Всем привет с Вами команда юристов и ее лидер адвокат Мария. Наш опыт более 35 лет позволяет давать правильные ответы на все интересующие вопросы и сейчас разберем тему — Имеет Ли Право Собственник Помещения Получить Информацию От Управляющей Компании О Размере Задолженности Многоквартирного Дома Перед Ресурсоснабжающей Организацией. Если для Вашего ответа необходим быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Или пишите в комментарии.
Данные могут быстро устаревать, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Не совсем понятно, как нормы Правил 124 (и федерального закона 176-ФЗ) в рассмотренной части коррелируются с нормами ЖК РФ — представляется, что имеются противоречия, поскольку ЖК РФ прямо обязывает УО и ТСЖ заключать договоры ресурсоснабжения и предоставлять коммунальные услуги потребителям, без оговорок о ситуациях, предусмотренных приведенными выше нормами.
В соответствии с частью 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договоры, заключенные до дня вступления в силу Федерального закона 176-ФЗ между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и РСО, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора.
Новое понятие «исполнитель»
Минстрой явно отстаивает право РСО являться исполнителем коммунальных услуг в случаях управления домом УО или ТСЖ, несмотря на то, что нормы ЖК РФ прямо указывают на обязанность УО и ТСЖ предоставлять потребителям коммунальные услуги (то есть — быть исполнителем коммунальных услуг) и заключать для этих целей договоры ресурсоснабжения. Указание Минстроя «Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ применяются к случаям, когда управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, товарищество или кооператив заключили в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг. Положения частей 5, 6, 7, 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО» представляется сомнительным, поскольку перечисленные нормы устанавливают лицо, в пользу которого осуществляется оплата КУ, в зависимости от способа управления МКД, а вовсе не в зависимости от наличия/отсутствия у указанных лиц договоров ресурсоснабжения с РСО.
Направлять претензию в жилищную инспекцию можно в индивидуальном порядке и коллективно. Для этого следует собрать пакет документов, подтверждающий факт нарушения. Обращаться в ГЖИ необходимо после того, как официальное письмо на имя руководства РСК было проигнорированы, о чем есть бумажное доказательство.
Деятельность ГосЖилНадзора регулируется ст. № 20 ЖК РФ, в которой сказано, что сотрудники ГЖИ имеют право на проверку документов по начислению коммунальных платежей. Основная работа ведомства – упреждать и пресекать любые нарушения, связанные с ущемлением прав потребителей.
Проверка законности ГЖИ начисления платы ресурсоснабжающей организацией
Не путать понятие «прямые договора» и «расчеты» – закон РФ в части Жилищного кодекса гласит, что вносить платежи разрешается напрямую на расчетный счет РСО. Это также касается при выступлении УК в качестве посредника.
Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.
Требовать денег сверх тарифа на проведение вышеназванных работ управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает для обеспечения своей нормальной деятельности, то обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведение расчетов по данному вопросу.
Обязанности управляющей компании по ремонту жилья
Количество обращений по вопросу предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти. Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов. В этой статье мы рассмотрим что управляющая компания должна делать и какие у неё права и обязанности.
На основании ч. 6 ст. 157 ЖК РФ, за нарушение порядка расчета суммы коммунальных платежей, приведшее к необоснованному превышению такой суммы, РСО назначается соответствующий штраф. Сумма такого штрафа составляет 50% величины превышения начисленной суммы коммунальных платежей над размером той суммы, которая должна быть начислена по факту.
- избавление квартир от различных вредоносных животных (например, мышей) и насекомых (в частности, тараканов или муравьев);
- утилизация твердых и иных бытовых отходов;
- установка телевизионных антенн;
- обеспечение уличного освещения придомовых участков.
Транспортировка и обслуживание
Ресурсоснабжающая организация предоставляет УК или жильцам многоквартирных домов различные коммунальные ресурсы. Кроме того, такая организация является и транспортной компанией, которая осуществляет ежегодное обслуживание МКД и транспортировку различных бытовых отходов.
