Всем привет с Вами команда юристов и ее лидер адвокат Мария. Наш опыт более 35 лет позволяет давать правильные ответы на все интересующие вопросы и сейчас разберем тему — На Квартиру Наложен Арест До Регистрации Судебная Практика. Если для Вашего ответа необходим быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Или пишите в комментарии.
Данные могут быстро устаревать, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Интересно то, что в данном определении Верховный суд впервые применяет постановление Пленума «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» от 17 ноября 2021 года. А именно: пишет, что позиция суда согласуется с разъяснениями п. 43 постановления, согласно которым арест жилого помещения, являющегося единственно пригодным для постоянного проживания должника-собственника и членов его семьи, равно как и установление запрета на распоряжение этим имуществом (в том числе, вселение и регистрацию иных лиц), не могут быть признаны незаконными, если эти меры приняты судебным приставом-исполнителем, чтобы должник не мог распорядиться недвижимостью в ущерб интересам взыскателя.
В марте 2021 года Петроградский районный суд Санкт-Петербурга выдал Александру М. исполнительный лист на взыскание с его должницы Алисы М. суммы долга, процентов на пользование чужими денежными средствами и расходов на представителя (дело № 2-26/2021). В рамках исполнительного производства пристав сначала наложил арест на часть дачи и земельный участок, принадлежащий Алисе М. (позже они были проданы, а полученные средства пошли на погашение долга), а после и на ее квартиру в Северной столице. Женщина с этим не согласилась и обратилась в Октябрьский райсуд с заявлением, в котором оспаривала вынесенное приставом постановление, мотивируя требования тем, что спорная квартира – единственное место проживания для нее и малолетнего сына, а значит, не может быть арестована (дело № 2-3585/2021).
Единственная квартира – под защитой
Опрошенные «Право.ru» эксперты такую точку зрения поддерживают. «С позицией ВС РФ следует согласиться, – считает Павел Хлюстов, партнер коллегии адвокатов «Барщевский и партнеры». — В данном случае арест был наложен не с целью обращения взыскания на имущество, а с целью не допустить отчуждение квартиры должником. В такой ситуации арестованное имущество не подлежит принудительной продаже с целью удовлетворения притязаний кредитора, а лишь создает предпосылки для того, чтобы должник не осуществлял его недобросовестное отчуждение или обременение правами третьих лиц». Юрист находит, что это решение ляжет в основу новой судебной практики. «Очень хорошо, что ВС РФ распознал эту грань и правильно разрешил дело. Этот прецедент призван переломить практику нижестоящих судов, обычно признающих такие аресты незаконными», – уточняет Хлюстов.
Также в постановлении говорится, что арест квартиры должникапроизводится с целью обеспечить права кредитора. Другими словами, чтобы должник не мог совершить сделку купли-продажи, фиктивно или реально, дарение жилья или не нашел другой способ отчуждения, который позволил бы ему исключить квартиру из списка имущества, подлежащего возможному взысканию в пользу кредитора.
Как указывает постановление, данная мера предназначена для обеспечения исполнительного производства или судебного решения. То есть осуществить продажу квартиры «с молотка» на открытых торгах не получится. Но если это частный дом, и земля под ним принадлежит должнику на правах собственности, тогда от земельного участка может быть отрезана часть, превышающая минимальный размер предоставляемых земельных участков, и продана. Вырученные средства пойдут на оплату долгов.
Что делать, если квартира арестована?
- Владелец квартиры имеет ипотечный долг или задолженность по уплате налогов.
- Возник имущественный спор между владельцем квартиры и его родственниками.
- Имеется исковое заявление о возмещении ущерба или разделе имущества.
- Наличие долгов по коммунальным платежам, банковским кредитам, неоплаченным административным штрафам, если они соразмерны стоимости квартиры.
