В соответствии с заключенным договором арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных платежей, приходящихся на это помещение. Стоимость коммунальных платежей не входит в состав арендной платы и оплачивается на основании отдельного счета, выставленного арендодателем.
Когда арендодатель получает от арендатора компенсацию коммунальных услуг, то такая операция признается возмездным оказанием услуги по перечислению коммунальных платежей (ст. 779 ГК РФ, п. 7 ПБУ 9/99). В бухучете отразите ее так:
Арендодатель выступает посредником
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– получено посредническое вознаграждение от заказчика (если заказчик выплачивает вознаграждение после исполнения поручения);
Для арендодателя договор на возмещение коммунальных услуг тоже не очень выгоден, поскольку подобный договор предусматривает исключительно возмещение расходов, а не дополнительную выгоду в виде агентского вознаграждения.
Договор на возмещение коммунальных услуг
- сумма арендной платы за сданное в аренду недвижимое имущество (п. 1 ст. 346.15 НК РФ);
- вознаграждение за посреднические услуги, которое арендодателю выплачивает арендатор
(пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Агентский договор
В данном случае покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, при этом договором аренды предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг, приходящихся на переданное в аренду помещение, компенсируется арендатором. Такие условия договора не противоречат п. 2 ст. 616 ГК РФ.
То, что общая стоимость аренды при этом ежемесячно изменяется, не противоречит действующему законодательству, хотя п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливает возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Согласно Определению ВАС РФ от 22.05.2021 N 4855/08 реальное использование предмета аренды по назначению без потребления электроэнергии не представляется возможным, а расходы арендатора на ее использование для производства товаров, реализация которых облагается НДС, являются составляющей арендной платы (смотрите также постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.11.2021 N А17-7511/2021, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2021 N А63-8994/2021-С4-9, ФАС Уральского округа от 11.12.2021 N Ф09-9211/08-С2, ФАС Центрального округа от 28.03.2021 N А48-4688/06-19, ФАС Поволжского округа от 28.08.2021 N А65-27772/2021). ФАС Уральского округа в постановлении от 29.02.2021 N Ф09-861/08-С2 указал, что перевыставление счетов-фактур арендодателем арендатору (налогоплательщику) не противоречит нормам гражданского и налогового законодательства.
Возмещение затрат по электроэнергии
Вариант 1. Если платежи за энергию и коммунальные ресурсы заложены собственником в состав арендной платы, то денежные средства к нему от арендатора поступают единым потоком без выделения в составе общей суммы отдельных платежей. В такой ситуации сумма арендной платы при исчислении базы по налогу на прибыль учитывается в составе доходов у арендодателя и в составе расходов у арендатора. Если арендодатель является плательщиком НДС, то соответствующую сумму налога по счету-фактуре арендатор принимает к вычету.
Свои затраты на оплату коммунальных ресурсов и энергии арендодатель относит на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, и принимает к вычету НДС по счетам-фактурам, выставляемым ему поставщиками коммунальных ресурсов и энергии.
Компенсация арендодателю расходов на электроэнергию
В материалах дела отсутствуют доказательства предъявления истцом претензий ответчику по факту отсутствия точки подключения электроснабжения, как и доказательства отказа истца от договора между сторонами.
У арендатора проводки по учету факта аренды помещения или оборудования отразят стоимость этого имущества (в оценке, предоставленной арендодателем) за балансом на счете 001. Списать оттуда эту сумму нужно будет в момент возврата.
- НДС по реализации — Дт 91 (90) Кт 68;
- имеющихся расходов в виде амортизации, начисляемой по переданному в аренду объекту (Дт 91 (90) Кт 02) и затрат на капремонт, если его в этом месяце делает арендодатель (Дт 91 (90) Кт 23 (60, 69, 70)).
Условия, включаемые в договор аренды (в т. ч. обеспечительный платеж)
Обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой Дт 51 Кт 76, а при возврате — Дт 76 Кт 51. Кроме того, при поступлении платежа на его сумму возникает запись на забалансовом счете 008, а в момент возврата обеспечения здесь будет сделана запись о списании. Если же в счет суммы обеспечения засчитывается неуплаченная арендная плата, то это зафиксируется записью Дт 76 Кт 62; погашение иных претензий отразится проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой в корреспонденции этого счета.
