Между оформлением ДДУ и получением ключей от квартиры проходит значительное время. За этот период планы покупателя могут поменяться, он может вступить в брак или развестись. При желании можно оформить квартиру на одного, даже если ДДУ заключен на двоих, или наоборот – приобрести квартиру на двух собственников. Но если эти перемены связаны с заключением или расторжением брака, нужно учесть также правила раздела собственности между супругами.
ДДУ на одного, а квартира на двоих
В обратной ситуации второй супруг сможет претендовать на недвижимость, купленную в период брака на совместные средства. Даже если супруг-дольщик оформил его на себя, второй супруг может обратиться в суд с требованием о выделении доли.
Можно ли оформить ДДУ на двоих
- Договориться об этом с застройщиком до того, как подписан акт приема-передачи готового жилья. Об исключении стороны из договора необходимо подписать дополнительное соглашение;
- Подписать акт приема-передачи и оформить права на оставшегося дольщика.
Добрый вечер , уважаемые специалисты. Помогите советом. Решили купить квартиру по переуступке ДДУ. Есть 1 дольщик, заключил договор ДДУ со строительной, договор зарегистрирован в Росреестре. Цена договора в 2 раза ниже рыночной цены квартиры (знаем, что этот дольщик имеет отношение к компании застройщику) , спустя год он переуступил право требования дольщику 2, цена договора уже рыночная. Дольщик 2 спустя неполный год решил переуступить свои права нам. При этом разница в цене всего 200тр, учитывая рыночную стоимость квартиры это крайне мало, в договоре просят указать стоимость, как в договоре с дольщиком 1, а 200 тр написать расписку. Дом сдается через 2 месяца. Застройщик 100% надежный. РИэлтор и юрист со стороны продавца утверждают , что дольщик1 и 2 в браке не состоят. Штампов в паспорте дольщика 2 нет. На сайте ФССП тоже все нормально. Договор между дольщиками 1и2 также зарегистрирован в Росреестре. Застройщик дал письменное согласие на переуступку. Расчеты через ячейку. Какие подводные камни могут возникнуть при совершении сделки и какие риски могут быть у нас. Спасибо большое за консультацию.
Участник программы «Работаю честно»
Бывают случаи, когда недобросовестный продавец переуступает квартиру нескольким покупателям. Это происходит обычно по инвестиционным соглашениям или предварительным договорам купли-продажи, регистрировать которые не требуется. Судебная практика признает право на квартиру перешедшим к тому цессионарию, в отношении которого уступка была совершена раньше.
Проверено ЦИАН
А Вы уверены в такой большой выгоде после получения собственности? А налоги, уплаченные после получения собственности на забыли отминусовать с продажи?
Внимательно отнеситесь к тексту договора и организации передачи денежных средств.
- Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;
- Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, можно подать на нее в суд. Ведь требование о согласии незаконно. Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы. Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.
Про согласие Застройщика
Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.палате — ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ. И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ. В итоге регистратор приостановит сделку на месяц. Если за это время согласие не принесут, вернет документы с отказом в регистрации.
Как оформляется сделка по переуступке прав требования по договору долевого участия
Дольщик может кому-либо уступит свое право требования — ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ. Уступить не саму квартиру, а именно право ее требовать с Застройщика. Уступает право за определенную сумму, т.е. как бы «продает». Для этого и нужно оформить договор или соглашение об уступке. Дольщик будет выступать цедентом, а тот кто покупает требование — цессионарием (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Для простоты я называю их продавцы и покупатели.
Передача прав/обязанностей по ДДУ третьим лицам осуществляется путем заключения нового соглашения. Продавец по договору становится цедентом, а покупатель – цессионарием. Преимуществом сделки является экономия сил и денег.
Что такое переуступка ДДУ
Если участник лишь частично выплатил стоимость квартиры, то согласие строительной компании является обязательным. Такой подход вызван возможными рисками для застройщика. Например, если новый участник окажется неплатежеспособным.
Как происходит переуступка права требования
2. Запрет застройщика. Обычно компании тщательно прорабатывают пункты соглашения. Поэтому договор может содержать запрет на переуступку права требования без согласия застройщика. Такой подход выгоден преимущественно строительной компании. Он позволяет предотвратить конкуренцию между инвесторами, избежать волокиты или ошибок при переоформлении бумаг. Подобные действия не противоречат законодательству. Например, если дольщик уплатил только часть стоимости квартиры. Граждане могут отказаться от подписания соглашения или попробовать договориться с застройщиком. Также можно попробовать оспорить отдельные положения документа в суде.
Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).
Переуступка или цессия… Что все это значит?
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2021 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.
- Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
- Оповестить о планируемой продаже менеджера
- Получить согласие и найти покупателя
- Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
- Подписать договор переуступки по форме банка
Ипотека
Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.
Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.
Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)
- Зарегистрированный Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
- Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
- Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
- Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
- Откроется в новой вкладке.»>Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
- Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
- Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
- Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
- Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
- Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.
Регистрация Договора уступки прав требования
Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.
- Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
- Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
- Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
- Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
- В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.
Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2021 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.
Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования
Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2021 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.
- справка об отсутствии долга по текущим платежам перед застройщиком;
- письменное согласие строительной компании на переоформление долевого участия;
- согласие супруга на заключение сделки, если первоначальный дольщик состоит в браке;
- письменное согласие кредитного учреждения (если участие в долевом строительстве происходило в рамках договора ипотечного кредитования);
- выписка из ЕГРН, подтверждающая прохождение процедуры регистрации первоначального договора ДДУ.
Существенным недостатком подобной системы является длительное ожидание окончания стройки. Кроме того, застройщик зачастую затягивает сроки по подписанию передаточных документов. Еще одну опасность представляет недобросовестность строительной компании, которая может «заморозить» строительство на неопределенный срок. По этим или иным причинам лицо, являющееся стороной в договоре долевого участия, не всегда имеет возможность дождаться окончания строительства.
Содержание статьи
Отдельно следует отметить обязанность текущего дольщика уведомить о переоформлении прав застройщика. Данное условие является обязательным, если оно было предусмотрено первоначальным ДДУ. Согласие застройщика оформляется в виде отдельного документа в письменной форме. Практика получения согласия строительной компании в 2021 году практически повсеместно предусматривает уплату дольщиком вознаграждения в виде установленного процента от цены возводимой квартиры.
