Возмещение ремонта арендатору в досудебном порядке

Отношения между арендатором и арендодателем регулируются главой 34 ГК РФ, а так же вопросы относительно возмещения ущерба причиненного арендатором арендодателю так же регулируются главой 59 ГК РФ. Скажу сразу, обычно дела по взысканию ущерба причиненного арендатором арендодателю не обходятся без судебных разбирательств, ведь вред имуществу может быть причинен в результате нарушения условий договора, так и в результате несоблюдение внедоговорных обязательств которые обычно обусловлены нормами и правилами использования имущества именно с той целью, для которой конкретное имущество обычно используется. Обычно бывает достаточно доказать, что факт причинение ущерба арендатором имел место, не важно имеются ли основания для предъявления требований по договору или нет.

Ответственность арендаторов (организаций или ИП) по договору аренды коммерческой недвижимости или прочих объектов аренды

Здесь для суда важно доказать причинно-следственную связь между действиями или бездействиями арендатора и наступившими в результате этого последствиями, то есть доказать что именно в результате не выключенного обогревателя или чайника арендатора произошел пожар. Так же необходимо оценить причиненный ущерб.

Если квартиранты испортили имущество?

В данной ситуации вы конечно же можете требовать возмещения ущерба, но здесь так же важную роль будет играть акт приема передачи и договор аренды, ведь очень важно доказать, что конкретный человек арендовал у вас квартиру в конкретный промежуток времени, при этом обстановка в квартире была зафиксирована, то есть у вас есть акт, где указано, в каком состоянии находилась мебель, отделка и бытовая техника в квартире.

  • задолженности по уплате арендных платежей;
  • неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
  • процентов за пользование чужими денежными средствами;
  • убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.

Во втором случае после получения оценочного заключения можно либо направить претензию арендатору, если есть шанс договориться с контрагентом в досудебном порядке, либо сразу обратиться в суд с требованием о взыскании убытков. Претензию в любом случае нужно будет направить арендатору, если в договоре предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования возникших между сторонами разногласий. В претензии и в иске необходимо указать полную сумму убытков арендодателя. Размер убытков будет состоять из следующих сумм:

Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения договора.
  • реквизиты арендодателя (лучше использовать бланк, в котором есть все данные);
  • реквизиты адресата — название арендатора, Ф. И. О. руководителя, другие данные;
  • исходящий номер и дату регистрации;
  • заголовок письма «Претензия о задержке оплаты по договору».

Когда надо соблюдать досудебный претензионный порядок

Шаг 3. В резюмирующей части изложите требование о погашении задолженности и возмещении убытков. Приведите расчет долга и включите в него пени или неустойку на день подготовки документа. Дайте ссылку на законодательные акты.

По словам Ивана, выглядело все это довольно удручающе. Безусловно, требовался ремонт. Но вот незадача – наниматели своей вины не признавали. Даже наоборот: настаивали на том, что это ЕГО квартира, а значит, и ремонт в ней – тоже ЕГО обязанность. Угрожали, что съедут, не отдав арендную плату за последний месяц в случае, если Иван никаких действий так и не предпримет. И Иван предпринял. Во-первых, обратился к юристу. И не прогадал: закон был на его стороне.

Рекомендуем прочесть:  Война за австрийское наследство 1741 голондия и индия

К сожалению, такое происходит нередко. Владельцы рассказывают, как за несколько месяцев арендованные квартиры со свежим ремонтом приходили в совершенно «убитое» состояние, а жильцы пытались добиться от них проведения новых ремонтных работ за собственный счет.

История из жизни: арендаторы затопили квартиру

Однако, спустя некоторое время (примерно десять месяцев) арендаторы вдруг позвонили Ивану и попросили немедленно приехать для обсуждения «вопросов по благоустройству жилплощади». Оказалось, из-за посудомойки на кухне произошел настоящий потоп: был безнадежно испорчен не только дорогой паркет, но и кухонные панели. Вода попала даже на стены и висевшие там картины.

После консультации у юриста я выбрал второй вариант: отыскать жильцов после того, как они съедут, сложнее. А за два месяца до окончания срока договора я успевал подготовить все документы и подать в суд иск о возмещении ущерба.

Через суд

Сначала нужно было доказать сам факт нанесения ущерба имуществу. Для этого я сфотографировал повреждения и вызвал представителей управляющей компании. Ждал их два дня, хотя по закону коммунальщики должны прибыть не позднее 12 часов с момента обращения. Комиссия пришла 21 февраля 2021 года. Квартиранты в тот день были дома и спокойно отреагировали на визит коммунальщиков.

