Но для этого юристу арендодателя необходимо совершить по определенному алгоритму ряд действий, направленных на доказывание факта причинения ему соответствующих убытков. Если на этом этапе допустить ошибку, арендодатель рискует восстанавливать прежнее состояние помещения за свой счет.
Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
После того как будет заключен такой договор, арендодатель и представитель оценочной компании согласуют дату осмотра объекта аренды. На этот осмотр необходимо пригласить арендатора. Если невозможно будет вручить ему уведомление о проведении осмотра помещений лично, то этот документ придется отправить по почте ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении. В письме обязательно нужно указать наименование оценочной организации, которая будет проводить оценку, а также адрес и время осмотра недвижимого имущества. При этом уведомление нужно отправлять с учетом предполагаемого времени на получение адресатом почтового отправления.
Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба
При неполучении ответа на претензию или при отказе арендатора от добровольного возмещения убытков арендодатель может обратиться с соответствующими требованиями в суд. К исковому заявлению необходимо приложить все названные выше документы: договор аренды, акт о возврате помещения с повреждениями, оценочное заключение, претензию арендатору, ответ на претензию и т. п. Если арендодатель после получения оценочного заключения сам выполнил ремонт объекта аренды, то к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие выполнение ремонта и его стоимость (договор с подрядной организацией, акты выполненных работ, расписки в получении денежных средств или выписки по банковскому счету о перечислении денежных средств на расчетный счет подрядной организации).
Арендодатель принимает на себя обязательство обеспечить сохранность имущества нанимателя, которое тот разместил в арендуемом помещении. Имеется список имущества нанимателя, за которое отвечает арендодатель. Арендодатель выразил свое согласие с этим списком, подписав его.
ВАЖНО: ежедневно арендодатель проверяет сохранность имущества нанимателя и оформляет соответствующий документ – акт сверки. Тогда, если из арендуемого помещения было украдено имущество нанимателя, то он может потребовать от арендодателя возместить ему нанесенный ущерб. Если же в договоре не прописаны вышеуказанные пункты, то в спорной ситуации суд, скорее всего, встанет на защиту арендодателя. Тем более в случае, когда нет подписанного арендодателем списка имущества нанимателя.
Как доказать порчу имущества?
Участники арендных отношений должны договориться о том, как между ними будут распределены риски повреждения арендованного имущества. Соответствующий пункт можно включить в договор. Если вы договорились об этом уже после заключения основного договора – оформите дополнительное соглашение.
2. При неисполнении арендатором своей обязанности по возврату имущества у него возникает обязанность возместить арендодателю убытки, причиненные неисполнением обязательства (ст. 393 ГК РФ). Специфика арендных отношений в этой части заключается в том, что в основном размер таких убытков уже определен в сумме арендной платы, причем не абстрактной (взыскиваемой при аналогичных обстоятельствах и т.п.), а по конкретному, уже прекратившемуся договору. Если у арендодателя имеются убытки в сумме, превышающей арендную плату, они также могут быть взысканы, но размер этих убытков уже подлежит доказыванию. Если за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, взыскивается арендная плата за все время просрочки, неустойка и сверх неустойки — убытки. Неустойка в данном случае может быть только зачетной. Бремя доказывания факта своевременного возврата имущества возлагается на арендатора.
Комментарий к Ст. 622 ГК РФ
Требования собственника о выселении, основанные на договоре аренды, ошибочно квалифицированы арбитражным судом как виндикационный иск. В данном случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13).
Другой комментарий к Ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 N 66).
Согласно этой статье расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Положения ст. 260 НК РФ применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.
Поэтому банк-арендатор, выплативший согласно договору сумму возмещения расходов на ремонт (по сути, возместивший арендодателю убытки), может воспользоваться пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ. Согласно этой норме расходы на возмещение причиненного ущерба относятся к внереализационным расходам. В налоговом учете банки признают доходы и расходы методом начисления (п. 1 ст. 272 НК РФ). Следовательно, расходы в виде возмещения убытков признаются в налоговом учете на дату признания банком-арендатором обязанности возместить убытки. Если арендодатель потребует возмещения своих расходов через суд и выиграет дело, то внереализационные расходы у арендатора возникают на дату вступления в силу решения суда (пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ).
О возмещении убытков арендодателю
Как видим, в ст. 260 НК РФ действительно говорится о фактических затратах арендатора на проведенный ремонт арендованного помещения. Поэтому ее нормы автору запроса не подходят. Однако в рассматриваемом случае из-за непроведения ремонта банк возвращает арендодателю помещение в худшем состоянии (с учетом нормального износа), чем то, в котором он его получил (худшем, чем обусловлено договором аренды). Следовательно, арендодатель, подчеркнем, на основании договора аренды требует от банка-арендатора возмещения своих убытков в виде расходов на ремонт помещения. И как мы отмечали выше, размер убытков согласно гражданскому законодательству определяется не только по фактически понесенным затратам. Он может быть установлен в размере предстоящих расходов арендодателя, подтвержденных обоснованным расчетом, например сметой расходов на ремонт.
40. Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.
В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.
Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению.
