С учетом угроз для платежеспособности населения из-за снижения экономической активности и роста инфляции на фоне рисков распространения коронавирусной инфекции и падения нефтяных цен ипотечному рынку может потребоваться поддержка государства. Данные меры должны касаться как действующих ипотечных заемщиков, которые могут столкнуться с финансовыми трудностями, так и поддержки будущих выдач при росте процентных ставок и ужесточении риск-политик банков в условиях турбулентности.
Рост цен на недвижимость в условиях стагнации реальных доходов населения привел к увеличению среднего размера ипотечного кредита – на 10 % за 2021 год, с 2 до 2,2 млн рублей. Хотя наибольшей популярностью среди заемщиков по-прежнему пользуются ипотечные кредиты размером до 3 млн рублей, их доля в 2021 году существенно сократилась – с 64 до 57 % выданных ссуд (см. график 6). Значительный рост в 2021-м показал сегмент ссуд размером от 5 до 10 млн рублей – с 11 до 14 %.
Итоги 2021 года
Наиболее вероятным мы считаем умеренно негативный сценарий, который предполагает, что в 2021-м произойдут рост инфляции выше таргета в 4 % годовых и, как следствие, увеличение ключевой ставки до 7–7,5 %. Его реализацию мы считаем вероятной при среднегодовой цене на нефть марки Brent 40–45 долларов США за баррель. Объем выдач ипотеки в таком случае будет ниже значений прошлого года на 10–12 % и составит 2,5–2,6 трлн рублей (см. график 11). Основное негативное влияние на объем выдач окажут рост ипотечных ставок до уровня 10 % годовых и снижение реальных доходов населения. В 2021 году банки столкнутся с серьезными вызовами по управлению качеством ипотечного портфеля, связанными со снижением платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике и роста цен, а также сокращения рабочих мест в ряде отраслей, наиболее подверженных влиянию коронавируса. Риски в рознице, которая активно росла в последние два года, будут накладываться на негативное влияние отрицательной переоценки ценных бумаг и ухудшение финансового положения корпоративных клиентов на качество активов банков. Агентство ожидает увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5–10 % в течение года, однако ее доля не превысит 1,5 % портфеля. При этом в перспективе двух – трех лет возможен более значительный ее рост в связи с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредит в период ипотечного бума. Тем не менее поддержку качеству портфеля окажет закрепление с 2021 года в законодательстве возможности ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию, что в долгосрочной перспективе повысит доверие к ипотеке в целом.
- Ипотека выдается реже: количество кредитных сделок снизилось на 14%, объем выданных кредитов – на 5%.
- Прирост ипотечных сделок отмечен только в пяти регионах. В каждом из 10 регионов-лидеров выдача кредитов в 2021 году упала.
- Ипотечная ставка достигла исторического минимума – 9%.
- Задолженность по жилищным кредитам достигла 7,5 трлн рублей – около 7% от ВВП РФ.
- Россияне берут в ипотеку в среднем 2,24 млн рублей. Каждый год сумма увеличивается в среднем на 100 тысяч рублей.
- На 10 регионов пришлось 40% выданных ипотечных кредитов.
- Средний срок ипотеки в России превышает 18 лет – это на четверть больше, чем до 2021 года.
Аналитики Циан подвели итоги развития рынка ипотеки в 2021 году, по данным Центробанка РФ. Впервые за четыре года объемы жилищного кредитования снизились – падение составило 5%. Объем выданных кредитов достиг 7% от ВВП России.
Рассылка
В 2021 году в России было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов – на 14% меньше, чем в 2021 году. Их объем в денежном выражении составил 2,85 трлн рублей, что на 5% ниже прошлогодних значений. Повторить прошлогодний рекорд не удалось – в 2021 году впервые объем выданных кредитов превысил 3 трлн рублей. Средняя сумма предоставляемого кредита достигла 2,24 млн рублей. За последние пять лет размер займа увеличивался в среднем на 100 тысяч рублей в год.
«В своих решениях по ставке ЦБ всегда ориентируется на уровень инфляции. В I квартале 2021 года темпы роста потребительских цен в России могут временно ускориться до 5,3—5,5%. Однако после этого инфляция начнёт сползать вниз. В такой ситуации допускаю незначительное снижение ставки к концу года — до 7% годовых», — рассказал RT начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций» Василий Карпунин.
По мнению аналитиков, в 2021 году динамика российского ипотечного рынка по-прежнему будет во многом зависеть от действий Центробанка. Так, специалисты не исключают, что регулятор может вновь снизить процентную ставку.
