Градостроительные нормы и документация

• что и как можно строить на территории населенного пункта;
• какие параметры разрешенного землепользования и строительства будут действовать для определенных зон населенного пункта;
• где будут располагаться объекты общего пользования и благоустройства (улицы, дороги, парки, скверы);
• на каких участках и территориях полностью запрещено частное и коммерческое строительство, где есть ограничения за землепользование.

Когда применяется градостроительное проектирование

• схемы территориального планирования, генеральные планы;
• документы по планировке и межеванию территории населенного пункта, муниципального образования или субъекта РФ;
• правила землепользования и застройки;
• градостроительные нормативы регионального или местного уровня;
• расчеты параметров и возможности строительства на участках и территориях;
• схемы планировочной организации участков, санитарно-защитных зон;
• проекты нормативов предельно-допустимых выбросов;
• расчеты обеспеченности инфраструктурой, предельных параметров жилой застройки, минимальной площади участка для размещения объектов, сельскохозяйственных предприятий;
• проекты на строительство дорог, искусственных объектов и благоустройства территории, инженерных сетей.

Согласования после градостроительного проектирования

• проекты документов выносятся на общественные слушания с предварительным размещением материалов на сайтах органа власти (слушания нужно проводить не на все документы);
• утверждение документации заказчиком (для этого издается нормативный или подзаконный акт);
• размещение утвержденных документов в сети интернет, направление его заинтересованным лицам и ведомствам.

Поскольку, во-первых, при соблюдении нормативов и технических регламентов, Вы сокращаете до минимума возможность совершения строительных ошибок, исправление которых, всегда исчисляется многими тысячами рублей. Во-вторых, очень много брака, совершенного при строительстве дома, возможно выявить только во время его эксплуатации. Переделки же строительных конструкций во время проживания, доставляют самые большие неудобства и вынуждают нести внушительные незапланированные расходы. Например: отсыревающая стена, подтекающая кровля, перегревающаяся электропроводка, ледяной пол и т.п.

1. Проектирование, подготовка к строительству дома

В жилых индивидуальных домах канальная вентиляция устанавливается в обязательном порядке в ванных и туалетных комнатах, если там отсутствуют наружные окна. Иногда, вентиляционные каналы размещают у наружных стен, не учитывая влияние погодных условий. Это приводит к быстрому охлаждению отводящего воздуха, и потере тяги. При этом стена постоянно переувлажняется конденсационной влагой и разрушается.

1.2. Бетонные конструкции.

Если хотите добиться мах экономии, то Вам нужно компетентно контролировать ход строительных работ. Для этого нужно знать ключевые точки контроля и критерии оценки качества. В этом разделе сделана краткая подборка основных нормативно-регламентирующих документов, необходимых при проектировании и строительстве частного дома.

Состав схемы территориального планирования субъекта РФ, двух и более субъектов РФ аналогичен составу федеральной схемы. Единственное отличие заключается в том, что в региональной схеме содержится информация об объектах регионального, а не федерального значения. Схема территориального планирования двух и более субъектов РФ должна содержать информацию о линейных объектах регионального значения, размещение которых планируется на территории двух и более субъектов РФ, объектах регионального значения, необходимых для реализации договоров, заключённых между органами государственной власти соответствующих субъектов РФ, а также об объектах регионального значения, размещение которых планируется на территории одного из субъектов РФ.

1.1.2. Генеральные планы поселений и городских округов

При подготовке и утверждении документов территориального планирования муниципальных образований и при внесении в указанные документы территориального планирования изменений не допускается включать в указанные документы положения о территориальном планировании, реализация которых приведёт к невозможности обеспечения эксплуатации существующих или планируемых для размещения объектов регионального значения.

1.1.3. Значение документов территориального планирования

Необходимо отметить, что объектами федерального значения являются объекты, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесённым к ведению Российской Федерации, органов государственной власти Российской Федерации, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие Российской Федерации. Объекты регионального и местного значения обеспечивают осуществление полномочий субъектов РФ и муниципальных образований соответственно.