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
29. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Для начала укажем основной тезис, связанный с данным нарушением: права третьих лиц никоим образом не изменяются и не прекращаются при передаче имущества арендатору. Добросовестный арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц. Это может быть сервитут на земельный участок: например, когда на земельном участке есть дорога для общественного пользования. Если арендодатель скрыл факт обременения переданного объекта правами других лиц, то арендатору можно защитить свои права через требования:
Арендодатель передал имущество, которое обременено правами третьих лиц
Если договор аренды недвижимости заключается более чем на год, он обязательно регистрируется в Росреестре. В случае игнорирования сторонами данного правила договор аренды будет считаться незаключенным. Впоследствии арендатор может понести потенциальные риски. Например, арендатор делает ремонт в арендованном помещении, устанавливает оборудование. В дальнейшем договор аренды помещения признается незаключенным, в связи с чем арендатор не может заниматься запланированной деятельностью. Рискуя отсутствием госрегистрации договора аренды, арендатор, вероятно, понесет существенные убытки. Поэтому арендатору следует направить в суд иск, указав о требовании обязать арендодателя зарегистрировать договор аренды в Росреестре.
Арендодатель не производит капитальный ремонт и не осуществляет надлежащую эксплуатацию
Как постановил Пленум ВАС РФ, арендная плата может увеличиться пропорционально изменениям рыночной цены. Такое существенное изменение рыночной ставки служит поводом для заключения дополнительного соглашения. Другой вариант – изменение платы за аренду через суд.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:
Для расторжения договора, вам нужно вручить арендодателю соответствующее уведомление с требованием явиться для приемки квартиры и через 30 дней договор будет считаться расторгнутым по условиям заключенного вами договора (уведомление и будет являться подтверждением того, что вы не проживаете). Оснований для досрочного расторжения из изложенного вами я не усматриваю.
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2
На основании Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, N 28, ст. 2790; 2021, N 2, ст. 157; 2021, N 52, ст. 5032; 2021, N 27, ст. 2711, N 31, ст. 3233; 2021, N 25, ст. 2426, N 30, ст. 3101; 2021, N 19, ст. 2061, N 25, ст. 2648), Федерального закона «О банках и банковской деятельности» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, N 27, ст. 357; Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 6, ст. 492; 1998, N 31, ст. 3829; 2021, N 28, ст. 3459; N 28, ст. 3469; 2021, N 26, ст. 2586; N 33, ст. 3424; 2021, N 12, ст. 1093; 2021, N 27, ст. 2700; N 50, ст. 4855; N 52, ст. 5033, ст. 5037; 2021, N 27, ст. 2711, N 31, ст. 3233, N 45, ст. 4377; 2021, N 1, ст. 18, ст. 45, N 30, ст. 3117; 2021, N 6, ст. 636, N 31, ст. 3439), Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, N 33, ст. 3418; 2021, N 44, ст. 4296; 2021, N 30, ст. 3029; 2021, N 31, ст. 3224; 2021, N 31, ст. 3446, ст. 3452), в соответствии с частью 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 5, ст. 410, ст. 411; N 34, ст. 4025; N 43, ст. 4903; 2021, N 51, ст. 6228; 2021, N 48, ст. 4737; 2021, N 2, ст. 160, ст. 167, N 13, ст. 1179; 2021, N 46, ст. 4434, N 52, ст. 5034; 2021, N 1, ст. 15, ст. 45, N 13, ст. 1080, N 19, ст. 1752, N 30, ст. 3100; 2021, N 6, ст. 636) и в соответствии с решением Совета директоров Банка России (протокол заседания Совета директоров Банка России от 13 сентября 2021 года N 15) Банк России устанавливает порядок открытия и закрытия в Российской Федерации кредитными организациями (филиалами), подразделениями расчетной сети Банка России (далее — банки) банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам) юридических лиц, физических лиц, индивидуальных предпринимателей, а также физических лиц, занимающихся в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой (далее — клиенты) в валюте Российской Федерации и иностранных валютах.
В судебной практике России немного дел, по результатам рассмотрения которых суд удовлетворил требования истцов о взыскании упущенной выгоды, но при этом большое количество дел, в которых суды отказывают в их взыскании, руководствуясь правилом, что одна сторона не должна обогатиться за счет другой.
Для взыскания упущенной выгоды вы будете доказывать вероятные неполученные доходы, которые могли бы получить, если бы не было нарушения. Поэтому размер упущенной выгоды обычно является приблизительным и носит вероятностный характер.
Пример
По смыслу статьи 15 п. 2 Гражданского кодекса (ГК) РФ, данной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было, к примеру:
В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
Комментарии к статье 622 ГК РФ, судебная практика применения
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Вложения:
Судом установлено, что обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.
В данной ситуации вы конечно же можете требовать возмещения ущерба, но здесь так же важную роль будет играть акт приема передачи и договор аренды, ведь очень важно доказать, что конкретный человек арендовал у вас квартиру в конкретный промежуток времени, при этом обстановка в квартире была зафиксирована, то есть у вас есть акт, где указано, в каком состоянии находилась мебель, отделка и бытовая техника в квартире.
Не редки ситуации когда в результате того же пожара сгорает какое либо имущество арендодателя и его наличие (существование) необходимо будет доказать в суде, что можно сделать только на основании документов составленных в результате проведения инвентаризации, ведь инвентаризация показывает факт наличия конкретных предметов и объектов, отсутствие которых после пожара можно подтвердить проведением повторной инвентаризации и понять есть ли расхождения.
Если квартиранты испортили имущество?
Взыскание размера ущерба происходит как в досудебном порядке, так и в судебном. Если с арендатором не удалось договориться до суда, то приходится готовить исковое заявление и подавать ан него в суд и уже в суде доказывать сумму ущерба и взыскивать ее с арендатора.