Так обстоит дело, если договором аренды предусмотрено, что оплата посреднических услуг арендодателя за предоставление услуг связи включается в стоимость арендной платы. Но, возможно, что арендодатель предоставляет услуги за дополнительное вознаграждение. Если к условиям предыдущего примера добавить оговорку, что вознаграждение арендодателя как посредника по предоставлению услуг связи составляет 5% стоимости услуг, то в бухгалтерском учете арендодателя появятся следующие записи:
Налоговые риски
Организация количественного контроля за потреблением арендаторами коммунальных услуг. Количественный учет потребления арендатором коммунальных услуг может быть организован путем установки дополнительных счетчиков расхода электроэнергии, воды и т.п. Необходимость в установке таких счетчиков продиктована прежде всего тем, что местные органы власти склонны требовать исключения коммунальных платежей из арендной платы, в связи с этим количественный контроль за потреблением арендаторами коммунальных услуг просто необходим. После того как дополнительные счетчики установлены, вызывается специалист из соответствующей энергоснабжающей организации для оформления документов разделения лицевого счета по коммунальным платежам и арендатор заключает договор с энергоснабжающей организацией на предоставление ему коммунальных услуг. Отметим, что на практике энергоснабжающие организации идут на разделение лицевых счетов абонентов крайне неохотно, так как им удобнее получать совокупную плату за свои услуги с финансируемого из бюджета учреждения, а не с подверженных различным коммерческим рискам сторонних организаций.
Возмещение расходов на собственные транспортные услуги
- Договорами энергоснабжения бюджетного учреждения не предусматривается обеспечение коммунальными услугами сторонних организаций, таким образом, налицо неверное определение размеров норм обеспечения учреждения данными услугами.
- Бюджетное учреждение первоначально оплачивает коммунальные затраты как собственные, несмотря на то что часть из них была предоставлена сторонним организациям. Поэтому при утверждении ему повышенных норм обеспечения коммунальными услугами и оплате их за счет выделенных в соответствии с этими нормами бюджетных ассигнований фактически происходит возмещение за счет бюджета затрат сторонних организаций, что квалифицируется органами бюджетного контроля как нецелевое использование бюджетных средств.
- Возмещение сторонними организациями произведенных на данные цели затрат при отсутствии договора энергоснабжения между бюджетным учреждением и сторонними организациями может быть не признано органами Федерального казначейства возмещением бюджетных расходов, следовательно, поступившие учреждению платежи могут быть зачислены только на лицевые счета, открытые для операций со средствами от коммерческой (внебюджетной) деятельности. В результате происходит перевод бюджетных ассигнований во внебюджетную деятельность учреждения, что является грубейшим нарушением бюджетного законодательства.
- Начисляемые на полученные платежи налоги при отсутствии другой коммерческой деятельности также могут быть уплачены только за счет бюджетных средств. Учитывая описанные выше налоговые риски и случаи начисления учреждением НДС, а также необходимость доначисления налоговыми органами в соответствии с требованиями ст. ст. 40 и 154 НК РФ полученной выручки до рыночной стоимости отпускаемых услуг, избежать возмещения учреждением налоговых платежей за счет бюджетных ассигнований будет крайне затруднительно.
Но вариантов всего три:
— арендатор, получив согласие арендодателя, заключает договор с коммунальными службами и самостоятельно рассчитывается с ними;
— арендатор оплачивает коммунальные платежи в составе фиксированной арендной платы;
— арендодатель, получив счета от соответствующих коммунальных служб, перевыставляет их на имя арендатора (передача электроэнергии)
Все. Иных вариантов нет.
ЗЫ: в связи с такими сложностями многие предпочитают просто внести суммы примерно потребленной энергии просто в договор аренды (или иной договор). Так называемое «все включено». Просто смотрят сколько примерно будет потреблять компания, прибавляют 6% — 10% — и в включают в арендную плату.
Комментарий
Компенсация затрат? О чем Вы? Электроэнергию потратил арендатор или арендодатель? И арендатор должен компенсировать то что сам потратил арендодателю? Оплачивая по счетчику? По тарифу? Это передача электроэнергии. Без вариантов, как ни обзывай. Вот если фиксированные платежи. есть и иные пути обхода.
В-третьих, достаточно проблематично предоставление доказательств в налоговые органы об использовании организацией электроэнергии исключительно «в технологических целях». А без этого нельзя отнести на затраты стоимость электроэнергии.
возмещение расходов по электроэнергии
Как видно из приведенных норм, производственное оборудование потребляет львиную долю электроэнергии. На долю освещения и офисной техники приходится пятая часть потребляемой энергии или 21,82% ((32 + 3,2 + 0,48 + 0,8 + 0,8) : 170,88 х 100%).
Поэтому устанавливать нормы расхода электроэнергии на чайник или холодильник, который иногда устанавливают в офисе, на наш взгляд, не имеет смысла.
