Нотариальная Форма Договора Ипотеки

Всем кто ищет необходимую юридическую информацию, сегодня наша команда юристов ответит на интересную для всех — Нотариальная Форма Договора Ипотеки. Стараемся всегда обновлять необходимую информацию, чтобы была только актуальное инфо, но бывает что поправки вносятся в законы очень быстро, поэтому после прочтения у Вас могут остаться вопросы, с радостью ответим на них в комментах или с помощью наших партнеров-юристов online — на сайте в удобное для Вас время.

Если информация была Вам полезна, поделитесь ею в социальных сетях. Перед прочтением хочется сразу сделать поправку, что это не экспертное мнение,а лишь то что используем в нашей практике.

Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же — заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией.
Вопрос может быть поставлен примерно так:
«Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора — обязательно.»
Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк.
Я пишу: «может быть поставлен» — потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает — единицы.

А нужен ли нотариус при ипотеке?

Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию — возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал).
В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному.
Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.

Хорошо когда есть выбор.

Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить?
Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально.
Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.

Банк обращает взыскание на земельный участок, если гражданин не вносит платежи по ипотеке, или перечисляет деньги не в полном объёме. Взыскать средства на счёт недвижимости можно через суд.

Предмет кредитования и его оценка

Если у заёмщика возникнет претензия по поводу начисления процентов или пени, он должен инициировать встречу с представителем банка. Заинтересованное лицо может обратиться в суд, только в случае неудачных переговоров.

Ответственность сторон и порядок разрешения споров

Для этого представители банка собирают доказательства несвоевременного исполнения обязательств по кредитному соглашению и обращаются к нотариусу. Тот делает исполнительную надпись на договоре, что является основанием для реализации имущества.

Предмет ипотеки должен принадлежать на праве хозяйственного ведения или на праве собственности залогодателю (пункт 2 статьи 335 Гражданского Кодекса РФ). При залоге недвижимого имущества, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, необходимо согласие собственника недвижимого имущества (пункт 2 статьи 295 Гражданского Кодекса РФ).

Договор ипотеки должен всегда заключаться в письменной форме. Его необходимо регистрирпвоать в государственном учреждении, без госрегистрации он считается не заключенным. Потому договор ипотеки становится юридически действительным от момента госрегистрации. Договор в большинстве случаев заключается при помощи составления одного документа, который подписывается всеми сторонами. Бланк договора ипотеки по соглашению сторон можно также нотариально удостоверить. У нотариального удостоверения образца договора ипотеки есть два преимущества. Первое – документы может подавать в регистрирующий орган только одна сторона, а не обе стороны. Второе – в регистрирующий орган документы может подать и нотариус.

Образец договора ипотеки

Ипотекой можно обеспечить действительное требование. Ипотека зависима от основного обязательства, при прекращении или недействительности главного обязательства она является недействительным или договор прекращается.

Особенности оформления. При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимости правообладателю не обязательно предоставлять правоустанавливающие документы, если соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Еще нотариально удостоверенный договор намного сложнее оспорить в суде, поскольку при сделке присутствовал незаинтересованный свидетель. Нотариус сможет подтвердить, что участники действовали без принуждения, полностью понимали смысл своих действий и их последствий и подписывали договор собственноручно.

Что такое нотариальное заверение договора

Дополнительное преимущество нотариального удостоверения сделок с недвижимостью — сокращенные сроки государственной регистрации. Нотариус сам подает документы в Росреестр. Если документы подаются в электронном виде, срок регистрации сокращается до 1 дня, если в бумажном — до 3 дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются за регистрацией в Росреестр или МФЦ, срок регистрации составляет 7—9 дней соответственно.

