Всем кто ищет необходимую юридическую информацию, сегодня наша команда юристов ответит на интересную для всех — Муж против продажи квартиры в ипотеку. Стараемся всегда обновлять необходимую информацию, чтобы была только актуальное инфо, но бывает что поправки вносятся в законы очень быстро, поэтому после прочтения у Вас могут остаться вопросы, с радостью ответим на них в комментах или с помощью наших партнеров-юристов online — на сайте в удобное для Вас время.
Если информация была Вам полезна, поделитесь ею в социальных сетях. Перед прочтением хочется сразу сделать поправку, что это не экспертное мнение,а лишь то что используем в нашей практике.
В большинстве случаев банки требуют подписать брачный договор до оформления ипотеки. Чаще всего это связано с тем, что один из супругов мешает положительному решению по ипотеке. Основными причинами могут быть:
- Если квартира взята в ипотеку одним из супругов до брака . то все платежи, которые им были внесены, дают право претендовать на соответствующую долю квартиры;
- Если ипотека до брака не погашена . то платежи по квартире уже после заключения брачного союза являются совместными семейными расходами, ответственность и права по которым равны между мужем и женой.
Квартира куплена в ипотеку до заключения брака
Покупка недвижимости с привлечением ипотечных средств для пары, находящейся в браке, может проходить двумя основными способами. Прежде всего, это вариант, когда оба супруга являются созаемщиками (то есть оформляют совместную форму собственности). И второй вариант – когда ипотека оформляется только на одного из супругов.
Итак, в такой ситуации, технически, женщине не требуется согласие на тот момент еще будущего супруга. Но, когда граждане в браке, ответственность по ипотеке, как правило, они несут оба. И это часто может стать причиной конфликтов, особенно при разводах.
Оформление
- Дата/место составления документа.
- ФИО, место регистрации, данные паспорта того, кто дает согласие.
- ФИО, место регистрации, данные паспорта, того кто получает согласие.
- Информация из свидетельства о браке.
- Данные о недвижимости, приобретаемой в залог.
- Данные оформлявшего согласие нотариуса.
- Регистрационный номер.
- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на покупку недвижимости в ипотеку.
Образец соглашения
И отсюда возникает следующий вопрос: что делать, если супруг отказывается брать ипотеку? Тут два пути. Первый — попытаться его переубедить. Второй — взять ипотеку целиком на себя, указав отдельно в соглашении, что обязательства несет только данный заемщик. Но тут придется доказать, что уровень дохода позволяет взять заем таким образом. В противном случае, при наличии малейших сомнений в платежеспособности гражданки, банк ей откажет в выдаче ипотеки, поскольку высока вероятность, что обязанность по выплатам ляжет на обоих супругов.
Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.
В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2021 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.
Банковские требования
Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:
Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:
– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2021 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.
Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.
Вопросы, связанные с правовым режимом имущества супругов, регламентированы гл. 7 СК РФ и соответствующими нормами ГК РФ. Регулирование отношений, связанных с передачей недвижимости в ипотеку (залог), осуществляется в рамках закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
Правовые основы продажи квартиры в ипотеке при разводе
Если бывшие супруги своим соглашением делят ипотечную квартиру, то они должны поделить и долги по оплате ипотеки, т. е. определить, кто после раздела имущества будет нести бремя платежей по кредиту. Если же квартиру делят в судебном порядке, то возможен как выдел долей с распределением их между бывшими супругами и одновременным распределением долговых обязательств по ипотеке, так и передача квартиры и долгов по ипотеке одному из них.
Продажа находящейся в залоге квартиры после развода
В частности, в соответствии со ст. 19 ФЗ № 102 передача недвижимости в залог подлежит государственной регистрации. При решении вопроса с продажей заложенной в ипотеку квартиры при разводе стоит обратить внимание на следующие обстоятельства:
Согласно действующему законодательству, не имеет значение, кем, каким способом и как была приобретена собственность, являющаяся совместно нажитым имуществом. Также не имеет значение, кто из супругов во время официального брака работал, а кто находился на иждивении, не учитываются и размеры заработков. Все этого не оказывает влияния на пропорциональность раздела совместно нажитого имущества.
Раздельная собственность
Ищите те банковские организации, которые согласны привлекать в качестве созаемщиков обоих супругов. Это является самым лучшим выходом из положения. При оформлении подобного договора не потребуется нотариальное согласие второго супруга на покупку квартиры в ипотеку.
Оформление на двоих – лучший выход
Как уже говорилось выше, если виды ипотечного жилищного кредитования, которые напрочь исключают любую возможность проведения процедуры раздела совместно нажитого имущества при разводе. Это военная ипотека и заключение брачного контракта.
Если в продаже части жилого помещения будут замешаны интересы несовершеннолетних, количество юридических сложностей при проведении сделки резко возрастет. Если ребенок прописан на жилплощади и для покупки жилья родители не использовали материнский капитал, можно попробовать обойти общение с органами опеки. Достаточно оформить ребенку постоянную прописку по другому адресу и дальше решать вопрос продажи доли между взрослыми собственниками. Если несовершеннолетний ребенок является собственником залогового жилья, долю которого планирует продавать один из созаемщиков, кроме банка контролировать сделку будут органы опеки.
Один из заемщиков снимает с себя обязательства по выплате кредита и отказывается от права собственности в пользу второго заемщика. Этот вариант практикуется достаточно часто. Банк дает согласие переоформить ипотечный кредит на одного из супругов, если последний будет признан платежеспособным.
Доля в ипотечной квартире: юридические нюансы
Если квартира продается целиком, то больших отличий от вышеозвученных схем нет, с той оговоркой, что сделки будут проводиться с одобрения органов опеки и попечительства, которые проследят за тем, чтобы родители продали квартиру и купили новую, где несовершеннолетним будут выделены такие же доли. Если же детей нет, долю желает продать кто-то один из супругов, тогда все зависит от условий договора.