Внимание к ценам
По сравнению с 2021 годом ипотечное кредитование в России выросло на 35% в количественном и на 50% в денежном выражении. Как отмечают авторы исследования, одной из причин наблюдаемой динамики стало снижение кредитных ставок за счёт политики Центробанка. Банки следят за изменением ключевой ставки ЦБ и на основе принимаемых регулятором решений самостоятельно определяют уровень долгосрочных кредитных ставок, в том числе ипотечных. В 2021 году Банк России снизил процент заимствований с 6,25 до 4,25% годовых — минимального уровня за весь постсоветский период.
Ключевой для сектора стала программа льготной ипотеки для покупки жилья в новостройках под 6,5% в сочетании с увеличением лимитов стоимости приобретаемой недвижимости. Однако она по определению касается только новых объектов, из-за чего рост спроса и цены здесь происходит опережающими темпами.
Рынок недвижимости удивил
Принято считать, что существенным драйвером рынка сейчас является отложенный спрос. Безусловно, этот фактор сыграл свою роль, однако по ряду признаков он не является основным, полагают в «СберИндекс». Судя по количеству выдач, вынужденное падение активности в апреле было в значительной степени компенсировано уже в июне. Иными словами, те, кто не сумел приобрести недвижимость весной из-за пандемии, вероятно, сделали это в начале лета. С учетом роста доли сделок на первичном рынке есть все основания полагать, что с июля спросом управляют в первую очередь рекордно низкие ипотечные ставки. Следовательно, текущий рост на рынке недвижимости может оказаться длительным.
Успеть к ноябрю
Рынок недвижимости одним из первых сумел оправиться от последствий пандемии, констатировали в «СберИндекс». Данные Сбербанка и компании ДомКлик указывают на то, что восстановление идет существенно быстрее ожиданий: и динамика цен, и объемы продаж на протяжении двух последних месяцев устойчиво растут относительно 2021 года. По некоторым показателям ситуацию даже можно охарактеризовать как локальный перегрев.
Введение льготной ипотеки в России привело к ажиотажному спросу на новостройки после снятия режим самоизоляции. В результате рынок ипотечного кредитования продемонстрировал абсолютный рекорд за 9 месяцев 2021 года. Стоит ли торопиться с кредитом, если программу продлили до середины 20211 года, разбирается портал ОКНА МЕДИА
Рынок ипотеки 2021 года – установлен абсолютный рекорд за всю историю
Фото: ипотечный пузырь может привести к серьезному экономическому кризису Ярким примером негативных последствий ипотечного пузыря является ипотечный кризис в США в 2021 году, спровоцировавший не только кризисные явления в самих Штатах, но и глобальный мировой экономический кризис.
Новые программы ипотеки в России
Процентная ставка по льготной ипотеке снизилась до 6,5% и стала привлекательной для потребителей. Снижение первоначального взноса по этой программе с 1 августа с 20% до 15% также способствовало ажиотажному спросу на этот вид кредитов.
Сообщается, что средняя ставка по ипотеке была снижена в мае и составила 7,4% годовых. Именно в этот период была запущена программа льготной ипотеки под 6,5%, которая и поспособствовала большим объемам выдачи кредитов.
Итоги 2021 года по выдаче ипотеки в России
80% по оформлению ипотеки принадлежит ТОП-5 банкам: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Банк «Открытие» . Сбербанку принадлежит порядка 50% ипотечного рынка, на втором месте банк ВТБ – 19%.
Таким образом, согласно данной статистике рынок ипотечного кредитования в 2021 году имеет более высокие показатели относительно прошлого года. Финансовые эксперты считают, что такая тенденция может сохраниться. На положительную динамику повлияет значительное снижение ставок, которое уже произошло, а также продление льготной ипотеки.
Ерунда полная. Поверьте. Я на первичке отработал 15 лет. Недоступно оно было в конце 90-х. Сейчас небольшую квартиру может позволить себе взять вполне себе средняя российская семья. Ипотека уже менее 10%. Половина продаж на первичке – это ипотека.
В РФ действует система налоговых вычетов на суммы приобретаемого жилья. При предоставлении подтверждающих документов в ФНС (справок НДФЛ, договоров купли-продажи недвижимости, чеков), гражданину возмещаются затраты.
Федеральная поддержка
Новый виток снижения процента пришелся на 2021 г., когда цена ипотеки упала до 10% годовых. Но падение ставок не повысило потребность в банковском продукте. Нестабильность в экономике и политической сфере вызывали недоверие у россиян. Общие суммы заимствований резко падали.