[B=63] На практике встречаются случаи, когда собственники жилых помещений не учитывают мнения собственников нежилых помещений, например при выборе способа управления жилым домом, или, наоборот, собственники нежилых помещений отстраняются от участия в жизнедеятельности жилого многоквартирного дома и не желают нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома. Однако ссылки собственников нежилых помещений на то, что они не пользуются услугами по содержанию мест общего пользования в многоквартирном доме (отопление, электроснабжение мест общего пользования), имеют собственный вход в нежилое помещение и помещение является встроено-пристроенным, не освобождают собственников нежилых помещений от обязанности нести расходы, необходимые для содержания всего жилого дома в целом . Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (далее — ФАС СЗО), оставляя в силе принятые по делу судебные акты об удовлетворении требований товарищества собственников жилья к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за снабжение электроэнергией мест общего пользования, отклонил как не основанный на нормах действующего законодательства довод ответчика о том, что он не обязан оплачивать стоимость электроэнергии, поставленной в места общего пользования, поскольку у него имеется отдельный вход в помещение и он не пользуется указанными услугами (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2021 по делу N А56-56016/2021) . В другом деле о взыскании платы за содержание и ремонт общедомового имущества по иску товарищества собственников жилья к собственнику нежилого помещения суд установил, что договоры энергоснабжения, обеспечения водоснабжением и услугами водоотведения жилого дома заключены непосредственно товариществом, которое полученные по договорам с энергоснабжающими организациями ресурсы распределяло как по жилым, так и по нежилым помещениям. Доводы ответчика о том, что он не является членом товарищества, имеет обособленное от жилой части нежилое помещение и самостоятельно его содержит, а следовательно, не обязан нести расходы по содержанию общего имущества, суд кассационной инстанции отклонил как не соответствующие нормам действующего законодательства (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2021 по делу N А05-12238/2021) . Важным при рассмотрении споров о взыскании задолженности с собственников нежилых помещений является толкование, данное Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ). В рамках дела суды трех инстанций, установив, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества, тем не менее отказали управляющей компании в удовлетворении заявленного требования о взыскании задолженности за оказанные услуги. Суды полагали, что компанией не доказан факт оказания услуг как по водоотведению, водоснабжению, энергоснабжению, отоплению, так и по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также услуг по его управлению, поскольку расчет стоимости содержания и ремонта общего имущества произведен ею без учета затрат общества (собственника нежилого помещения), самостоятельно израсходованных на капитальный и текущий ремонт своих помещений, а также на содержание дворовой территории в соответствии с договором аренды земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. При проверке законности судебных актов в порядке надзора установлено, что управляющая компания выбрана по конкурсу, следовательно, все собственники помещений обязаны заключить с ней договор. Стоимость услуг, таким образом, должна определяться исходя из размера платы, зафиксированного по результатам открытого конкурса. Кроме того, Президиум ВАС РФ указал, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2021 N 4910/10) . Позицию судов относительно обязанности собственников нежилых помещений нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома подтверждает и следующий пример. При рассмотрении иска товарищества собственников жилья к муниципальному образованию о взыскании задолженности и неосновательного обогащения за услуги по содержанию и теплоснабжению принадлежащего ответчику недвижимого имущества в жилом многоквартирном доме суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 39 и пунктов 1 и 4 статьи 158 ЖК РФ. Судами установлено, что между товариществом и собственником нежилого помещения заключен договор, по условиям которого товарищество обязуется совершать от имени собственника юридические действия, связанные с представлением интересов собственника в договорных отношениях с ресурсоснабжающими и иными организациями, в том числе заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг, а собственник обязался нести бремя совместного содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также его капитального ремонта, своевременно оплачивать содержание и ремонт помещения, коммунальные и прочие услуги. Руководствуясь положениями действующего законодательства и договора, заключенного между сторонами, суды частично удовлетворили требования истца (Постановление ФАС СЗО от 17.02.2021 по делу N А42-5014/2021) . При рассмотрении споров между ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями (товариществами собственников жилья) о взыскании задолженности за поставленные коммунальные ресурсы суды исходят из того, что последние являются исполнителями коммунальных услуг, в том числе в отношении нежилых помещений. ФАС СЗО, рассматривая дело о взыскании долга за поставленную в нежилые помещения многоквартирного дома тепловую энергию по иску энергоснабжающей организации к управляющей компании, исходил из того, что последняя приобретает коммунальный ресурс (тепловую энергию) в целях предоставления коммунальных услуг потребителям жилого и нежилого фондов (Постановление ФАС СЗО от 17.03.2021 по делу N А05-8928/2021) . Арбитражные суды других округов придерживаются аналогичной позиции. Так, ФАС Уральского округа отклонил возражения управляющей компании о том, что она не является исполнителем коммунальных услуг в отношении нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, управление которыми она осуществляет. Как следует из материалов дела, общество (энергоснабжающая организация) обратилось в суд с иском к управляющей компании о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию. При рассмотрении дела суд установил, что управляющая компания, осуществляя управление многоквартирными жилыми домами, являлась потребителем услуг теплоснабжения в целях предоставления этих услуг лицам, использующим помещения в многоквартирных домах, включая нежилые помещения. Кроме того, в материалы дела представлены акты разграничения балансовой принадлежности теплосетей и эксплуатационной ответственности сторон (приложения к договору теплоснабжения), согласно которым тепловые узлы и системы отопления домов находятся в эксплуатационной ответственности управляющей компании. Названные акты подписаны ответчиком и имеют оттиск печати управляющей компании. При таких обстоятельствах суд удовлетворил иск энергоснабжающей организации в полном объеме (Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2021 N Ф09-10646/10-С5) . Данный подход арбитражных судов имеет существенное значение для решения вопроса о том, с кем собственник нежилого помещения должен заключить договор на поставку коммунальных ресурсов (оказание коммунальных услуг). Анализ судебной практики по указанному вопросу приведен ниже.