• Обеспечить стабильное совершенствование территорий с учетом градостроительного зонирования, природных, социально-экономических, культурно-исторических аспектов, правил землепользования;
• Обеспечить достойными условиями проживания и деятельности людей;
• Создать условия для соблюдения мер по защите окружающей среды, правил безопасности.

Федеральные НПА

• Принципы территориального планирования;
• Порядок разработки схем зонирования;
• Структуру генеральных планов поселений, городских округов;
• Порядок контроля деятельности по планировке, застройке территорий и т.д.

Региональные нормативные документы

ГрК определяет градостроительный регламент. Данное понятие включает разновидности разрешенного пользования землей, максимальные и наименьшие размеры участков, расчеты по снабжению территорий коммуникациями, дорогами, социальной инфраструктурой.

1. Перевод земли из одной категории в другую в соответствии нормам закона №172-ФЗ, имеется в виду, когда земли сельхоз назначения переводят в категорию промышленных зон.
2. Без изменения категории земель в соответствии с градостроительным кодексом, наиболее востребованный способ.

Изменение вида разрешённого использования

1. Обращение на имя главы местной администрации.
2. Документ, удостоверяющий личность.
3. Выписки из регистрирующих органов, если заявитель ИП или юридическое лицо.
4. Проектная документация, содержащая информацию об участке и соседях.
5. Документация из органа кадастрового учёта по форме КВ.1, КВ.2, КВ.3.
6. Документация по зонированию и застройке территории, прошедшая процедуру утверждения.
7. Согласие соседей.
8. Декларация на участок земли.

Изменение вида разрешённого использования без изменения категории земель – порядок

• жилые зоны, на которых располагаются дома разной этажности и габаритов. В таких зонах разрешены строительство социально значимых объектов и объектов обслуживания и обеспечения нормальной жизни населения;
• зоны с общественно-деловой направленностью, предназначенные для строительства офисов, объектов коммерции и бизнеса. В таких зонах могут располагаться и социальные объекты;
• промышленные зоны в основной своей массе содержат объекты производства, склады и прочие помещения, не предназначенные для иной деятельности;
• территории сельхоз назначения. В городских пределах чаще всего это небольшие наделы, а вся деятельность ведётся с соблюдением ограничений.

Особенностью использования участков ИЖС под строительство домов является то, что их собственники должны возвести на них жилую постройку в течение 3-х лет с момента приобретения земли. Такой порядок определён действующим законодательством. Вместе со СНиП строительство на участках ИЖС регламентируется:

СНиПы содержат в себе нормы определяющие все параметры застройки на участке, требования которых имеют силу закона. Они представляют собой стандарты строительства, соблюдение которых обеспечивает безопасность эксплуатации возведённых построек.

Перечень СНиП

ИЖС является видом участков, которые относятся к землям поселений. Основным нормативным документом, регламентирующим порядок и нормы строительства на них является Градостроительный Кодекс РФ. В нём можно найти подробное описание того, каким должен быть жилой дом, возведённый на участках ИЖС, сарай и другие строения.

На опорном плане также показываются границы оформленных отводов территорий для всех видов использования, а на проектном плане — территории и границы объектов первоочередной разработки градостроительной документации.

Экспертиза и утверждение градостроительной документации

Как правило, проекты таких нормативных правовых актов раз­рабатываются совместно специализированной проектной организа­цией, часто на конкурсной основе, и органами местного самоуправ­ления. Может создаваться специальная межведомственная комиссия как структура, с одной стороны, принимающая активное участие в создании документа, с другой стороны, обеспечивающая его функ­ционирование в дальнейшем.

Правила землепользования и застройки территорий поселений

Проект межевания утверждается органом местного самоуправ­ления и является основанием для установления границ земельных, участков на местности, закрепления их межевыми знаками установленного образца и регистрации недвижимости в действующем по рядке. Возведение владельцами ограждений регламентируется правилами застройки.