«стороны настоящего договора в присутствии нотариуса подтверждают, что они действуют добровольно, не вынужденно. » и т.д. стандартные тексты от нотариуса и подпись под ними в присутствии нотариуса сильно затруднят Продавцу желание вернуть квартиру назад по причине «не понимал что творю», «был не в себе», «меня принудили» и т.д.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если нотариальная сделка не обязательный процесс, то решать Вам, Вы покупатель. А про то, что «понимал, читал, был в себе» и в простом договоре тоже написано. Выясните мотивацию предложения риэлтора, может есть какие нюансы

Проверено ЦИАН

Изучает условия сделки и подготавливает проект Договора купли-продажи квартиры с учетом этих условий и соблюдения законодательства (т.о. исключается ничтожность договора);
Вставляет в договор отдельными пунктами дополнительные условия, защищающие права Покупателя от возможных ограничений и обременений (например, условия о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца);
По договоренности сторон может отразить в договоре условие дополнительной финансовой ответственности Продавца, в случае ограничения прав Покупателя по иску третьих лиц;
Устанавливает и заверяет личности участников сделки;
Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки (помимо тех документов, которые требуются для ее регистрации);
Нотариус имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН (т.е. имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки);
Разъясняет сторонам договора смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь в том, что она соответствует действительным намерениям сторон (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т.п.);
Беседует с Продавцом и Покупателем перед подписанием договора, убеждаясь в их вменяемости, адекватности, и добровольности совершаемых ими действий (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине недееспособности Продавца);
Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора.

При нотариальном удостоверении договора об ипотеке, договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, стороны вправе обратиться к нотариусу, удостоверившему такие договоры, для представления нотариусом заявления о государственной регистрации таких договоров и иных документов, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 86.2 Закона о нотариате, нотариус, удостоверивший сделку, выдавший свидетельство или совершивший исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, представляет заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением иных необходимых для совершения регистрационных действий документов в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационный орган). Если иное не согласовано с лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, нотариус, совершивший нотариальное действие, получает свидетельство о государственной регистрации права, а также иные документы, выдаваемые регистрационным органом, и передает их указанным лицам.

1.1) ДОГОВОР ЗАЛОГА, ИПОТЕКИ, КОГДА ПРЕДУСМОТРЕНА ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА

Нотариус или помощник нотариуса представляет заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по нотариально удостоверенному договору об ипотеке в случае:

Если гражданина, желающего взять кредит, не устроит какой – то пункт соглашения, то он вправе обратить на него внимание специалиста банка, отвечавшего за составление. Если претензия будет обоснована, то он передаст всю необходимую информацию юристам для того чтобы они пересмотрели условия ипотечного кредитования. Однако стоит помнить, что в большинстве подобных ситуаций обращение будущего заёмщика не удостаивают ответа. Остаётся либо принять все условия, либо обратиться в другой банк.

• Полную стоимость кредита.
• Систему расчёта будущих платежей.
• Информацию о залоге по ипотеке.
• Сущность выполнения основного финансового обязательства.
• Права и обязанности каждой стороны.
• Сроки действия документа.
• Штрафные санкции.
• Оценочную стоимость залога.
• Расторжение договора досрочно.
• Аренду недвижимости под залогом.
• Основания, благодаря которым договор может утратить юридическую силу.

На что обратить внимание заемщику?

Однако подобная мера сегодня не является обязательной. Банки самостоятельно могут разработать типовые формы договоров без помощи специалистов такого типа. Обратиться к нотариусу можно в целях устранения ошибок для более быстрого прохождения процедуры государственной регистрации. Каждый нотариус в такой ситуации потребует от заёмщика оригинал или копию ипотечного договора. К нему должно быть приложено соответствующее заявление.

• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
• ДОГОВОР ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ — данное название договора используется все реже по двум причинам:
  1. данное название не конкретно, поскольку приобрести недвижимое имущество можно не только путем купли-продажи, но и путем ренты, мены, дарения. и из названия не ясно каким путем приобретается данное имущество
  2. договор — соглашение двух сторон из которых одна — продает, другая — покупает. И слово «ПРИОБРЕТЕНИЕ» не отражает действия другой, продающей, стороны договора.
• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ — для трехсторонних договоров. возможны и другие названия.
  Вместо слова «Квартира» может быть любая недвижимость.