В период СССР по естественным причинам никаких ипотечных кредитов в стране не был вплоть до 1995 г. Именно 1995 год стал отправной точкой для начала зарождения современного варианта ипотеки, когда Сбербанк и ДельтаКредит начали выдавать первые обеспеченные займы населению.
Рынок недвижимости
Вывод: Оба направления жилищного кредитования в будущем имеют одинаковые положительные перспективы развития, так как востребованы у заемщиков различных категорий. Решение жилищных проблем без использования заемных средств для большинства российских семей сегодня просто невозможно.
Условия банков
Такая ипотека выдается на проведение работ по строительству и отделке частного дома на земельном участке в собственности заемщика. Для одобрения заявки потребуется предоставить проект будущего жилья и сметную документацию от одобренного подрядчика.
У городских властей своё мнение. «Ещё полтора года назад мы обсуждали, что определённая коррекция ценника будет. Называлась причина — переход на эскроу. Хотя могу чётко сказать, что это не является основной причиной, поскольку у нас даже сегодня только около 25% от общего объёма в 16 млн м2 строится по новой схеме, а 75% — по старой. Понятно, что из этого объёма больше половины уже продано», — заявляет Николай Линченко, вице–губернатор Петербурга. По его мнению, цены выросли благодаря желанию девелоперов подстраховаться, «нарастить подушечку, ссылаясь на новую схему финансирования». Кроме того, признаёт вице–губернатор, выросла себестоимость строительства с учётом нормативов градостроительного проектирования: в каждый квадратный метр закладывается строительство объектов социнфраструктуры. «Коллеги (по Смольному. — Ред.) уже ставят вопрос: пора задуматься о транспортной составляющей. Пока только подумать», — добавил Линченко.
На рынке недвижимости Петербурга явные признаки перегрева. В группе RBI оценивают рост цен в проектах массового сегмента с начала года в 18%, в «БФА–Девелопмент» — в 12,5%, в ГК «Ленстройтрест» — в 15%, в КЦ «Петербургская недвижимость» — в 14,8%. В результате, по подсчётам RBI, в октябре средняя стоимость 1 м2 в массовом сегменте первички достигла 141 тыс. рублей и обогнала цену вторички (136 тыс.). Это означает, что мы стоим на пороге роста цен и на вторичном рынке.
Госпрограмма субсидирования ипотечных ставок стала основным драйвером петербургского рынка строящегося жилья и в немалой мере спровоцировала рост цен — самый масштабный за последние 10 лет. Предложение президента продлить программу до середины 2021 года заставляет задуматься, что будет с ценами в будущем году. Прогнозы экспертов сводятся к тому, что доступность жилья в городе продолжит снижаться.
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, подчёркивает, что в нестабильной экономической ситуации «многие постарались найти надёжный вариант для вложения и сбережения средств, а в таком качестве у нас традиционно выступает недвижимость». Наконец, подорожание недвижимости частично связано и с тем, что новые проекты выводятся на рынок и продаются по схеме с эскроу–счетами.
1. Стоимость фондирования определяется ключевой ставкой Банка России, но снижение ставки на 1 п.п. исторически снижает стоимость фондирования лишь 0,65-0,7 п.п., т.к. в системе есть текущие средства (30%), стоимость которых не снижается вместе с КС, а в последние годы даже растет. Учитывая тот факт, что текущая ДКП является достаточно жесткой, снижение ключевой ставки до условных «нейтральных» 5.5% даст снижение ставки ипотеки на 1.1 п.п. относительно среднего уровня 4 квартала 2021 года (9.2%), но при отсутствии ожиданий дальнейшего снижения ставок процентный риск должен подрасти до
Новость
2. Расходы банков, в примере я взял средние расходы на активы банков, они достаточно высоки и в последнее время даже растут: цифровизация и трансформация стоят денег, делает это банки намного удобнее для клиентов, но… сокращение расходов пока остается лишь мечтами консультантов. Расходы на IT растут у всех, но сокращать издержки, чтобы хотя бы компенсировать рост расходов на IT это не позволяет. Отдельно ипотечного решения здесь нет, хотя возможности и здесь есть, но это отдельная история и она не быстрая.
Комментарий
Стоимость фондирования определяется средствами населения и компаний на депозитах и текущих счетах, в общем приближении это выглядит как на графике (на примере 4 квартала 2021 года). Это цифры приближенные к реальности на 4 квартал 2021 года. Но здесь стоит учитывать, что на момент 4 квартала ставка фондирования еще не отыграла снижение ключевой, она должна быть на уровне
