В конце июня 2021 года наметилась устойчивая тенденция к снижению количества инфицированных COVID-19 в России. Разработано несколько вакцин, которые проходят тестирование на добровольцах. Все больше снимаются ограничения для граждан и бизнеса. Все это настраивает на положительный лад. В жаркое время активность коронавируса снижается. Кардинального изменения ситуации на рынке загородной недвижимости в ближайшие месяцы не предвидится. С большой долей вероятности будет продолжаться небольшое снижение спроса.
В Московской и Ленинградской областях наибольшим спросом пользуется недвижимость премиум-класса. Отсутствие возможности отдыха за рубежом мотивирует состоятельных граждан обзавестись загородным домом. В 80% случаев готовые дома такого класса не отвечают современным требованиям, и богатые люди предпочитают покупать новые участки и строить на них современные коттеджи.
Рынок загородной недвижимости в январе-июне 2021 года
- Рост рынка в апреле и 1-й половине мая 2021 года составил +25% относительно аналогичного периода 2021 года;
- Спрос на коттеджи премиум-класса в апреле 2021 года вырос на 27% к апрелю прошлого года;
- Рост количества сделок на рынке загородной недвижимости на конец 2021 года прогнозируется на уровне 15-20% к показателям 2021 года.
Новая редакция статьи 21 ЛК РФ предусматривает, что в лесу возможно строительство, реконструкция и эксплуатация объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, в том числе для осуществления геологического изучения недр, разведки и добычи полезных ископаемых. Статьей 25 ЛК РФ определено, что к видам использования леса, в том числе, относится осуществление геологического изучения недр, разведка и добыча полезных ископаемых.
Изменение Земельного и Лесного кодексов с 1 июня 2021 года
Возможные конфликтные моменты, возникающие в перечисленных ситуациях, с удобными способами их разрешения устраняются по итогам комплексных кадастровых работ (ККР). Они проводятся на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов и охватывают все земельные участки в их границах.
Признаки самовольного использования земли
Новый закон о межевании земельных участков 2021 года позволяет проводить межевание бесплатно (закон 477 ФЗ «О межевании земельных участков»). Такое решение было внесено в форме поправок к Земельному кодексу РФ и приобрело обязательный характер. Граждане определенных регионов (см. ниже), владеющие или пользующиеся земельными наделами, должны будут выполнить межевание и оформить надлежащие документ, если планируется продажа участка или иные действия.
— Цены повысились незначительно. Дело в том, что загородная недвижимость всегда у нас была в роли аутсайдера: она достаточно слабо покупалась и рассматривалась как долгосрочный актив. Сейчас такая недвижимость стала таким же активом, как и вторичное жилье в городе.
В российской сфере недвижимости прослеживается резкий бум спроса на земельные участки и загородное жилье. У людей появилась нужда иметь свой кусочек земли после пережитого двухмесячного, а то и трехмесячного заточения дома. Проще было тем, у кого уже есть дача и возможность выехать на время режима самосохранения за город. Жителям больших городов пришлось несладко: парки закрыли, а гулять особо не хотелось из соображений безопасности.
Повысился ли спрос на земельные участки и загородную недвижимость?
— Сейчас огромный спрос на загородные участки и недвижимость, а самый высокий отмечался в мае и июне. Люди заключают сделки на приобретение достаточно крупных домовладений и земельных участков. Сейчас приобретается недвижимость стоимостью до 20 миллионов рублей, а в мае и июне средняя цена составляла от 3 до 12 миллионов рублей.
Пока россияне наращивают объем сделок купли-продажи жилья, арендный сегмент приходит в упадок. На фоне этого снижается и его прибыльность. На начало августа количество сделок оказалось ниже, чем годом ранее, на 20%.
На рынке загородной недвижимости наблюдается новая тенденция. Хотя люди по-прежнему стремятся выбраться за пределы МКАД, но более чем на 30 км отъезжать не желают. В результате все менее востребованными становятся дачные домики в садоводческих товариществах.
1. Изменилось законодательство об оспаривании кадастровой стоимости
Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагал постепенное снижение средней ставки по ипотеке в России. Ожидалось, что преодолеть отметку в 8% удастся к 2024 году. Однако события года нынешнего изменили ситуацию и создали условия для достижения заданного показателя в ближайшие месяцы. Правительство ожидает, что это может произойти в четвертом квартале 2021 года.
Самая доступная земля под ИЖС в Пермском крае (23,3 тыс. рублей). Далее следуют Омская и Челябинская области – 25 тыс. рублей за сотку. Во всех этих регионах цены не изменились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Земля ИЖС
Сильнее всего, на 40%, цена выросла в Архангельской области (57,1 тыс. рублей за сотку). Также высокие темпы роста цен зафиксированы в Иркутской области (+22%, 135,7 тыс. рублей) и в Приморском крае (+21%, 100 тыс. рублей). При этом в 14 из 25 рассмотренных регионов цены, напротив, снизились. Самое большое снижение произошло в Камчатском крае (на 40%, до 133 тыс. за сотку).