Хорошо когда есть выбор.

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет?
По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется.
Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.

А нужен ли нотариус при ипотеке?

• Банк выдает заемщику «живые деньги», заемщик покупает квартиру, затем, в течение определенного периода, должен эту квартиру заложить банку.
  В этом случае, банком не накладывается никаких ограничений на то, в какой форме будет приобретаться квартира: в нотариальной или в простой письменной. Требования о возможном нотариальном удостоверении могут касаться лишь договора залога.
• Банк выдает заемщику «живые деньги» под залог имеющейся недвижимости. В какой форме будет заключен договор залога — выбирает банк. При этом,
  • если кредит потребительский и банку не важно на что заемщик потратит деньги, то даже если заемщик приобретет на эти деньги другую недвижимость, выбор как совершать приобретение другой недвижимости (в нотариальной или в безнотариальной форме) — это выбор покупателя-заемщика.
  • возможна ситуация, когда кредит целевой, то есть выдается хоть и под залог имеющегося жилья, но при условии, что выданные денежные средства должны пойти на приобретение другой недвижимости. В этом случае банк может определять не только то, в какой форме заключается договор залога, но и то, в какой форме будет приобретаться новое жилье.
• Банк выдает заемщику деньги под залог приобретаемой квартиры причем залог регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры
  возможны варианты:
  • Между покупателем и продавцом заключается двусторонний договор, а что касается банка, то в договоре есть буквально парочка пунктов, говорящих о том, что недвижимое имущество приобретается с использованием кредитных средств такого-то банка и ипотека возникает в силу закона.
  • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, но несмотря на то, что банк является стороной договора, ипотека возникает в силу закона. В самом тексте договора есть те же самые парочка пунктов, что и в предыдущем случае, плюс реквизиты банка, подпись сотрудника банка.
  • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, и ипотека возникает в силу договора. Банк в этом случае обязательно выступает стороной договора, в договор могут быть внесены пункты, хотя и не предусмотренные Законом об ипотеке, но не противоречащие ему.

  Во всех этих случаях банк решает, необходимо ли нотариальное удостоверение договора или нет. Надеюсь, Вы заметили, что я несколько раз упомянул слово «договор», но так и не дал название этому договору. Дело в том, что то, как будет называться договор определяет банк. По практике, если в банке принято какое-то название договора, то для конкретной сделки изменить его проблематично.

Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить?
Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально.
Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.

А нужен ли нотариус при ипотеке?

В соответствии с требованиями законодательства, участие нотариуса в ипотечной сделке не является обязательным. Разумеется, договор может быть заверен у специалиста, однако многие банки теперь обходятся без данного действия.

Виды договоров при ипотеке.

Во всех остальных ситуациях нотариус в ипотеке не является обязательным. Как известно, есть различные схемы кредитования, определяемые договором. Он может быть как двухсторонним (участвуют продавец и покупатель), так и трёхсторонним (с участием банка). Большинство банков не настаивают на участии нотариуса при заверении договоров, поскольку это выливается в дополнительные финансовые и временные издержки.

До 2021 года государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием оформления сделки. 1 июля 2021 года в законодательство РФ были внесены поправки, которые изменили порядок регистрации залога и переход прав кредитора к другому лицу. Все ипотечные сделки, которые оформляются после 2021 года, не подлежат госрегистрации. Вместо этого, в органы Росреестра проводят соответствующую процедуру по отношению к недвижимости, которая передается в ипотеку.

Подлежит ли государственной регистрации договор ипотеки

Договор ипотеки — официальный документ, который подтверждает получение средств под залог недвижимости, фиксирует условия соглашения и порядок погашения займа. Стороны по договору ипотеки — кредитор, который по условиям соглашения является залогодержателем, и заемщик — залогодатель.

Ипотечный договор

Регистрация этого документа и оплата государственной пошлины — обязательное условие при заключении договора долевого участия. Если договор ДДУ не зарегистрирован , сделка не имеет юридической силы и ваши права в качестве дольщика не защищены.