Рассчитаем максимальное количество электроэнергии, потребленной производственным и иным оборудованием за май 2021 года. Расчет приведен в табл. 2.
Компенсация коммунальных расходов: позиция Минфина
.и собственникам имущества
Договоры непосредственно с организациями-поставщиками заключают и организации, которые имеют на балансе собственные помещения.
Таким собственникам помещений и зданий мы посоветуем оформить распорядительный документ, которым будут утверждены нормы потребления электроэнергии, тепловой энергии и воды.
Для определения нормы потребления энергоресурсов можно создать комиссию, в состав которой войдет технолог производственного процесса, электрик и представитель администрации. Им придется подсчитать количество объектов, потребляющих электроэнергию. Затем установить, какое количество электроэнергии потребляется каждым прибором в час, в день, за месяц. И наконец рассчитать, сколько в среднем за месяц должно быть использовано электроэнергии в целом по организации.
Точно такие же расчеты необходимо сделать в отношении потребления тепловой энергии и воды.
Пример. Бюджетное учреждение сдает в аренду 30% всех помещений, числящихся на его балансе, сторонней организации, с которой заключило агентский договор об оплате от своего имени, но за ее счет коммунальных услуг и услуг связи. Кроме того, с данной организацией учреждение заключило договор на оказание административно-хозяйственных услуг (в том числе охрану, уборку и ремонт арендованных помещений) оплатой в размере 300 руб. в месяц (в том числе НДС — 46 руб.).
Порядок документооборота по перепредъявляемым услугам у арендодателя следующий. Арендодатель, у которого заключены договоры со снабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг и услуг связи, получает от поставщиков услуг первичные документы на оплату. Для того чтобы арендатор смог включить в состав своих расходов затраты по оплате коммунальных услуг, арендодатель должен от своего имени составить первичные документы, аналогичные выставленным арендодателю соответствующими снабжающими организациями (см. письмо Управления МНС России по г. Москве от 22.07.03 г. № 26-12/40946), на сумму фактически полученных арендатором услуг. В том числе арендодатель должен выставить арендатору счета-фактуры на возмещаемые расходы по оплате коммунальных платежей (см. письмо Управления МНС России по г. Москве от 27.02.03 г. № 24-11/11556), на основании которых суммы НДС по оплаченным коммунальным платежам могут быть приняты арендатором к вычету. Таким образом, по перепредъявляемым услугам арендодателю необходимо оформлять документы и отражать операцию в учете в таком же порядке, что и комиссионеру, участвующему в расчетах, при приобретении товара для комитента.
Налоговые риски
Предоставляя помещение в аренду, арендодатель, как правило, предоставляет арендатору и коммунальные услуги, необходимые для обеспечения нормальных условий эксплуатации переданного во временное пользование помещения. К таким услугам относятся отопление, освещение, водоснабжение, газоснабжение. Кроме того, часто к этим услугам добавляются услуги телефонной связи. Без коммунальных услуг аренда помещения была бы не актуальна, поэтому условие об их предоставлении является частью договора аренды. От конкретного содержания текста договора аренды будет зависеть порядок отражения в учете арендодателя возмещаемых арендатором расходов.
- Фирма платит по счетам от коммунальных служб за воду и электричество, потребляемые школой, независимой от данной компании. Расходы в данном случае не приводят к получению дохода в итоге, а значит, они необоснованны – учитывать такие траты нельзя.
- Предприятие занимается производством печенья. Для стабильной работы цеха и соблюдения санитарных норм необходима бесперебойная подача в производственное помещение воды и электричества. Затраты на данные коммунальные услуги обоснованны, ведь без этих расходов компания не может заниматься хозяйственной деятельностью и получать доход. Такие затраты учитывать можно.
Учет коммунальных услуг у арендатора
Признать затраты фирмы по оплате счетов от коммунальных служб в целях налогового учета разрешается только в том случае, если расходы обоснованы. То есть средства были потрачены на удовлетворение непосредственных нужд предприятия. Расходы должны быть направлены на получение в будущем дохода. Чтобы разобраться с данным вопросом, рассмотрим 2 примера:
Учет коммунальных платежей у арендодателя, когда платежи не входят в арендную плату
- Если сдача помещений в аренду – основная деятельность арендодателя, платежи относятся к затратам по обычным направлениям деятельности, расходы входят в материальных затраты.
- Если сдача помещений в аренду – не основная деятельность, платежи относятся к операционным затратам, расходы включаются в прочие или внереализационные расходы.
