Всем кто ищет необходимую юридическую информацию, сегодня наша команда юристов ответит на интересную для всех — Можноли Заключитьдоговор Аренды Земли Под Строительстлов Мкд. Стараемся всегда обновлять необходимую информацию, чтобы была только актуальное инфо, но бывает что поправки вносятся в законы очень быстро, поэтому после прочтения у Вас могут остаться вопросы, с радостью ответим на них в комментах или с помощью наших партнеров-юристов online — на сайте в удобное для Вас время.
Если информация была Вам полезна, поделитесь ею в социальных сетях. Перед прочтением хочется сразу сделать поправку, что это не экспертное мнение,а лишь то что используем в нашей практике.
Право собственности на земельный участок для многих является предпочтительным. В первую очередь потому, что покупатели уже знают, что земля под многоквартирным домом может быть законно передана в собственность владельцам новостроек.
Земля под новостройкой в собственности
Хотя и здесь есть свои риски — например, на земельном участке имеется охранная зона газопровода или ручья, право проезде или проезда земли третьими лицами. Такая информация обязательно должна указываться в свидетельстве о праве собственности на земельный участок.
Земля под новостройкой в аренде чем грозит
При приобретении квартиры, покупателю нужно сразу ознакомиться с этим документом, посмотреть, есть ли подобные обременения. Ведь на него будут наложены определенные обязательства (например, запрет на застройку определенного участка земли), а доказать после подписания документов, что он был введен в заблуждение насчет возможности использования земли — очень трудно.
Такой вариант применим в случаях, когда определенная территория не используется. Проведение торгов регламентировано статьей 39.11. Земельного кодекса РФ. Собственник должен подготовить схему участка, с указанием его границ и обеспечить возможность подведения коммуникаций. После этого выносится решение о проведении торгов.
Через аукцион по инициативе администрации
- представления недостоверных сведений;
- неправомочность сторон, то есть когда один из участников не мог заключить договор по причине недееспособности, несовершеннолетия, либо отсутствия права собственности;
- сделка изначально не предусматривала строительства, а в договор не были внесены соответствующие поправки.
Критерии выбора
Договор оформляется в трех экземплярах, по одному для каждой стороны и Росреестра. Право собственности нового владельца должно быть зарегистрировано. Для этого нужно обратиться в орган Росреестра с заявлением, к которому необходимо приложить:
Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).
Аренда без межевания: условия и законность такой сделки
Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.
Что следует учесть при составлении договора
- Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
- Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.
Еще один пример – Постановление АС МО от 20.07.2021 № Ф05-8353/2021 по делу № А40-149969/16. Судьи также решили, что публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом:
Данный вывод подтверждается, например, Постановлением АС ЗСО от 30.05.2021 № Ф04-1344/2021 по делу № А70-11735/2021. Застройщик «по привычке» перечислял арендную плату за весь земельный участок несмотря на то, что квартиры в одном из МКД были переданы дольщикам. Впоследствии организация обратилась в департамент с требованием о возврате излишне перечисленной арендной платы и уплате суммы начисленных процентов. Получив отказ, застройщик направился в суд.
Застройщик вправе требовать возврата арендной платы, перечисленной за периоды после регистрации права первого собственника помещений в МКД
Однако все эти доводы судом были отклонены. Арбитры указали: поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части спорного земельного участка считается прекратившимся. В результате в пользу застройщика было взыскано почти 1,2 млн руб. переплаты (неосновательного обогащения) и более 240 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Эти положения изложены в статьях сразу нескольких законодательных актов: Жилищный Кодекс (ЖК) РФ, Гражданский кодекс (ГК) и Федеральный закон, посвященный введению ЖК. Там же упоминается и аренда земельного участка с объектом недвижимости на ней.
Аренда земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома
Так, если Вы присмотрели себе участок, следует обратиться в администрацию с просьбой предоставить Вам план местности, на котором будет видно, есть ли у данной земли владелец. Если Вам повезло, и участок свободен, нужно выяснить, пригоден ли он под ИЖС.
Киоск
Газопровод причисляется к линейным объектам, вопрос о причислении которых к недвижимому имуществу до сих пор не нашел однозначного ответа. Сложность вызывают и права на землю, по которой будут проложены трубы. Разумеется, когда газ проводится на арендованной земле, проблем не возникает, но чаще всего, протяженность линии выходит далеко за пределы одного участка.
«…Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом, как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.
В соответствии с п. 3 статьи Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда РФ, данных в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2021г. № 12-П, и п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2021г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений многоквартирного дома являются законными владельцами земельного участка под многоквартирным домом, независимо от проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом».
Однако от содержания земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и придомовая территория собственники не могут быть освобождены по причине того, что его границы не сформированы. На собственниках помещений МКД в любом случае лежат указанные обязательства, что подтверждается также и судебной практикой.