Земельные участки промназначения
Сильнее всего земля под ИЖС подешевела в Московской области (на 6%), несмотря на это, данный регион остается одним из самых дорогих. Самый большой рост цен зафиксирован на юге, в Волгоградской (9%) и Ростовской (8%) областях.
В таблице 1 приведены статистические данные Федеральной службы статистики о величине инвестиций в нефинансовые активы, в состав которых в основном входят вложения в земельные участки. Эти данные подтверждают, что ежегодно их объемы увеличиваются.
Основные преимущества инвестирования в земельные участки
Муниципалитет проводит торги земельных участков с целью их вовлечения в дачное или садовое хозяйство. На аукционе присутствует небольшое количество участников — 3-5 человек. Это позволяет купить земельный участок ниже его рыночной цены. После оформления права собственности землю можно продать сразу или после строительства на ней готовых дач.
Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм
- расположение участка. Земля, расположенная в черте города, имеет высокую вероятность последующей выгодной перепродажи;
- границы участка с правильной формой;
- проведение коммуникаций, облегчающих последующую застройку и эксплуатацию;
- готовая инфраструктура;
- грунт с качественными характеристиками;
- разрешения на застройку.
Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International в Петербурге Анна Сигалова подтверждает выводы коллег. В начале 2021 года в компании также почувствовали явное оживление спроса на земельные участки для коммерческого девелопмента — финансовые модели наконец показывали экономическую эффективность нового строительства, в то время как низкий уровень вакансии вселял уверенность в востребованности новых площадей.
«Сейчас же хрупкое равновесие снова нарушено. Себестоимость строительства увеличилась на рост валютной составляющей, стоимость заемного финансирования увеличилась, в то время как роста ставок ожидать не приходится. Экономическая целесообразность нового строительства, а значит, и покупки ЗУ под коммерческую застройку находятся под большим вопросом. Собственники пока не снижают цены, но уже понимают, что сделки по ценам, которые обсуждались еще в феврале, не состоятся, если состоятся вообще», — подчеркнула Анна Сигалова.
На рынке земельных участков в Петербурге сложилась парадоксальная ситуация. За счет активного начала года объем сделок резко вырос. Но в последние дни из-за остановки бизнес-процессов интерес к покупке наделов под девелопмент снизился практически до нуля. Кто успел пополнить свой земельный банк, когда спрос восстановится и что будет с ценами на фоне пандемии — в материале на «ДП».
«Скорее, это можно назвать инерцией прошлого года. В прошлом году мы уже увидели падение спроса, количества сделок и цен из-за изменения законодательства. Потом девелоперы воспряли и стали искать новые проекты, стали инициировать новые сделки. По нашей аналитике, в 2021 году объем сделок снизился по сравнению с 2021-м, но мы четко видели, что в 2021 году застройщики готовы были увеличить объемы сделок по покупке земли. Именно этот «хвост» и стал причиной позитивной статистики I квартала 2021-го. При этом в марте случился коллапс, последствия которого мы увидим во II квартале. Все сделки будут заморожены. Возврат к обсуждению текущих сделок мы ожидаем ближе к концу 2021 года», — прокомментировала вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
На первом месте по приросту с мая 2021 года – «Мираторг» (+666 тыс. га), далее идут «Агрокомплекс» (+453 тыс. га), агрохолдинг «Степь» (совместно с «РЗ Агро») (+442 тыс. га), «ЭкоНива-АПК» (+403 тыс. га), «Продимекс» (+385 тыс. г) и завершает «Русагро» (+191 тыс. га), несмотря на незначительное снижение земельного банка в последние годы. Следует также отметить прирост земельных активов компаний «Василина» (180 тыс. га), «Черкизово» (175 тыс. га), «БИО-ТОН» (152 тыс. га), и «Авангард-Агро», (150 тыс. га) за последние семь лет.
Первый рейтинг, который традиционно составляется компанией BEFL с 2021 года, включал 30 компаний с объемом земельного банка 7,2 млн га. За последние семь лет количество компаний с земельным банком под контролем свыше 100 тыс. га земли увеличилось в два раза.
Что изменилось к маю 2021
1. В рейтинге представлен общий земельный банк холдинга «Продимекс» (675 тыс.га) и «Агрокультуры» (около 190 тыс.га), так как они являются аффилированными лицами вследствие значимого участия основного бенефициара «Продимекса» в капитале «Агрокультуры».