Следуя требованийям ст. 45 СК РФ, ст. 256 ГК РФ, обращение взыскания по долгам одного из супругов возможно только на имущество этого супруга. Однако арест в понятие «обращение взыскания» не входит. Согласно ч. 1 ст. 69 Закона обращение взыскания — это изъятие имущества и (или) его принудительная реализация либо передача взыскателю.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 39 Закона в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста исполнительное производство подлежит приостановлению судом полностью или частично.
В Законе не уточнено, когда вопросы приостановления рассматривает суд общей юрисдикции, а когда – арбитражный суд.
Процессуальные вопросы
Не являются доказательством права собственности акт приема передач объектов незавершенного строительства, договор о долевом участии в строительстве или иные документы, за исключением тех, которые подтверждают государственную регистрацию права на указанные объекты.
Есть достаточная практика признания права собственности конечного потребителя (соинвестора, дольщика) в СОЮ на вновь созданный объект (квартиры в новостройках). Решение выносится до попытки подачи документов в ФРС.
Кроме того, найденная мной арбитражная практика в принципе позволяет заключить, что достаточными для признания права собственности основаниями являются:
1. Заключение договора к-п до наложения ареста, т.е. когда продавец был вправе распоряжаться своей собственностью.
2. Полная оплата недвижимости.
3. Передача недвижимости по акту.
#2 Pastic Pastic —>
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителей от истца — общества с ограниченной ответственностью «Деметра-С», от третьего лица — общества с ограниченной ответственностью «Агроимпэкс», в отсутствие ответчика — открытого акционерного общества «Ясиновское», третьих лиц — Куйбышевского отдела Главного управления Федеральной службы судебных приставов-исполнителей по Ростовской области, открытого акционерного общества «Таопит», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроимпэкс» на решение от 29.03.2021 и постановление апелляционной инстанции от 20.06.2021 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-1697/2021-С2-28, установил следующее.
ООО «Деметра-С» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО «Ясиновское» о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество :
— емкость ГСМ общей площадью 114 кв. м литера «Г» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда, нефтебаза;
— емкость ГСМ общей площадью 464,4 кв. м литера «Д»;
— пожарное депо общей площадью 118,5 кв. м литера «Б» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда;
— склад МТМ общей площадью 33,7 кв. м литера «Б» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда, МТМ;
— склад общей площадью 39,5 кв. м литера «Д» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда, Бригада N 1;
— склад общей площадью 54,6 кв. м литера «Ж» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда, Бригада N 1;
— дом охраны общей площадью 98,3 кв. м литера «З» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда, Бригада N 1;
— контрольно-пропускной пункт мясокомбината общей площадью 10,7 кв. м литера «Б» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда;
— склад мясокомбината общей площадью 91,2 кв. м литера «В»;
— свинарник СТФ общей площадью 370 кв. м литера «З» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда, СТФ;
— навес общей площадью 68,3 кв. м литера «Н» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, х. Ясиновский, Ток;
— баня общей площадью 31,3 кв. м литера «Г» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, х. Ясиновский, бригада N 2;
— сарай общей площадью 48,9 кв. м литера «В» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Каменно-Тузловка, бригада N 4;
— здание аккумуляторной общей площадью 33,6 кв. м литера «Г» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда;
— эстакада мясокомбината общей площадью 70 кв. м литера «Е» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда;
— водонапорная башня общей площадью 1,5 кв. м литера «З» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда;
— водонапорная башня общей площадью 1,5 кв. м литера «И» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда;
— водонапорная башня общей площадью 1,5 кв. м литера «К» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда;
— водонапорная башня общей площадью 1,5 кв. м литера «Л» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда;
— водонапорная башня общей площадью 1,5 кв. м литера «М» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда;
— водонапорная башня общей площадью 1,5 кв. м литера «Н» по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, с. Новая Надежда.
Делу присвоен N А53-13951/2021-С4-28.
ООО «Деметра-С» также обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО «Ясиновское», ОАО «Таопит», ООО «Агроимпекс», Куйбышевский отдел Главного управления Федеральной службы судебных приставов-исполнителей по Ростовской области об освобождении вышеуказанного имущества от ареста. Делу присвоен N А53-1697/2021-С2-28.
