в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;
ГАРАНТ:
Решением Верховного Суда РФ от 3 июля 2021 г. N АКПИ20-229, ставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 8 октября 2021 г. N АПЛ20-289, абзац седьмой пункта 1 признан не противоречащим действующему законодательству
ГАРАНТ:
3. Указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если такое основание возникло в указанный период.
Следует учитывать, что судебная практика, как флюгер — может поменяться. Возможно суды применительно к Постановлению 423 будут трактовать предлог «до» в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Для истцов практического значения эта дилемма не имеет. В этом смысле обсуждение носит теоретический характер, поскольку один день на общую сумму взыскания влияет несущественно.
За два дня не имеет смысла взыскивать неустойку с застройщика поскольку трудозатраты будут несопоставимы с полученным результатом. При этом, если квартира передана с недостатками, всё изменится коренным образом. Недостатки взыскиваются в полном объёме, а сдать дом без них практически нереально.
Квартира должна быть передана по акту 31.01.2021 года и не передана в 2021 году
Почему по 01.01.2021 года, если в Постановлении 423 используется предлог «до» применительно к дате окончания периода моратория по ДДУ? Анализ судебной практики показывает, что использование предлога «до» при исчислении сроков не имеет определяющего значения, поскольку указывается конкретная календарная дата. Иное порождало бы правовую неопределенность, связанную с лексическими тонкостями русского языка (ст. ст. 190 и 191 ГК РФ).
Временный запрет на начисление и взыскание неустойки по ДДУ действует с момента вступления в силу постановления до первого числа следующего календарного года. В первую очередь постановление затрагивает те споры, по которым еще не вынесено решение суда. Послабление также касается застройщиков и дольщиков, между которыми спор уже разрешен в судебном порядке, но окончательные выплаты не производились, если судом будет вынесено соответствующее определение о предоставление отсрочки.
Исполнение решений, принятых до 3 апреля 2021 года
Пандемия коронавируса отрицательно сказалась и на сфере строительства. Чтобы поддержать застройщиков, Правительство России внесло изменения в порядок применения отдельных требований Федерального закона № 214-ФЗ. Чего ждать дольщикам в период действия отсрочки по ДДУ?
Перечень финансовых санкций, подпадающих под мораторий:
Если просрочка сдачи объекта началась до принятия постановления правительства об отсрочке застройщикам, то после 2 апреля 2021 года санкции не начисляются. Такое положение вещей ущемляет интересы дольщиков, но призвано минимизировать последствия коронавирусных ограничений на рынке строительства жилья. Вы можете рассчитать актуальный размер взыскания с учетом постановления об отсрочке по уплате. Для этого у нас на сайте представлен интерактивный калькулятор неустойки по ДДУ.
4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2021 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2021 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2021 г. № 149/54-144.
Существует немногочисленная судебная практика, позволяющая взыскать неустойку от суммы, уплаченной по договору уступки права требования, однако по тем делам, по которым застройщик обжаловал решение суда, апелляционная инстанция эти решения обжаловала. Поэтому вероятность такого взыскания мала, при этом возникает риск затягивания процесса, если застройщик обжалует решение на этом основании.
РАССЧИТАТЬ НЕУСТОЙКУ ПО ДДУ (214-ФЗ) ОНЛАЙН МОЖНО С ПОМОЩЬЮ НАШЕГО КАЛЬКУЛЯТОРА, РАЗМЕЩЕННОГО НИЖЕ
В связи с данными изменениями мы внесли соответствующие корректировки в работу калькулятора неустойки по ДДУ. Поэтому при расчете неустойки калькулятор на нашем сайте не учитывает в периоде просрочки дни, попадающие в указанный период. Таким образом, наш калькулятор (в отличие от многих других размещенных в Интернете) рассчитает неустойку по ДДУ в соответствии с новыми нормативно-правовыми актами.
Аналогичным образом, в случае нарушения установленного ДДУ срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
О чем подумать, что сделать
Постановление № 423 также предусматривает отсрочку до 1 января 2021 г. уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, требования об уплате/возмещении которых были предъявлены дольщиком застройщику до 3 апреля 2021 г.