Применительно к арбитражной практике интерес представляют отношения, складывающиеся между собственниками нежилых помещений и организациями, управляющими жилыми многоквартирными домами (исполнителями коммунальных услуг), а также между собственниками нежилых помещений и ресурсоснабжающими организациями по поставке коммунальных услуг (ресурсов). При этом необходимо исходить из того, что законодателем установлен различный подход к вопросу о том, с кем (исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией) собственник нежилого помещения обязан заключить договор на поставку того или иного ресурса. В силу пункта 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
Определение стоимости коммунальных услуг
При взыскании задолженности за потребленные в нежилых помещениях коммунальные услуги и определении размера платы за них на практике часто возникает вопрос о порядке определения объема этих услуг. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2021 N 307 (далее — Правила N 307), содержат порядок определения объема коммунальных ресурсов, потребленных в нежилых помещениях многоквартирного дома. Согласно пункту 20 Правил N 307 (в редакции от 29.07.2021) при отсутствии индивидуальных приборов учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нежилом помещении рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также исходя из объемов потребленных коммунальных ресурсов, которые определяются:
- реквизиты УК (название, адрес, счета);
- сколько УК потратила денег и получила от жильцов (с разбивкой по видам услуг);
- сведения о доме (год постройки, количество квартир, площади общего имущества, жилых и нежилых помещений, уровень благоустройства, площадь участка под домом);
- какие работы выполняются по содержанию и ремонту общего имущества и почём;
- какие организации и по каким тарифам поставляют воду, газ, свет, тепло;
- как используется общее имущество;
- когда запланирован капремонт (если деньги перечисляются региональному оператору, а не на спецсчёт дома);
- какие собрания проводились и что на них решалось;
- как исполнена смета доходов и расходов дома в прошлом году (ежегодный отчёт);
- о привлечении к ответственности УК или её руководства за нарушения в управленческой сфере.
На сегодня единственный правовой акт, регулирующий взаимоотношения между управляющими компаниями (УК) и владельцами квартир – Жилищный кодекс. В его 162-й статье указано, что УК обязана действовать по условиям договора управления и ежегодно отчитываться об исполнении этих условий.
Законы об УК
Если жильцы будут управлять домом самостоятельно, УК обязана вернуть все документы по дому, договоры и прочие по акту и описи. В этом случае договор прекратит своё действие в день принятия решения.
Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело. По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.
- При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
- Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
- Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.
Организационные услуги
При нарушении этих правил организация может либо лишиться лицензии, либо уплатить штраф. Однако для этого необходимо, чтобы жилец вовремя заметил нарушение и обратился в соответствующую инстанцию.
Согласно жилищному кодексу РФ управляющие компании обязаны предоставлять информацию в соответствии со стандартом, установленным Постановлением Правительства № 731. Таким образом, собственники квартир имеют право получить от организации следующую информацию:
Сайт о ГИС ЖКХ, ТСЖ и юридических вопросах по недвижимости
Если человек при обращении в заявлении ссылается на статью 7 ЖК РФ, то УК обязана представить ему необходимые сведения. Однако на практике часто организации не выполняют свои обязательства, и человеку приходится решать проблему в судебном порядке.
Что делать, если УК не представила ответ?
На практике довольно часто встречаются такие ситуации. На самом деле вышеуказанными Правилами и Постановлением регламентированы только отношения жильцов МКД с товариществами собственников жилья. В таком случае человек может требовать применить аналогию закона. Такой способ оговорен в статье 7 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно статье, если отношения между собственником и УК прямо не оговорены законодательно, то могут быть использованы аналогичные нормативные акты.
