Всем кто ищет необходимую юридическую информацию, сегодня наша команда юристов ответит на интересную для всех — Если квартира в залоге у банка может ли он ее забрать без проведения торгов. Стараемся всегда обновлять необходимую информацию, чтобы была только актуальное инфо, но бывает что поправки вносятся в законы очень быстро, поэтому после прочтения у Вас могут остаться вопросы, с радостью ответим на них в комментах или с помощью наших партнеров-юристов online — на сайте в удобное для Вас время.
Если информация была Вам полезна, поделитесь ею в социальных сетях. Перед прочтением хочется сразу сделать поправку, что это не экспертное мнение,а лишь то что используем в нашей практике.
- У заемщика копятся просрочки по платежам за ипотечную квартиру (примерно в течение 3 месяцев).
- Банк обращается в суд: подает исковое заявление о взыскании долга по ипотечному кредиту. Финансово-кредитное учреждение обращает взыскание на залоговое имущество.
- В случае, если заемщик действительно не оплачивал ежемесячные взносы по ипотеке, суд выносит решение об удовлетворении иска. Суд определяет способ продажи залоговой недвижимости. Как правило, выбираются общественные торги. Если же квартира не продается с торгов, она отдается в собственность банку. Финансово-кредитное учреждение может распоряжаться объектом недвижимости по своему усмотрению.
Может ли банк выселить заёмщика?
Но в жизни случаются разные ситуации, и платежеспособность домохозяйств может ухудшится. О том, что делать, если вы не можете платить ипотеку, чтобы у вас не забрали жилье, мы и поговорим сегодня. И конечно, расскажем, как оспорить залоговый кредит под единственное жилье.
Чего ни в коем случае нельзя делать?
Финансово-кредитное учреждение даёт заёмщику время, чтобы оплатить долги (1-2 месяца), и, если лицо не находит средств и не отдает их банку, квартиру забирают.
Как правило, банк забирает жилье если сроки по оплатам не соблюдаются, и просрочка по платежам составляет 3 месяца.
Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.
Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?
Покупка непосредственно у заёмщика
Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.
Истории из жизни
Если бы не профессиональная помощь агентства, я осталась бы без квартиры и без денег. Так получилось, что после развода ипотека полностью «повисла» на мне. Сначала думала, что справлюсь, но через год поняла — это крах и очень скоро банк продаст залоговую квартиру с торгов. Обратилась в офис МИЭЛЬ на Чистых Прудах, где мне предложили услугу срочного выкупа. Юрист все объяснил, обратил внимание на интерес к сделке со стороны бывшего супруга. Действовать нужно было быстро, поэтому, взвесив все за и против, я согласилась. Хорошо, что удалось согласовать вопрос с «бывшим», который на своих условиях дал согласие на сделку. Хочу сказать, что меня поразила открытость, информативность и прозрачность работы с данным АН! Вопросы с банком закрыли за 2 дня, полный расчет и перерегистрация — через три недели. Всем рекомендую МИЭЛЬ как надежного посредника в важных вопросах с недвижимостью.
Гарантом и одновременно кредитором при сделках с банковским обременением может выступить агентство недвижимости: в рамках предоставления посреднических услуг выдается аванс, чтобы собственник мог рассчитаться с банком, а затем обеспечивается быстрый поиск покупателя и проводится сделка при полном юридическом сопровождении.
Схема продажи залоговой квартиры банком
Сделки по продаже залоговых квартир банками не носят большой доли риска для потенциальных покупателей, но при наличии сомнений стоит привлекать специалистов: риелтора и юриста надежного агентства недвижимости.
Продажа без аукциона заключается во внесении жилого помещения в реестр недвижимости банка, который просматривается заинтересованными лицами. С покупателем заключают типовой договор купли-продажи. Каждый объект обеспечивается пакетом документов:
- справка с места работы с предоставлением сведений о заработной плате;
- справка о доходах семьи.
Как сделать выкуп?
- Если между займодавцем и заёмщиком составлено нотариальное соглашение, в котором указывается, что заёмщик добровольно передаёт ипотечную квартиру банку в счёт уплаты долга.
- Если квартира арестована за долги, и решением суда передана залогодержателю для реализации на торгах.
На практике бывает так, что суды не требуют таких документов. А сам заемщик просто не знает, что они нужны. Поэтому лучше иметь адвоката или самостоятельно предъявить банку требование о предоставлении документов и формул расчета. Нужно тщательно поработать по счетам, выявить расхождения и сделать справедливые перерасчеты.
Общие действия в ситуации с просрочкой
При этом уважительной причиной является факт отсутствия вины — т.е. когда должник принял все зависящие от него меры для оплаты долга. В частной практике известно, что суд принимает во внимание, что заемщик прикладывает усилия для исполнения обязательств или частично их исполняет. При таких условиях суд может дать годовую отсрочку.