Помощь консультанта
Мы рекомендуем застройщикам учитывать положения Постановления № 423 при определении размера штрафных санкций, которые могут быть применены к ним в случае нарушения ДДУ, и ссылаться на данное постановление в своих возражениях против требований дольщиков о взыскании штрафных санкций, в том числе, предъявленных в судебном порядке.
Поддержка строительной отрасли не ограничивается запретом взыскания неустоек. Дополнительно к этому установлено, что контролирующие органы и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства не будут направлять уведомления о нарушении застройщиком своих обязательств более, чем на 6 месяцев.
Однако постановление No 423 не вводит одновременный запрет на расторжение ДДУ в связи с неуплатой дольщиком средств. Как правило, возможность расторжения предусмотрена договорами долевого участия для случаев существенной просрочки. Дольщик все же может договориться с застройщиком об отсрочке оплаты в связи с негативными последствиями эпидемии коронавируса. Но каждый из таких случаев будет рассматриваться в индивидуальном порядке.
Суть Постановления No 423 от 2 апреля 2021 года
Приостанавливается также взыскание неустойки, начисленной или присуждённой по судебному решению за предыдущие периоды просрочки, если она еще не уплачена. Если же суд уже состоялся, но судебное решение не исполнено, взыскание средств в пользу дольщика откладывается до 1 января 2021 года.
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Такое разрешение выдается, если по результатам проверки дом был признан соответствующим требованиям технической документации.
- Технический паспорт из БТИ, который выдается по результатам обмера фактической площади.
- Акт реализации инвестконтракта, подтверждающий исполнение обязательств перед местной властью.
Правильная приемка квартиры в новостройке позволяет защитить покупателя от ряда рисков и возможных неприятностей. Так, если покупатель своевременно не обратит внимание на какие-либо важные аспекты, то в дальнейшем производить доделки ему придется за свой счет. Дефекты нужно правильно задокументировать и предъявить их застройщику, а тот должен будет компенсировать издержки покупателя или устранить нарушения в разумные сроки.
Необходимые документы и сроки регистрации
Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет. Формально преимущества получали обе стороны: застройщикам предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована. Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков. Созданному в 2021 году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью.
1) Получение выплаты за период с момента возникновения просрочки до даты подписания документа — при условии его регистрации в Росреестре. Обратите внимание: только после этого соглашение вступает в силу.
Другие хитрости девелоперов: перенос сроков и односторонние акты
По закону такой документ направляется дольщику сразу после ввода дома в эксплуатацию. Формально застройщик исполняет это требование, даже если объект еще не готов. Однако в телефонном разговоре с менеджером собственник узнает, что осмотр жилья возможен, к примеру, лишь через 2 месяца. Они нужны девелоперу, чтобы реально завершить работы. Если будете просто ждать, в дальнейшем суд расценит это как уклонение от приемки и откажет в неустойке. Выход — добиваться от застройщика назначения конкретной даты и времени осмотра путем направления письменного уведомления о готовности принять объект. Они послужат доказательством, что Вы приложили все усилия к своевременному принятию объекта.
Односторонний акт приема-передачи квартиры
Точно так же рассчитывается сумма санкционной выплаты с застройщика, если Вы покупаете квартиру по договору цессии. Отправной точкой отсчета и в этом случае будет заявленная дата передачи жилплощади, поскольку вместе с правом на жилплощадь Вы приобретаете и право требовать неустойку в полном объеме — это закреплено положениями ст. 384 ГК РФ.
— Чуть больше документов – добавляется свидетельство о заключении брака. Плюс сама квартира будет оформлена как совместная собственность, — сказала Ольга Татаурова, начальник юридического отдела «Строительной холдинговой компании».
Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор. Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.
Подготовка документов
Хорошо, если у застройщика есть ипотечный брокер – человек, который как раз и должен помогать людям брать ипотеку на жилье своей компании. Брокер расскажет все про ипотеку, поможет оформить заявку и отправить ее в банки, которые сотрудничают с этим застройщиком, а также сориентирует по необходимым документам. Если такого человека нет, обращаться в банки придется самостоятельно.