Что случилось

При осмотре квартиры сотрудники УК проверили герметичность батарей, протестировали краны, душевой смеситель, раковину и унитаз. Тщательно изучили, нет ли пробоин в трубопроводе, проверили работу стиральной машины. Особое внимание комиссия уделила состоянию стояков, так как за них отвечает УК. Полный осмотр делается, чтобы исключить другие причины затопления. Других проблем, кроме поврежденного шланга посудомойки, коммунальщики не обнаружили.

  1. подписанный обеими сторонами акт приёма-передачи имущества является обязательным документом при заключении договора аренды. Такой акт нужен, потому что в нём будет подробно описано состояние имущества в тот момент, когда его получает арендатор. Например, какая мебель и оргтехника есть в помещении? В рабочем ли она состоянии? Нет ли следов протечек на потолке? Максимально подробный акт приёма-передачи отвечает интересам и арендодателя, и нанимателя. Если возникнет спорная ситуация, когда нужно будет определить, что из имущества и в какой степени было испорчено, только акт приёма-передачи поможет разобраться. Если у арендодателя есть подписанный акт приёма-передачи, он с его помощью сможет доказать, что наниматель использовал арендуемое имущество неподходящим образом. В результате чего имущество было испорчено и уже не соответствует тому состоянию, в котором оно передавалось арендатору. В таком случае арендодатель может потребовать возместить ему стоимость ремонта, чтобы вернуть имуществу первоначальный вид.
  2. если ваше имущество, переданное по договору аренды, повредили, вы должны документально зафиксировать полученный ущерб. Вы можете сделать это лично в присутствии свидетелей или привлечь сторонних экспертов. По результатам оценки составляется и подписывается акт осмотра имущества. Такой документ составляется в произвольной форме. В нём описываются выявленные дефекты, а также причины и обстоятельства их возникновения. Например, если прорвало трубу системы отопления и затопило арендованный офис, необходимо составить акт осмотра с участием представителей управляющей компании.
  3. если ваше имущество было уничтожено, то доказательством того, что оно существовало, будет являться инвентаризационный акт. Регулярная инвентаризация нужна для того, чтобы подтвердить наличие определенного имущества в конкретный момент времени. Если после какого-то события это имущество исчезает, это можно доказать с помощью проведения повторной инвентаризации.

По закону арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. И арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Рекомендуем прочесть:  Нужна Ли Пенсионерам Транспортная Карта Для Поездок За Город

Составленная претензия можно направить в адрес арендатора по почте или передать с курьером. Если вы отправили документ почтой, обязательно сохраните квитанцию об оплате заказного (или с уведомлением о вручении) письма. Если вы передаёте претензию через курьера, проследите, чтобы на вашем экземпляре была проставлена отметка – входящий номер и дата, подпись должностного лица, печать (штамп).

Вы нашли, то что искали?
Да, отличный сайт много нужной и бесплатной информации.
37.24%
Еще нет, почитать нужно, разобраться.
49.49%
Да, но лучше проконсультируюсь с юристами.
13.27%
Проголосовало: 196

Аналогичного мнения придерживается сложившаяся судебная практика. Так из Постановлени я ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2021 г. по делу № А56-41448/2021 следует: «. Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 28.03.2021 N 02-07 аренды нежилых помещений 1-Н (пом. 1 — 18), 2-Н (пом. 13 — 25, 27), 3-Н (пом. 14 — 25), общей площадью 513,1 кв. м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский просп., д. 31Б, лит. А, кадастровый номер 78:4142В:0:2, для использования под офисные цели сроком до 28.02.2021. Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после 28.02.2021 Банк не занимал помещения, а ключи от арендуемых помещений получены директором Общества в указанную дату. … При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества. Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя … Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения Банка и поступили в распоряжение Общества как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю. Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями, имуществом в них после передачи ключей Обществу, в деле нет. Вывод апелляционного суда о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам и статье 622 ГК РФ. Установив факт прекращения договора аренды и возврат имущества арендодателю, отсутствие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отказал в иске. ».

Вывод 1

Так, Раздел V Приложения устанавливает следующие виды работ по текущему ремонту перекрытий и полов: Заделка выбоин в цементных, бетонных и асфальтовых полах (до 10% общей площади; Замена поврежденных и вставка выпавших плиток в керамических, цементных, мраморных полах. Подклейка отдельных отставших мест полов из линолеума. Укрепление отставших деревянных плинтусов и галтелей или их замена.