Определением суда первой инстанции от 20.02.2021 дела N А53-1697/2021-С2-28 и N А53-13951/2021-С4-28 объединены в единое производство с присвоением N А53-1697/2021-С2-28.
Решением от 29.03.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.06.2021, заявленные требования удовлетворены на основании того, что истец является законным владельцем спорного имущества, которое получил по действительной сделке — соглашению об отступном. С момента фактической передачи недвижимого имущества ООО «Деметра-С» приобрело весь объем прав, присущих собственнику недвижимого имущества, за исключением права распоряжения им. На момент совершения исполнительных действий ОАО «Ясиновское» не являлось собственником имущества, а поэтому наложение на него ареста произведено в нарушение положений действующего законодательства. Будучи владельцем спорного имущества и заинтересованным лицом, истец вправе требовать освобождения указанного имущества от ареста. Суд первой инстанции также отклонил довод ответчика о необходимости прекращения производства по делу в части требований об освобождении спорного имущества от ареста в связи с вступлением в силу судебных актов, которыми отказано в признании действий судебного пристава-исполнителя незаконными.
В кассационной жалобе ООО «Агроимпэкс» просит отменить состоявшиеся судебные акты, передать дело на новое рассмотрение в ином составе суда. Заявитель указывает, что суд сделал ошибочный вывод о действительности соглашения об отступном, указанная сделка является ничтожной, так как направлена на вывод активов ОАО «Ясиновское», в результате чего общество преднамеренно поставило себя в положение банкрота. По мнению заявителя, ООО «Деметра-С» и ОАО «Ясиновское» не представили доказательств о наличии задолженности у ОАО «Ясиновское» перед ООО «Деметра-С», тогда как перед ООО «Агроимпэкс» у ОАО «Ясиновское» существует реальная задолженность в крупной сумме. Учитывая, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, суды первой и апелляционной инстанции сделали ошибочный вывод о неправомерности наложения ареста на спорное имущество.
В отзыве на кассационную жалобу ООО «Деметра-С» просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, повторивших свои доводы и возражения, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установили суды, 01.10.2021 ООО «Деметра-С» заключило с ОАО «Ясиновское» соглашение об отступном N 2, в соответствии с которым ОАО «Ясиновское» передало в счет погашения задолженности по договору займа N 1-3 05.06.2021 и дополнительному соглашению к нему от 18.01.2021 принадлежащее ему имущество и приняло на себя расходы по оплате госпошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на переданные объекты недвижимости.
Во исполнение соглашения об отступном ОАО «Ясиновское» по акту приема-передачи N 1 от 01.10.2021 передало в собственность истца имущество на общую сумму 6836617 рублей 93 копейки, в том числе недвижимое имущество стоимостью 3461105 рублей 20 копеек. Часть недвижимого имущества зарегистрирована в учреждении юстиции в феврале 2021 года, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации.
14.03.2021 на основании исполнительного листа от 15.02.2021 N 056159 о взыскании с ОАО «Ясиновское» в пользу ООО «Агроимпэкс» 1753968 рублей возбуждено исполнительное производство. 14.03.2021 служба судебных приставов вынесла постановление о наложении ареста на имущество общества. В связи с поступлением исполнительного листа от 15.02.2021 N 056160 о взыскании с должника в пользу ООО «Агроимпэкс» государственной пошлины в сумме 33978 рублей постановлением от 28.03.2021 исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство N 56. В последующем возбуждены исполнительные производства на основании исполнительных листов от 24.08.2021 N 063637 о взыскании с общества 3 млн. рублей в пользу ООО «Таопит», от 11.09.2021 N 963367 о взыскании в пользу ООО «Агроимпэкс» 375200 рублей, которые также приобщены к сводному исполнительному производству N 56.
27.10.2021 на имущество, переданное по соглашению об отступном N 2 и не прошедшее государственную регистрацию, судебным приставом-исполнителем наложен арест.
