мошенничество, подделка документов, злостное уклонение от уплаты задолженности). Поэтому от совершения подобного рода сделок без согласия пристава/суда/должника я настоятельно бы рекомендовала Вам воздержаться.
Все сделки с арестованной недвижимостью недействительны. Росреестр после вынесения определения судом вносит данные по обременению объекта недвижимости. На момент регистрации права собственности заявление будет отклонено по причине неправомерности.
- Арестованная квартира не должна быть единственным жильем собственника. Даже если помимо квартиры имеется комнаты в коммуналке или незначительная доля в другой квартире, суд вправе наложить арест. Правило не распространяется на залоговое жилье по ипотечному договору. В этом случае банк имеет полное основание взыскать жилье при любых обстоятельствах. Условием ареста является просрочка по платежам не менее 3 месяцев, сумма долга – более 5% от стоимости жилья.
- Имущество – собственность. Прописка в квартире без права собственности не является основанием для ареста за долги.
- Принцип очередности. Для взыскания долгов суд накладывает арест на все имущество в следующем порядке сверху вниз:
- банковские счета;
- предметы интерьера;
- транспортные средства;
- ценности;
- недвижимость.
Отличие ареста от обременения
- Приставы обязаны предоставить ответчику решение суда, на основании которого они вправе наложить арест.
- Размер долга должен быть соизмерим со стоимость арестованного имущества.
Пример. Если сумма долга 10 тыс.руб.,квартира стоимость 1,5 млн не может быть арестована и далее реализована с торгов. В этом случае арест может быть наложен либо на банковскую карту, либо иное имущество. - Квартира может быть арестована только в случае полной неуплаты ответчиком по своим долгам в течение определенного периода времени. Так если долг по коммуналке скопился из-за того, что ответчик оплачивал ежемесячно только часть счета, квартира не может быть арестована.
- Доля недвижимости может быть арестована только в том случае, если при ее продаже не будет нанесен ущерб другим собственникам. 1/6 доля и меньше не принимается в расчет при рассмотрении ареста.
Рынок недвижимости очень широк, и определенную нишу здесь занимает такая категория имущества, как арестованные квартиры. Это объект недвижимости, который арестован судебными приставами у собственника за долги, а затем выставлен на реализацию. Таких случаев достаточно много, поэтому купить арестованную квартиру вполне возможно. Но для начала необходимо разобраться во всех нюансах такой покупки, а также оценить все плюсы и минусы покупаемого имущества.
Как квартира попадает под арест
Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле?
Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры
Перед тем, как попасть на торги, предварительно необходимо стать их участником. Поэтому придется совершить несколько действий – на сайте ФССП выбирается подходящая квартира (здесь же указан и размер ее задатка), заключается договор непосредственно с продавцом о задатке, этот задаток оплачивается. Всем проигравшим торги задаток возвращается в полном размере. А вот если покупатель выиграл торги, но отказался ее приобретать, то задаток он в этом случае теряет.
Недействительность третейского соглашения, в свою очередь, является основанием для отмены решения третейского суда (п. 2 ч. 3 ст. 233 АПК РФ), заключил суд (определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2021 г. по делу № А65-19616/2021). К аналогичным выводам пришел и суд кассационной инстанции, оставив без изменения данное определение (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 февраля 2021 г. № Ф06-5403/15 по делу № А65-19616/2021).
Кстати, ВС РФ обратил внимание на то, что на момент заключения договора об отступном – 3 ноября 2021 года – Фонд был вправе не только заключать сделки, но и распоряжаться своим имуществом. Основанием для такого вывода Суда стало то, что, как уже было указано выше, иск в части требования о наложении взыскания на недвижимость удовлетворен не был, а в случае отказа в иске принятые меры по его обеспечению сохраняются до вступления в законную силу решения суда (п. 3 ст. 144 ГПК РФ). Значит, уже с 9 марта 2021 года имущество было свободно от ограничений, связанных с наложением ареста.
Позиция ВС РФ
ВС РФ, в который Общество обратилось с заявлением об отмене указанных судебных решений, встал на сторону заявителя. Он подтвердил, что при наложении ареста должник действительно в обязательном порядке лишается права распоряжения арестованным имуществом. Однако заключение сделок с таким имуществом не относится к юридически значимым действиям по распоряжению им в отсутствие акта передачи имущества, поэтому не может быть запрещено, указал Суд.
Если вам задолжали, и вы имеете на сей счет судебное решение и категорический отказ должника платить, то механизм действий довольно прост. Для того, чтобы арестовать недвижимость, необходимо подать соответствующее ходатайство в суд. Согласно действующему законодательству, ходатайство о наложении ареста должно быть рассмотрено в день его поступления.
