Всем кто ищет необходимую юридическую информацию, сегодня наша команда юристов ответит на интересную для всех — Деньги от реализации единственного жилья. Стараемся всегда обновлять необходимую информацию, чтобы была только актуальное инфо, но бывает что поправки вносятся в законы очень быстро, поэтому после прочтения у Вас могут остаться вопросы, с радостью ответим на них в комментах или с помощью наших партнеров-юристов online — на сайте в удобное для Вас время.
Если информация была Вам полезна, поделитесь ею в социальных сетях. Перед прочтением хочется сразу сделать поправку, что это не экспертное мнение,а лишь то что используем в нашей практике.
Единственное жилье находится под иммунитетом. Законом запрещается взимание его за долги. Но есть исключение – это случай, когда оно является ипотечным, то есть из-за прекращения выплат по ипотеке можно потерять единственную недвижимость.
Могут ли продать единственное жилье должника по закону?
- наличие решения суда о выселении жильцов;
- наниматель взамен изъятого получает социальное жилье от государства, соответствующее санитарно-техническим нормам и не меньше 6 квадратных метров на человека (ст. 105 ЖК РФ).
Если есть неоплаченные счета ЖКХ
Кредитор после продажи имущества забирает только сумму долга, оставшиеся деньги передаются должнику, выносится решение суда о взыскании недвижимого имущества, заложенного на основе договора по ипотеке, и оно начинает действовать.
Так, в начале 2021 года Минюст уже предлагал изменения, по которым могло стать возможным изъятие единственного жилья. В случае принятия предложенных правок появилась бы возможность обращать взыскание на единственную квартиру должников, относящихся к одной из четырех категорий:
Следует признать: в законе нет конкретного ответа, а судебная практика настолько противоречива, что вопрос остается дискуссионным. Наиболее распространенная позиция: если недвижимость является единственной, то накладывать на нее арест незаконно, в силу требований ст. 446 ГПК.
Арест единственного жилья
Взыскание крупных долгов – это всегда проблема, так как заключается оно в принудительном истребовании принадлежащего должнику имущества. В данном контексте закон дает свободу действий приставам, позволяя изымать у должников и деньги, и автомобили, и даже недвижимое имущество. Впрочем, в некоторых случаях обращение взыскания в отношении конкретного имущества невозможно, например, если речь идет о единственной пригодной для проживания квартире. Предлагаем разобраться, что такое единственное жилье должника и взыскание в 2021 году по нему.
Нормы будут работать точечно, так как сложность в определении критерия «роскошности» породит множественность подходов в судебной практике и достичь единообразия в короткий срок будет просто невозможно, считает юрист юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Виктория Велюга. Это может негативно сказаться на правах должников, которые рискуют необоснованно расстаться с единственным жильем, подпадая под внутреннее убеждение судьи, опасается она.
Мнения экспертов по поводу идей Минюста разделились. Советник ФПА Александр Орлов называет документ актуальным и интересным для кредиторов. «Нельзя исключать, что крупные кредиторы сразу приобретут некий разменный фонд жилья, чтобы использовать его автоматически для недобросовестных должников с роскошным жилищем», – считает он, отмечая, что механизм получится работающим.
Скромнее надо жить
Судебная практика в целом следует формальному подходу, при котором суды ограничиваются лишь установлением того, что жилье является единственным, и отказывают во взыскании. Попытки подойти к решению этого вопроса неформально в отсутствие четких нормативных правовых критериев ведут к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, отмечал КС РФ.
Ранее должник мог реализовать иную недвижимость, оставив в собственности объект, который расценивается как «роскошный». Суды предыдущих инстанций посчитали, что обращать взыскание на такой объект нельзя, а вот Верховный суд расценил иначе и решил, что не подлежит взысканию только жилая площадь, жизненно необходимая для проживания должника. А роскошный особняк нельзя отнести к такому объекту, поэтому он может быть реализован в рамках взыскания долга, с предоставлением минимальной жилой площади должнику.
Обращение взыскания на единственное жильё
Во-вторых, чёткий законодательный механизм подобных действий просто отсутствует. Пока непонятно, какая разница в стоимости имеющегося жилья и необходимого к проживанию должна быть для реализации процедуры, как учитывать район проживания, инфраструктуру, кадастровую стоимость и иные параметры.
Практические особенности и проблемы
Фактически, нежилая недвижимость всегда может быть реализована в рамках исполнительного производства, а вот жилая – только тогда, когда не является единственной для должника и его семьи. Однако из этого правила имеется исключение.
Если осуществляется продажа единственного жилья до наступления соответствующего срока, физическое лицо обязано самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ, при этом оно имеет право заявить вычет в размере одного миллиона рублей, либо в сумме документально подтвержденных затрат на приобретение жилья. В этом случае облагается только сумма разницы между продажной стоимостью и ценой покупки – т.е. сумма прибыли по сделке. В качестве подтверждающих документов необходимо иметь первоначальный договор купли-продажи, оформленный надлежащим образом и расписки об оплате.
За счет предусмотренного механизма вычетов налог с продажи жилья иногда можно снизить и вовсе до нуля, даже если не закончился предельный срок владения. Однако в таком случае налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию.
Изменения в законодательстве с 2021 года о порядке исчисления НДФЛ
Принято считать, что НДФЛ это такой налог, который удерживается работодателем из заработной платы. Однако на деле его необходимо уплачивать со всех доходов физического лица, причем полученных им как в виде денежных средств (по любым сделкам и основаниям), так и в натуральной форме – со стоимости безвозмездно полученного имущества, услуг, работ. В частности, налог необходимо уплатить при продаже собственных автотранспортных средств, жилья и других объектов недвижимости (дома, квартиры, земельные участки, гаражи).
«Сегодня, если ты продал квартиру практически по той же стоимости, по которой купил, налог будет небольшим, а если владел квартирой более трех лет, то налог не уплачивается вовсе. Схема простая и логичная, и нет смысла ее менять или усложнять. Нововведения будут излишним нагромождением, от чего наша налоговая система и так страдает: есть общее правило и из него десяток исключений, часть которых несет двоякий смысл, и зачастую государство и налогоплательщики трактуют их по-разному», — констатирует эксперт.
«Я думаю, что более практично было бы просто увеличить срок владения с трех до пяти-семи лет. Мало кто может безболезненно вложить деньги в несколько квартир и ждать, пока они вернуться, около семи лет», — говорит эксперт.
Рыночный гид
Это может создать трудности, но не серьезные, считает руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань. «Увеличение срока владения до десяти лет и критерий владения только одной квартирой или домом в принципе не меняют сути налога. Ключевым аспектом остается реальное желание владельца продать объект. По существующему законодательству инвесторы или платят налог, или уклоняются от него, используя различные схемы. В случае увеличения срока владения создается только помеха, но не реальная проблема «выйти» из этого актива», — говорит он.