Поскольку ОАО «Ясиновское» уклоняется от регистрации прав на недвижимое имущество, мотивируя свои действия отсутствием денежных средств и наложением ареста на переданное по соглашению об отступном имущество, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды удовлетворили исковые требования, сославшись на то, что в связи с исполнением соглашения об отступном истец является законным владельцем спорного имущества и вправе заявить об освобождении имущества от ареста.
Указанные доводы являются ошибочными.
Право требовать освобождения имущества от ареста принадлежит собственнику имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации.
Принятие решения о регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 551 названного Кодекса направлено к уклоняющейся от такой регистрации стороне. Указанное решение не изменяет самого момента перехода права собственности. Такое решение лишь заменяет для регистрирующего органа заявление о регистрации от уклоняющейся стороны сделки, однако и в этом случае регистрация производится в общем порядке. В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре.
Следовательно, истец, не являясь собственником спорного имущества, не вправе требовать освобождения его от ареста, а ввиду наложения ареста на имущество — и вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности.
Не может служить основанием для удовлетворения исковых требований и наличие исполненного соглашения об отступном. Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Поскольку суды неправильно применили нормы материального права, установление новых обстоятельств для разрешения спора не требуется, судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения. В удовлетворении иска следует отказать.
Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
#3 remеdium remеdium —>
решение от 29.03.2021 и постановление апелляционной инстанции от 20.06.2021 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-1697/2021-С2-28 отменить. В иске отказать.
Взыскать с ООО «Деметра-С» в пользу ООО «Агроимпэкс» расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 2021 рублей.
Поручить Арбитражному суду Ростовской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Получить справку через сторонние сайты и на сервисе Росреестра можно за меньшую сумму. Заказ выписки по электронной почте обойдется от 250 до 300 руб. Полная информация о правах субъекта будет стоить от 700 до 1800 рублей, в зависимости от площади, занимаемой объектом.
Суд может наложить арест на квартиру лица, задолжавшего крупную сумму денег государственной казне, коммунальным службам, банкам, иным организациям и частным лицам. Арестовать могут любой вид жилой недвижимости:
Арест доли
Заявитель получает на руки документы, с которыми он может обратиться в службу судебных приставов по месту прописки должника. В Кадастровую службу может поступить запрет на производство любых видов манипуляций с недвижимостью задолжника от ФССП и суда.
Что бы выяснить, какой орган и на каком основании наложил арест либо запрет на отчуждение имущества, необходимо собрать информацию об этом. На сегодняшний день таким источником информации является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и их обременения, в котором можно посмотреть информацию. По действующему законодательству доступ к Реестру является открытым. Для граждан он является платным. Но можно обратиться за получением информационной справки с Реестра к регистраторам в Центр предоставления административных услуг, к нотариусам, либо к адвокатам.
Ваше имущество находится под арестом. Как снять?
Полонский райсуд отказал местному жителю в удовлетворении требования снять арест с квартиры, которая ему не принадлежит, сообщает пресс-служба суда. В суд полончанин обратился тогда, когда узнал от соседки, что она не может оформить наследство своей матери, потому что ее квартира арестована. Этот арест наложил тот же Полонский суд еще в году по заявлению районного отдела государственной исполнительной службы.
Обзор ВС: когда судам не следует арестовывать имущество
Речь идёт о том, что если цена иска не соответствует стоимости квартиры, то Вы имеете все шансы получить решение апелляционного обжалования определения о наложении ареста в Вашу пользу. К примеру, если цена иска не превышает стоимости квартиры — заявление об обеспечении иска, с требованием наложить арест на квартиру — является необоснованным. Указанная позиция суда изложена в Определении Апелляционного суда Одесской области от Так же, немаловажным является тот факт, что при установлении соответствия вида обеспечения иска, которого просит лицо, обратившееся с таким заявлением, исковым требованиям — необходимо учитывать, что применяемые меры не должны препятствовать хозяйственной деятельности юридического лица, которое осуществляет такую деятельность и зарегистрировано в соответствии с законом как предприниматель.