Вывод 2

Таким образом, обязанность доказывания этих обстоятельств возложена на Истца. Заключение не содержит в себе описания или фотографий выявленных повреждений. Указанное заключение содержит в себе только описание работ, которые необходимо произвести, их объем и стоимость.

  • номер и дату заключения договора, в рамках которого возникло требование;
  • размер задолженности с приложением расчета и периода, за который был рассчитан основной долг и неустойка.
  • указать дату, до которой виновная сторона должна устранить нарушения и произвести оплату.

Неустойка, предусматривающая выплаты процентов по договору аренды, может быть прописана с такой формулировкой:
«Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере 0,5 процентов за каждый день просрочки».

Договорная неустойка по аренде

Если претензия оставлена без ответа, то пострадавшая сторона вправе направить исковое заявление о взыскании неустойки по договору аренды в арбитражный суд. При составлении иска необходимо учитывать положения, указанные в статьях 125 и 126 АПК РФ. Для подготовки документов в суд следует обратиться в опытному арбитражному юристу. Специалист изучит обстоятельства дела, сформирует правовую позицию и подготовит необходимую документацию для судебного спора.

Рекомендуем прочесть:  Положено ли военнослужащему жилье после 10 лет службы если его уволили по состоянию здоровья

Мой брат и моя дочь являются собственниками 3-х комнатной квартиры в равных долях. Доли не выделены. Моя дочь и брат не проживают там. В квартире проживает моя мама, женщина 89 лет,которой нужен покой. Квартира ранее принадлежала ей, она там прописана. Поскольку брат считает,что она проживает на территории моей дочери, в одной комнате, две другие он может сдавать. Правомерно ли это? И в какой форме и с каким текстом моя дочь может написать ему(не знаю как это назвать) претензию, что она категорически против вселения квартирантов, т.к. это будет нарушать покой пожилого человека. Брат считает, что имеет на это право и никакие уговоры не помогают изменить его намерения.

В силу специфики арендных правоотношений, составляя претензию по договору аренды внимательно изучите текст договора и нормы ГК РФ. Если в ГК РФ отсутствует указание :если иное не установлено договором, то норма закона будет действовать независимо от наличия ее в договоре.

Пример претензии по договору аренды

Возложение указанных обязанностей полностью соответствует ст. 616 ГК РФ: Арендатор обязан нести текущие расходы на содержание арендуемого имущества. В соответствии со ст. 619 ГК РФ и 450 ГК РФ одним из условий досрочного расторжения договора аренды является невнесение Арендатором не только арендной платы, но и денежных средств, потраченных Арендодателем на оплату коммунальных услуг, до 20 числа каждого месяца.

Стороны вправе установить в договоре момент, с которого договор будет считаться расторгнутым в случае отказа от него. Это допустимо в силу диспозитивности п. 1 ст. 450.1 ГК РФ. Так, можно указать, что договор будет считаться прекращенным по истечении определенного времени после получения уведомления контрагентом.

Расторжение договора аренды во внесудебном порядке

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
–Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
–Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
–Потребовать досрочного расторжения договора (п.1 ст. 612 ГК РФ)

Основания расторжения договора аренды в одностороннем порядке

В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. В частности, рекомендуется включать соответствующее условие в договоры, заключенные на определенный срок и содержащие положение о праве каждой из сторон на немотивированный отказ в любой момент. Это позволит компенсировать потери другой стороны, вызванные таким отказом (для арендодателя такие потери могут быть связаны с простоем имущества и поисками нового арендатора, для арендатора – с заключением нового договора с более высокой арендной платой).

В большинстве случаев данная категория оканчивается для истца полным удовлетворением требований. Частичный отказ случается вследствие неверных расчетов задолженности и неустойки. Полный отказ связан с истечением срока исковой давности, а также непредставлением доказательств своих требований истцом.

Однако законом предусмотрены случаи, когда арендодатель вправе удерживать имущество арендатора. Согласно ч. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь должника, в случае неисполнения последним обязательства по оплате может удерживать ее до исполнения обязательства.

Как воспользоваться обеспечительными мерами

  1. Неустойка по договору составляет 0.1% за каждый день просрочки платежа по арендной плате в 10 тысяч рублей. На момент составления претензии необходимо рассчитать задолженность за 10 дней: 10 000 руб. х 0.1% х 10 дней = 100 рублей.
  2. Неустойка не установлена договором и рассчитывается в порядке ст. 395 ГК РФ. Пусть ставка ЦБ РФ составляет 7.25%. Тогда вычисления следующие: 10 000 руб. х (7.25%/365 х 10) = 19.86 руб.

Юлия Владимировна
Оцените автора
Заступимся за Вас в правовом поле