Дуплекс дает ощущение обособленности от соседей, поэтому он идеально подойдет тем, кто любит уединение. Однако чаще всего такое жилье приобретают родственники. К примеру, в доме на 2 семьи с разными входами могут жить родители и взрослые дети либо семья брата и сестры.
Варианты оформления дома на 2 семьи
Однако каркасное строение придется утеплять, если вы проживаете в регионе с холодным климатом. Также такой дом недостаточно долговечен. Данное решение наиболее бюджетное для двух семей со средним доходом.
Планировка дома на 2 семьи с разными входами
Возможно, кто-то сочтет дом на 2 семьи с разными входами пережитком прошлого, ведь такая конструкция была популярна в советское время, что можно увидеть в большинстве частных секторов областных и районных центров. Однако современный вариант такого жилья (их еще называют дуплекс) предоставляет высокий уровень комфорта и мало чем отличается от индивидуального дома.
Аннотация: Статья имеет междисциплинарный характер, так как предмет исследования урегулирован нормами гражданского, жилищного и градостроительного права. Она посвящена актуальному на сегодняшний день вопросу правового статуса «домов на двух хозяев». В статье рассмотрено регулирование данного вопроса в законодательстве и внесены предложения по его совершенствованию. Понятие «дом на двух хозяев» не имеет легального определения, да и вообще не имеет никакого определения. Он представляет собой жилой дом из двух частей с единой смежной стеной, но отдельными выходами на улицу.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Просила суд признать квартиру в жилом доме, частью жилого дома признать за ней право собственности на часть жилого дома Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что жилой дом, не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, поскольку квартира в вышеуказанном доме уже является частью жилого дома и принадлежит на праве собственности М.Л.А. Учитывая, что жилое помещение, является индивидуально- определенным зданием, с помещениями вспомогательного использования, для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, а также, что в доме не имеется общих инженерных сетей и помещений общего пользования, суд обоснованно пришел к выводу, что указанный жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащее истцу жилое помещение является частью жилого дома3.
ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Так, например, А. обратилась в суд с иском к администрации г. Владивостока, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю об изменении статуса жилого помещения и признании права собственности, указав, что является собственником квартиры. В действительности указанный выше объект недвижимости является частью одноэтажного жилого дома с приусадебным участком на двух хозяев. Вторая часть жилого дома принадлежит на праве собственности М.Л.А. Земельный участок, на котором расположен жилой дом, разделен в натуре. В каждой части данного жилого дома имеются отдельные входы, отдельное подключение воды, отдельная канализация.
Дома могли быть одноэтажные и двухэтажные. Многие из них построены так, что сразу предполагалось их использование как дома для двух семей. Оба дома зеркально делятся на две половины. На первой фотографии двухсрубный дом, на второй с общей продольной пятой стеной. Изначально, конечно, пятая стена не всегда делила дом симметрично. Она делила дом на избу и горницу. Горница могла быть меньше. Но повзрослевший сын обзаводился семьёй, и уже в доме жили две семьи. Во второй половине ставили печь, пристраивали сени и делали второй вход. Пятистенок уже состоял из двух смежных домов. С уверенностью можно сказать, что зеркально-симметричные пятистенки сразу предполагалось использовать, как дом на две семьи. Встречались дома такого типа даже с двумя отдельными светёлками.
Дом на две семьи сегодня пользуется особым спросом. Он представляет собой дом, который состоит из двух блоков на два отдельных входа. Блоки имеют общую стену. Вариантов таких построек множество, и каждый из них имеет свои особенности и преимущества.
Чем привлекателен дом на два входа?
- Конечно, в первую очередь, это родители и взрослые дети. Удобно жить под одной крышей очень близким людям, помогать друг другу в хозяйстве и воспитании детей и внуков. В то же время, в каждой половине свой устав, и нет двух хозяек у одной плиты.
- Вторая категория (часто бывает в курортных зонах) в одной половине двухквартирного дома проживает, другую сдаёт внаём, получая доход.
- Люди, в традициях которых делить дом на мужскую и женскую половины.
- Просто близкие друзья или родственники.
- Последнее время появилась ещё одна категория, которая покупает дома на две семьи. Это люди не состоящие в официальном браке, но находящиеся в близких отношениях.