Согласно подпункту «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Обычно земельный участок предоставляется застройщику в аренду для строительства нескольких объектов недвижимости, которые создаются и вводятся в эксплуатацию поэтапно. С момента регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме застройщик вправе прекратить уплачивать арендную плату за ту часть земельного участка, которая перешла в общую долевую собственность собственников помещений МКД. Излишне перечисленная сумма арендной платы признается неосновательным обогащением уполномоченного органа и подлежит возврату застройщику, который вправе дополнительно требовать уплаты процентов за пользование этой суммой. Подробности – в предложенном материале.
Застройщик не обязан вносить арендную плату за землю под МКД несмотря на то, что участки под каждым домом не сформированы
Обратите внимание. Администрация возражала: право общей долевой собственности на участок не возникло, поскольку земельные участки под каждым МКД не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет. Следовательно, право аренды на эту часть участка не прекращено.
Застройщик вправе требовать возврата арендной платы, перечисленной за периоды после регистрации права первого собственника помещений в МКД
Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, право пользования земельным участком под домом у застройщика прекратилось. В связи с этим у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными МКД и необходимого для их использования.
Какая бы форма собственности на земельный участок ни была оформлена у застройщика, и договор аренды, и свидетельство о праве собственности на землю должны быть соответствующим образом оформлены и иметь регистрационный номер, полученный в Регистрационной палате РФ.
Какие документы на землю должен иметь застройщик, на что обратить внимание при ознакомлении
На самом деле вариант, когда застройщик арендует участок ничем не хуже. Тут, скорее нужно обратить внимание на репутацию самой строительной компании, количество сданных ею объектов и так далее. Даже если земля принадлежит застройщику, это не гарантирует плановое осуществление и завершение строительного процесса.
Право собственности на земли под многоквартирным домом (МКД)
Это возможно при сформированном участке, который имеет свой кадастровый номер. Право собственности жильцов на земельный участок закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации. Передача земли в долевое владение жильцов проводится на бесплатной основе.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований арендатора. Он посчитал, что заявитель пропустил срок на обжалование, поскольку прошло более трех месяцев с последнего дня, когда администрация должна была принять решение по заявлению арендатора (не позднее 23 января 2021 г.). Кроме того, суд не усмотрел бездействия администрации. Он исходил из отсутствия у арендатора права на аренду земельного участка без проведения торгов, поскольку не были предоставлены доказательства регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
Суть дела
На это указывает и п. 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2021 № 1. В нем сказано, что если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в реестре, то собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, может предоставить иные документы, удостоверяющие права заявителя на объект.
Судебное разбирательство
1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2021 г.;
Примечание. Правоприменительной практикой не выработано единое мнение при решении вопроса о внесении застройщиком арендной платы в случае, если на земельном участке возводятся несколько МКД.
Особо отметим, что Постановление N 11642/11 положило начало новой тенденции в правоприменении. Определением ВАС РФ от 11.11.2021 N ВАС-11642/11 дело было передано на пересмотр в надзорную инстанцию в целях формирования единообразной судебной практики. Между тем «разнообразие» подходов арбитров заключалось в том, что все суды считали возможным заключить соглашение о расторжении договора аренды, но одни привязывали его подписание к передаче всем дольщикам объектов долевого строительства, а другие — к регистрации прав собственности всех дольщиков на объекты долевого строительства. Таким образом, теперь внесена ясность в вопрос о прекращении права аренды застройщика, поэтому споров с регистрационными органами должно стать меньше.
Президиум ВАС о моменте прекращения договора аренды
Еще один интересный документ на эту тему — Постановление ФАС ПО от 29.04.2021 N А12-14473/2021. Застройщик получил землю в аренду для строительства жилого комплекса. С землей под первой очередью строительства споров не было: спустя более года после ввода ее в эксплуатацию участок под ней был отмежеван, поставлен на кадастровый учет, впоследствии подписано изменение к договору аренды об уменьшении площади арендованного земельного участка с даты ввода в эксплуатацию первой очереди строительства жилого комплекса. Но со второй очередью строительства процесс оформления земли затянулся. В декабре 2021 г. застройщик ввел в эксплуатацию вторую очередь строительства, в ноябре 2021 г. была изготовлена схема расположения земельного участка под ней, в марте 2021 г. орган местного самоуправления согласовал ее. В итоге на кадастровый учет разделенные земельные участки (под введенным в эксплуатацию МКД и под недостроенным домом) были поставлены лишь в апреле 2021 г. Суд посчитал, что застройщик пользовался участком, о котором сказано в договоре аренды (с изменениями), лишь до ввода в эксплуатацию второй очереди строительства, несмотря на гораздо более позднее проведение кадастрового учета разделенных участков. Спорный участок прекратил свое существование одновременно с вводом МКД в эксплуатацию. Следовательно, начиная с ввода в эксплуатацию второй очереди строительства застройщик обязан оплачивать аренду лишь фактически используемого участка (под незавершенным строительством).
Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.
- предназначение участка;
- градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.
Риски покупки жилья на арендованной земле
- Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
- Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
- Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.