- при имеющихся процессуальных нарушениях, допущенных судебным приставом;
- при ограничении на распоряжение имуществом, по которому законодательно не может быть обращено взыскание или конфискация;
- если запретительные меры нарушают права третьих лиц (например, в квартире прописан ребенок).
Порядок проведения ареста квартиры
Обжалование обременения недвижимости – право, которое сохраняется за должником или другими заинтересованными лицами. Процедура ареста жилища строго регламентирована – судебный пристав обязан действовать в строгом соответствии с действующим законодательством:
Обжалование ареста квартиры в суде
Запрет на распоряжение активами может быть инициировано органами дознания в рамках расследования уголовных дел. В таких случаях санкции в отношении дома или квартиры могут быть признаны обеспечением возмещения ущерба по уголовному делу или предварять конфискацию имущества по приговору суда.
Органы предварительного расследования в ходатайствах, как правило, приводят сразу несколько целей для наложения ареста на имущество. Например, для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, возможной конфискации имущества или других имущественных взысканий. Отсутствие в материалах, представленных органами, осуществляющими предварительное расследование, данных о заявленном гражданском иске не является основанием для отказа в удовлетворении ходатайства следователя или дознавателя.
Например, следователь ходатайствовал о наложении ареста на автомобиль обвиняемого в служебном подлоге (ч. 2 ст. 292 УК РФ). Стоимость автомобиля составляла 1 706 000 руб., а максимально возможный штраф за преступление — 500 000 руб. Поскольку стоимость имущества существенно превышала размер возможного штрафа, суд отказал в удовлетворении ходатайства об аресте имущества (постановление Майминского районного суда Республики Алтай от 17.08.2021).
Cоразмерность стоимости арестованного имущества наказанию
В уголовном производстве арест имущества применяется для обеспечения исполнения приговора к подозреваемому или обвиняемому лицу. При наложении ареста собственник или владелец имущества не сможет им распоряжаться, а в некоторых случаях — и пользоваться. ВС РФ отметил, что чаще всего ходатайства о наложении ареста на имущество следователи подают по коррупционным делам.
Если недвижимость оказывается единственным жильём собственника, на неё арест наложить не могут. Исключение из правил – квартира, приобретённая по программе ипотеки. Эта информация отражается в кредитном договоре, подписанном с финансовой организацией. При аресте имущества супругов тоже есть свои тонкости.
Нюансы
Любое требование, в том числе и по аресту квартиры, требует обоснования. Нужно привести доказательства того, что противоположная сторона намерена произвести незаконные действия по отчуждению этого имущества.
Нужны ли основания для ареста
Выписки из Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – вот откуда можно получить сведения, касающиеся того или иного объекта недвижимости. Получение таких выписок доступно любым гражданам, даже если они – не собственники.
Однако у некоторых служителей закона есть свой взгляд по этому вопросу. Так, суд одного из районов Костромы уточнил, что арест земли значим только для организации-застройщика. Если дольщик добросовестно исполнил обязательства, вложив средства в будущую квартиру, он вполне может рассчитывать на охрану своих прав законом. Костромской суд потребовал от Росреестра зарегистрировать заключенный между гражданином и Застройщиком ДДУ.
Заключение ДУПТ не нарушает судебных актов. Уступка прав кредитора, указывают п. 2 статьи 382 Гражданского кодекса и нормы статьи 47 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, является сделкой, которую заключают между собой прежний и новый залогодержатель (дольщики). Залогодатель (фирма-застройщик) в ней не участвует. Процедура уступки юридически не касается строительной компании как собственника, как таковая реализация имущества не происходит. Сколько было не проданных квартир у застройщика, столько их и останется.
Арест земельного участка застройщика за долги
Очевидно, стать владельцем квартиры и купить имущество должников, когда земля под арестом, непросто. Даже заключение ДУПТ требует осторожности и осмотрительности, обширных знаний. Нужно подготовиться к возможным затяжным судебным процессам с регистрирующим органом и контролирующими инстанциями. Здесь не обойтись без профессиональной правовой поддержки, помощи квалифицированных юристов.