Если долг меньше цены жилья
Если вы не согласны с рыночной стоимостью жилья, которая указана в отчете об оценке, то вы можете ее оспорить. Для этого нужно предъявить иск либо ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения стоимости жилья.
Максим, добрый день. Такие сделки более сложные, чем обычные. Зависит от схемы сделки, которую предлагает банк. Возможна схема покупки погашением долга продавца до заключения договора купли-продажи. Но тут нужно сделать всё так, чтобы не получилось так, что долг Вы погасите, а договор купли-продажи он откажется заключать.
Другой вариант — покупка с переводом долга на Вас. В общем такие сделки сегодня встречаются всё чаще и чаще, т.к. появляется больше неплатёжеспособных людей.
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день. Коллеги уже много написали о возможных проблемах и это действительно может быть. А может быть, испугавшись и не разобравшись в проблеме, Вы упустите отличную квартиру еще и с дисконтом. Специалист поможет Вам понять, стоит ли покупать или нет, объяснит все риски и не теоретически, как это возможно не зная подробностей
Проверено ЦИАН
Риэлтор продавца иного говорить не должен, он заинтересован в продаже и для него первостепенная задача обеспечить безопасность взаиморасчётов для продавца. Есть ещё один момент, если квартира куплена с использованием кредитных средств, то это ещё далеко не факт, что она не может иметь проблемы.
Есть прецеденты и реальные не очень хорошие истории, которые выплывали после покупки и «так называемой проверки банками». А вот этот фактор вообще не волнует риэлтора продавца, у него своя, железная логика: «-покупает, тогда пусть проверяет сам, либо нанимает своего специалиста.»
У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения — это пожалуйста.
Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения.
Значит, купить квартиру в залоге нельзя?
Нужно подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.
Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.
1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа
Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.
Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка
- Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
- Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
- Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
- Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
- Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.
В продолжение темы о залоге рассмотрим является ли покупка залогового имущества у банкрота рискованным делом и что происходит с залоговым обременением после реализации имущества банкрота. Покупает ли победитель торгов вместе с лотом дополнительные проблемы? Рассмотрим этот вопрос с точки зрения теории (закона) и сравним теоретические выкладки с суровой реальностью жизни.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ЗНАНИЯ О ЗАЛОГЕ
Для пытливых умов подскажу, что о возможности наступления подобного упоминается в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2021 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».
ИСКЛЮЧЕНИЕ ИЗ ПРАВИЛ
Первое. Залогодатель-банкрот-собственник имущества, должен быть индивидуальным предпринимателем. Тут комментировать особо нечего. Покупка имущества у банкротов – юридических лиц или физических лиц не создаст будущему покупателю проблем с залогодержателем-кредитором банкрота.
Главной проблемой может оказаться въезд в новое жильё. Банки не выселяют прежних хозяев. Только новый владелец квартиры и только в судебном порядке может заставить их освободить недвижимость. Но прежние хозяева могут подать встречный иск о признании сделки незаконной. И даже если оформление документов происходило без нарушений, судебные разбирательства и дополнительные проверки отнимут много времени, денег и нервов.
Раньше банки изымали заложенное имущество у ипотечников, просрочивших выплаты, и другой альтернативы не было. С 2021 года в закон «Об ипотеке недвижимого имущества» внесены изменения, согласно которым заёмщик может реализовать заложенную недвижимость самостоятельно. Правда, для этого нужно получить согласие банка и успеть продать квартиру за три месяца. Подробнее о нововведениях читайте в нашем материале.
1. Без участия банка
2.2 Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.
Бывает так, что заёмщик по тем или иным причинам перестаёт выплачивать долг или проценты по нему. Тогда банк, чтобы покрыть собственные расходы и вернуть деньги, проводит процедуры по реализации заложенного имущества. Проходят они либо путём размещения объявления об адресной (прямой) продаже на специализированных порталах, в СМИ и на сайте БВУ с согласия залогодателя, либо на торгах в судебном/внесудебном порядке.
При этом есть еще неснятое залоговое обременение, которое покупателю иногда приходится снимать самостоятельно. Снять его можно после перехода прав собственности, что создает лишние неудобства и сложности, ведь придется дополнительно учитывать интересы банка и бывшего владельца. К тому же это повлечет за собой дополнительные расходы и повысит общую сумму затрат на покупку.
Как купить квартиру у банка за долги
Если вас больше интересует арестованная недвижимость , по которой есть решение суда, вам надо искать информацию о публичных торгах. В соответствии с нормами действующего законодательства, установленными Федеральным законом «Об ипотеке», публичные торги по продаже заложенного имущества организуют и проводят судебные приставы. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества – если заложенная квартира располагается в Москве, торги пройдут там же, если в Твери – участвовать в торгах придется в этом городе.
На онлайн-витрине банка
- банк заключает с должником соглашение о переходе прав на заложенное имущество;
- затем выставляет квартиру на продажу;
- после продажи погашает задолженность заемщика и штрафные санкции;
- оставшиеся денежные средства направляет заемщику.