- Учитывая вышеперечисленные плюсы, половины дома для двух хозяев часто приобретают и совершенно посторонние друг другу люди. Но в России они обычно отделяются друг от друга высоким забором.
Безусловно, есть у проектов домов на две семьи с двумя входами и недостатки. Во-первых, у вас все равно есть соседи, находящиеся за стеной. Как мы говорили выше, это может быть безусловным преимуществом, особенно когда предполагается, что реализовав проект дома на 2 семьи, родители и дети живут вместе. А что, если соседи подобрались случайным образом? И за стеной живут не совсем приятные вам люди, с орущими детьми или домашними животными? С другой стороны, в многоквартирном доме таких соседей может быть целый подъезд, а в доме на 2 семьи, проекты с разными входами сосед один.
Дома на два хозяина еще называют блокированные дома. Также они могут быть и на три семьи и более, так как состоят из блоков без боковых окон со смежной стеной. Блокированный дом можно пристраивать к другому блоку получая тем самым длинный блокированный дом на 2 семьи и более. Такой дом уже называется таунхаус — сдвоенный дом.
Проект таунхауса на 2 семьи
Конечно, пока проект дома на 2 семьи является в нашей стране не совсем привычным, но на Западе подобные формы домовладения очень распространены, причем не стоит путать один дом, разделенный посередине перегородкой (в силу разных жизненных обстоятельств) и изначальный проект дома на две семьи с двумя входами. Проекты домов на два входа изначально планируются как два самостоятельных строения, имеющих общую стену.
План дома с одним этажом предусматривает наличие только одной общей стены. При ее создании применяется большое количество изоляционных материалов. Благодаря этому, обе семьи будут чувствовать себя комфортно. Возводят ее часто из газобетона или кирпича.
Кирпич
При наличии средств можно создать индивидуальную планировку на два входа, для чего обращаются в специальные компании, предоставляющие соответствующие услуги. Перед непосредственным обращением следует уделить внимание нижеприведенным моментам:
Крыша
Современные двухквартирные дома возводят в самых различных случаях. Чаще всего они требуются для жизни нескольких поколений семей. Подобный вариант удобен тем, что младшие всегда находятся рядом со старшими.
Трехквартирный жилой дом желательно ставить на винтовых сваях с армированным железобетонным или металлическим ростверком. Дом имеет два этажа, нагрузка на фундамент существенная, поговорим об устройстве фундамента более подробно.
Существенное сокращение сроков строительства. Этот фактор имеет решающее значения во время строительства дома в зонах с суровыми климатическими условиями, где благоприятный период проведения строительных работ не превышает нескольких месяцев. Оставлять незавершенное строительство на зиму крайне нежелательно для всех строений, а тем более для тех, где главную нагрузку несут деревянные архитектурные конструкции.
Таунхаус – МКД или жилой дом блокированной застройки
В зависимости от того, в качестве чего зарегистрировано ваше жилищное имущество, имеется и разница в оформлении различных документов, разрешающих проведение реконструкций и дополнительных строительных работ.
Ещё одна выгода от двухквартирного варианта проявляется уже в процессе эксплуатации. Соседям приходится меньше тратить денег на отопление, обогрев дома с общей стеной осуществляется единым тепловым контуром, на что требуется значительно меньше ресурсов, чем для двух отдельно стоящих зданий. Те же эксперты утверждают, что содержание дуплекса в расчёте на квадратный метр обходится на 40% дешевле.
Юридическое оформление дуплекса – его уязвимое место, и касается это не столько самого жилья, сколько земли. Жильё оформляется в собственность обычным порядком, как и в любом многоквартирном доме. После надлежащего оформления прав собственности вы можете полностью распоряжаться своей квартирой в дуплексе – продавать, дарить, передавать по наследству.
Под одной крышей — выгоднее
Своей популярностью дома на двух хозяев обязаны многим достоинствам, но главное их преимущество – возможность сэкономить. По общему мнению экспертов , цена квадратного метра в доме на два хозяина в среднем на 20-30% ниже, чем в аналогичных по площади двух коттеджах. Экономию при строительстве даёт и общая стена (вместо двух), и единые коммуникации, и крыша, и фундамент. Такой дом в любом случае займёт меньше места, чем два аналогичных коттеджа, поскольку минимальное допустимое расстояние между ними – шесть метров, благодаря чему появляется дополнительная территория для клумбы, сада, грядок, лужайки.