Распорядительные права – основа права собственности, позволяющая владельцу законно отчуждать недвижимость. Арест – это прежде всего ограничение распорядительных прав собственника.
Сделка с арестованной недвижимости
Если квартира находится в долевой собственности и является предметом ипотечного кредитования, не исключено, что при дальнейшей неуплате кредита недвижимость перейдет в собственность банка. Эта мера позволяет обеспечить обязательства, возникшие у собственника, и исключить продажу недвижимости. Впоследствии, если обязательство не будет исполнено или долг не будет возвращен, на жилье обратят взыскание.
Что такое арест и кто может его наложить
Если существует риск утраты или порчи имущества, арест на дом может включать в себя также запрет на использование путем изъятия объекта недвижимости. Если же совершение сделки необходимо именно для погашения задолженности по исполнительному листу, необходимо подробно информировать об этом покупателя, договорившись о получении необходимой суммы при подписании договора о намерениях (или предварительного договора), а оставшейся суммы – после снятия обременений и совершения сделки в установленном законом порядке.
Все зависит от решения суда или заинтересованного лица. По закону снять арест имеет право лишь тот орган, который его наложил, то есть суд. Никакого другого варианта законного устранения данного препятствия не существует.
Арест квартиры судебными приставами вполне возможен. В этом случае ее владелец будет лишен права собственности на свою жилплощадь. Он не сможет распоряжаться жильем. Для него невозможно будет совершить продажу, обмен, дарение квартиры. Единственное, что ему будет позволено, это проживать в квартире до момента ее реализации и следить за ее сохранностью.
Когда приставы получают право арестовать квартиру?
Как указывает постановление, данная мера предназначена для обеспечения исполнительного производства или судебного решения. То есть осуществить продажу квартиры «с молотка» на открытых торгах не получится. Но если это частный дом, и земля под ним принадлежит должнику на правах собственности, тогда от земельного участка может быть отрезана часть, превышающая минимальный размер предоставляемых земельных участков, и продана. Вырученные средства пойдут на оплату долгов.
При залоге квартиры (ипотеке) в ЕГРН вноситься сведения о том, что конкретная квартира обеспечивает требование третьего лица (например, банка, выдавшего кредит на покупку квартиры), и если это требование не будет исполнено в срок, то квартира может быть изъята в пользу третьего лица (залогодержателя) либо продана с публичных торгов.
То есть ипотечную квартиру можно купить, в ней можно жить, но при этом нужно быть готовым в любой момент быть выселенным из нее, если не будет надлежащим образом исполнено обязательство перед третьи лицом (залогодержателем).
Если залог — это вид обеспечения исполнения обязательства перед залогодержателем, то арест квартиры это превентивная мера, запрещающая каким-либо образом распоряжаться квартирой, так как имеются обоснованные правопритязания третьих лиц на эту квартиру.
Банки при обращении взыскания на ипотечные квартиры (из-за невыплаты по кредиту) через суд одновременно с исковым заявлением подают требование о наложении ареста на квартиру, то есть квартиры может быть единовременно в залоге и под арестом.
Проверка квартиры на наличие ареста либо правопритязаний является одним из пунктов проверки квартиры на юридическую чистоту перед покупкой.
Залог квартир и арест на квартиру в чем разница?
Возьмем для примера кадастровый номер здания, где расположен наш офис 77:06:0001002:1050, который расположен по адресу Ленинский проспект д. 38 а.
Далее внизу страницы после введения кода с картинки внизу страницы нажимаем кнопку сформировать запрос.
Как мошенники продают арестованную квартиру?
После внесения сведений об аресте в ЕГРН продать квартиру не позволит Росреестр. В связи с чем возникает вопрос, тогда зачем проверять квартиру, если Росреестр следить за записями об аресте?
Все очень просто, запись об аресте может быть внесена в тот же период, когда квартиры продается, что легче прояснить на примере:
Стороны наметили осуществить продажу квартиры на 10 число, продавец предоставил выписку из ЕГРН о квартире от 3 числа, в которой нет сведений об аресте.
7 числа были поданы в Росреестр необходимые документы о наложении ареста на квартиру, эти сведения будут вноситьв низся в ЕГРН в течение 5 дней.
10 числа стороны совершают сделку (покупатель передает деньги, продавец передает в Росреестр договор купли-продажи квартиры.).
Далее продавец квартиры исчезает, а покупатель будет вынужден, вероятнее всего, отдать квартиру.
