Исходя из содержания письма ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», земельный участок, на котором планируется строительство нескольких многоквартирных домов, принадлежит на праве собственности застройщику. Соответственно, указанный земельный участок сформирован и в отношении него проведены кадастровые работы.
Письмо Министерства экономического развития РФ от 27 сентября 2021 г. № Д23-4059 “О возможности расположения на земельном участке несколько многоквартирных домов”
В связи с изложенным, отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества — имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме. Однако механизм управления таким домом значительно усложнен в отличие от ситуации, когда осуществлен раздел земельного участка по числу расположенных на нем многоквартирных домов.
Обзор документа
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (часть 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2021 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не предусмотрено. В связи с чем, требование о том, что на земельном участке должен быть расположен только один многоквартирный дом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, является необоснованным.
Чтобы по закону оформить второе строение, следует формально прекратить право на первый коттедж. Как это сделать? Посещаем бюро технической инвентаризации, подаем заявление установленной формы, в котором просим признать первую постройку, например, летней кухней, а второму дому присвоить статус жилой недвижимости. Затем в этой же организации находим техника, который оформит техпаспорт дома. Что должно сделать БТИ:
Сотрудники администрации проведут проверку документации, и, если никаких ошибок нет, предоставят вам разрешение на строительство. Если вам откажут по определенной причине, вы можете обжаловать решение, обратившись в судебную инстанцию. В такой ситуации получать разрешение придется другим законным способом.
Акты, которыми нужно руководствоваться при строительстве второго дома на участке
Если размеры земельного надела позволяют, можно переселить своих родителей в отдельный дом и не беспокоить их шумом детских игр на вашей территории. Но в этом случае возникает необходимость узаконивания постройки. Можно ли это сделать без межевания участка, рассказано далее.
Максимальный процент застройки и минимальный отступы между домами до границ участка указаны в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Поэтому минимальные отступы и максимальный процент застройки везде разные — они зависят от местоположения участка.
Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.
Как найти местные ПЗЗ
Для каждого построенного объекта есть требования по строительству. Они перечислены в ст. 38 ГрК РФ. К ним относятся: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Это размер дома по внешним стенам относительно участка. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).