В отличие от простого совместного или долевого владения после фактического раздела каждый из собственников вправе продать свою часть дома без согласия другого собственника. Так же другой собственник не будет обладать правом преимущественной покупки.
Фактический раздел дома и земли
По фактическому характеру такие строения подпадают под категорию многоквартирных домов, а земельный участок под ними, как правило, предназначается для ИЖС. Поэтому ни кадастровый орган, ни регистрационная палата не согласиться задокументировать раздел.
Раздел земельного участка
Таунхаус должен находиться в общей долевой собственности. В ином случае такое жильё необходимо сначала оформить как долевую собственность, а уже затем приступать к разделу. К сожалению, перепланировку в данном случае задокументировать также нужно.
Кроме того, дуплекс – это частное домовладение, что значительно облегчает сам процесс строительства. Требования и нормы к таким домам не такие строгие, как к многоквартирным, согласовать проект дома на две семьи гораздо проще.
Оформить в собственность свою часть участка можно только в случае, если двухквартирный дом признают домом блокированной застройки. В Градостроительном кодексе РФ (ст. 49) таким объектам дается следующее определение: «жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков…, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования».
Вместе, но врозь
Главный минус дуплекса – это юридическое оформление. Причем с жилыми помещениями вопрос решается проще: приобретая половину дома, люди оформляют ее в собственность (так же, как и квартиру в многоквартирном доме). В этом случае трудностей с тем, чтобы продать свою часть помещения, сдать в аренду или завещать наследникам, не возникнет.
Переведенный в статус квартир дуплекс более ликвиден на рынке. Чтобы осуществить это, в муниципалитете потребуется пройти процедуру реконструкции, а также согласовать изменения с операторами инженерных сетей. Учитывая количество действующих технических норм, высока вероятность получить отказ. По этой причине потребуется готовность отстаивать свои интересы в суде.
Процедура оформления участка для строительства дома с 2-мя квартирами окажется более сложной. Ряд проблем будет связан с видом разрешенного использования. Внешне дуплекс не отличается от индивидуального дома, но юридически он будет многоквартирным. Для будущих собственников привлекательными территориями для строительства выступают коттеджные поселки. Основной вид разрешенного использования этих участков предполагает размещение ИЖС.
Оформление участка для размещения дома с отдельными квартирами
Оформление земли для размещения триплексов или домов блокированной застройки (таунахаусов) происходит аналогично. Проблемой может стать разделение земельного участка на количество проживающих в здании семей. Имеющейся площади может не хватить для соответствия минимально установленным критериям.
Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа. Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
Можно ли приватизировать земельный участок возле двухквартирного дома не по нормам ЖК?
Этот процесс сопряжен со следующими этапами: ▪ проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ); ▪ обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ; ▪ обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением; ▪ местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.
Закон о разделе земли в двухквартирном доме
Здесь может быть два варианта решения проблемы. 1. Если по правоустанавливающим документам на дом следует, что гражданам переданы части дома, а не квартиры, необходимо обратиться в любой областной орган технической инвентаризации для получения технического паспорта на дом, а затем в орган госрегистрации права для регистрации права на часть дома.
Разумеется, когда речь идёт о разделе имущества, особенно о разделе дома или земельного владения, споров избежать получается не всегда. В таком случае большинство собственников ищет решение в судебных органах.
Спорные ситуации
- у каждого владельца должен быть отдельный вход в дом;
- каждая из частей в отдельности должна быть пригодна для использования в качестве жилья;
- помещения в доле каждого должны быть полностью изолированы друг от друга;
- земельный участок также должен быть разделен.
Фактический раздел дома и земли
Юридически оформить раздел совместной собственности можно путём заключения соглашения между владельцами. Заключение такого соглашения не означает потерю целостности дома, а устанавливает на него долевую собственность. К примеру, после развода или когда пара находится в браке, недвижимость продолжает оставаться совместным имуществом, а такое соглашение переводит её в категорию долевой.
