Выселение по коммерческому найму

— в судебном порядке. Здесь следует указать, что ст. 40 Конституции РФ и ч. 4 ст. 3 ЖК РФ предусматривают положение, согласно которому «никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами». Толкуется это судебной практикой так, что выселение законно вселившихся жильцов во внесудебном порядке запрещено – абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2021 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Но сделать это через суд вполне возможно;

— кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок – ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел – то есть использовал в предпринимательских целях) – абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
— жилец испортил ваше имущество – абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
— более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа – абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
— арендатор не произвёл капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки – абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жильё не должен делать в нём капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъёмщик въехал в квартиру и по договорённости с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.

Договор аренды

Сегодня многие люди, обладающие ещё одним жильём, сдают «дополнительные» квадратные метры в аренду. Однако периодически эту площадь приходится освобождать от жильцов. Хорошо, если сторонам удаётся обо всём договориться, и они расстаются без взаимных претензий. Но часто собственники вынуждены принудительно выселять квартиросъёмщиков. Какие могут быть для этого юридические основания, как правильно провести эту процедуру и о чём полезно знать в данной ситуации, рассказывает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Тамерлан Зеликов.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Коммерческий наём для очередников

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

Регистрация при коммерческом найме жилья

Получатели помещения в данном случае имеют приоритет. С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.

Для заключения нет необходимости в соблюдении каких-либо условий (наличие трудового соглашения с собственником жилья, признание малоимущим), нужно лишь желание обеих сторон и их обоюдное согласие по всем пунктам.

Заключение договора

На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.

Сроки

При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.

Права и обязанности участников правоотношений

Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст. 624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

Юридическая природа договора коммерческого найма:

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Содержание и исполнение договора коммерческого найма

• использовать жилое помещение только для про­живания,
• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежа­щем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (ес­ли только иное не предусмотрено договором),
• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

• По согласию лиц, которые проживают с нанимателем, он (наниматель) имеет право расторжения договора своим односторонним решением, осуществив письменное предупреждение в адрес собственника жилья минимум за три месяца;
• Через суд договоры могут быть расторгнуты, основываясь на инициативе владельца помещения, в таких случаях:
• наниматель не осуществлял внесение установленной платы за жилье в течение 6 месяцев (при долгосрочном найме);
• нанимателем не вносилась регулярная плата в оговоренный срок более 2-х раз (при краткосрочном найме);
• помещение разрушено или испорчено в результате деяний нанимателя;
• объект используется квартиросъемщиком, выходя за рамки назначения;
• наниматель неоднократно, систематически нарушает нормы общественного порядка. В данном случае, от владельца помещения должно быть вынесено предупреждение, а уже в случае повторного нарушения его требований, должно последовать обращение в судебные органы;
• Основываясь на инициативном решении любой стороны, судом рассматриваются заявления относительно прекращения найма, при условии, что объекты недвижимости непригодны для жизни и имеют аварийное состояние.

• Если расторжению договора способствовало грубое нарушение договорных условий другой стороной, то у вас есть право требования возмещения убытков, которые были вам причинены данным расторжением (пункт 4 статьи 454 Гражданского кодекса РФ).
• Отличительные черты расторжения договора аренды
• Подобно любым гражданско-правовым договорам, договор аренды может расторгаться по соглашению сторон на различных условиях, согласованных между данными сторонами.
• Касательно расторжения договора по требованию сторон, подобное расторжение может быть осуществлено на основаниях, перечисленных в статьях 619 и 620 ГК РФ.
• В указанных нормах идет речь о том, что сторонами могут предусматриваться и иные основания для расторжения согласно требованию каждой из сторон.
• Согласно положениям статьи 619 ГК РФ, по инициативному требованию арендодателя, договор аренды жилого помещения может досрочно расторгаться судебным решением при обстоятельствах, когда наниматель (арендатор):
• Эксплуатирует имущественные ценности со значительным нарушением договорных условий или предназначения данного имущества или же с систематическими фактами нарушений;
• Ощутимо ухудшает состояние имущества;
• Пропускает срок выплаты арендной платы более двух раз;
• Уклоняется от проведения капитального ремонта имущества в рамках установленных договорными условиями сроков (или в их отсутствие – разумных сроков), в тех случаях, когда проведение капитального ремонта будет выступать обязанностью арендатора.

Расторжение долгосрочного договора найма

Исходя из того факта, что государство дает гарантию относительно права граждан на жилье, договоры по найму квартир со стороны законодательной власти проектировались в качестве способа защиты прав нанимателей. Данный факт и выступает источником проблем во время расторжения договоров.

С другой стороны, квартирант, как и собственник, имеет определенные права: если жилец вселен на законных основаниях (по договору коммерческой аренды) и на оговоренный в договоре срок, то собственник не может выселить арендатора из жилого помещения до истечения этого срока. Конечно, если жилец не нарушает правил проживания и сам не дает собственнику поводов для досрочного выселения.

Договор найма – является ли он гарантийным обстоятельством или служит камнем преткновения

Конечно, вы можете попытаться самостоятельно защитить свои права собственника при выселении квартиранта-нарушителя. Однако, любое выселение, особенно принудительное – это сложная юридическая процедура. Одно неверно написанное слово, не тот документ в качестве доказательства – и ваш иск рассыплется, как карточный домик, а повторная подача искового заявления по тем же основаниям не допускается.

Судебная практика

В каждом субъекте Российской Федерации принимаются свои законы, призванные защищать покой граждан. Например, в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой административный штраф на граждан в размере от 1 до 2 тысяч рублей, а нарушение собственником правил регистрации посторонних граждан по месту пребывания – от 2 до 5 тысяч рублей.

Предоставляемое на время такого ремонта жилье, как правило относящееся к маневренному фонду, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Все переезды нанимателя и членов его семьи как из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь, так и обратно производятся наймодателем за свой счет.

д) денежные средства из любых источников (за исключением собственных средств гражданина-заявителя или членов его семьи), направленные на оплату обучения гражданина-заявителя или членов его семьи в образовательных учреждениях;

Краткий очерк о развитии законодательства о договоре найма жилого помещения

Кстати, о форме подачи нормативного материала. Юридическая техника в ЖК РФ — «выдающаяся». Например, первая статья гл. 8.1 ЖК РФ, регулирующая договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, указывает на то, что одна сторона, упомянутая в другой статье, передает другой стороне, также упомянутой в другой статье, жилое помещение, указанное опять-таки в другой статье, «в соответствии с настоящим Кодексом».