Понятие «красная линия» относится к условной разграничительной черте, которая виртуально пролегает между проезжей частью и территорией усадьбы, и разделяет их. Часто красная линия служит границей для строительства ограждения, поэтому при планировке участка необходимо принимать во внимание ее прохождение. Одно из первых требований СНиП 30-02-97 заключается в том, чтобы дом был построен не ближе, чем в 5 метрах от красной линии. При нарушении этого правила суд может обязать вас снести или передвинуть строение.

Какие документы нужны для строительства частного дома

На базе полного пакета документов и после проверки всех документов, нашим работником выдаётся уже заверенное разрешение главой администрации и имеет правомочие на строительство. (т.е. фактически можно приступать к долгожданному строительству) которое и является разрешением на возведение частного дома. После такого разрешительного акта, составляется паспорт помещения. На всякий случай мы выдаём дополнительный экземпляр владельцу недвижимости. Это просто страховочный пояс, если вдруг предыдущие 2 потерялись. О таком паспорте лучше почитать на странице о Техническом паспорте и на странице о Техническом плане.

Как ускорить получение разрешения на строительство, свидетельства на право собственности и снизить сроки постановки на кадастровый учет?

На основании СНиПа 2.08.01-89 четко определены и минимальные значения высоты комнат в доме – 2,5 метра, кроме мансардных помещений (2,3 м.). Кроме того, существует еще множество требований к размерам функциональных конструктивных элементов строящегося дома, например ширина межэтажных лестниц и коридоров дома не может быть меньше 0,9 метра.

Хотя закон по регулировке расположения зданий на частных участках отсутствует, существуют Правила застройки для садового товарищества. Ими определяется минимальное расстояние от дома до забора и других построек, в том числе дома соседа.

Если расположение построек на участке не соответствует СНИПам, то владельца ждет административное наказание и решение ликвидировать постройку. В суд с просьбой удовлетворить такое требование могут обратиться соседи или представители органов местного самоуправления, которые рано или поздно обнаружат недочеты в ходе проверки.

Какие нормативы регулируют вопрос

• Если на территории планируется строительство сарая для хранения садово-огородного инвентаря или гаража, минимальным расстоянием от забора следует принять 1 м. Уклон ската крыши необходимо направлять на свой участок.
• Если в сарае предполагается выращивание мелкой живности, от границ участка размер отступа будет как минимум 4 м. Теплицы на органическом удобрении размещают на таком же расстоянии от забора.
• Сооружения с повышенной пожарной опасностью, где используется открытый огонь, не рекомендуется приближать строение к ограждению ближе, чем на 5 м. В этом списке бани, котельные, сауны на твердом топливе.
• Расстояние от гаража до забора — не менее метра. Но только в том случае, если остальные постройки удалены от ограждения на 6 м.

Как упоминалось выше, разработка ГД ведется на базе задания, выданного уполномоченными структурами (органами госвласти или муниципального управления) при условии обязательного согласования с заказчиком. По законодательству упомянутые организации вправе перепоручить работу другим уполномоченным структурам (как правило, органам архитектуры). И в первом, и во втором случае состав основных сведений должен быть определен заказчиком по отношению к градостроительным документам. Также в задание должно быть включено требование, касающееся строгого соблюдения правил, прописанных в нормативных документах.

Во избежание проблем на этапе последующего согласования и экспертизы в документах должна быть информация графического и текстового содержания, согласованная с требованиями ГрК РФ. Кроме того, бумаги должны разрабатываться с учетом различных нормативов – в сфере экологии, санитарии и прочих.

Законодательные основы и виды документации

Главные положения ГД после утверждения должны быть опубликованы. При этом порядок публикации определяется ГрК РФ, а также нормативными актами местного уровня. Далее утвержденная документация должна быть передана уполномоченным структурам (органам местного управления) для регистрации, контроля и последующего хранения. Также ГД (для муниципальных формирований) должна размещаться и учитываться в ИСОГД. Требования, касающиеся создания и проведения ИСОГД, должны быть отражены в задании на производство ГД (о нем упоминалось выше).