Всем кто ищет необходимую юридическую информацию, сегодня наша команда юристов ответит на интересную для всех — Как купить квартиру которая находится в залоге у банка под материнский капитал. Стараемся всегда обновлять необходимую информацию, чтобы была только актуальное инфо, но бывает что поправки вносятся в законы очень быстро, поэтому после прочтения у Вас могут остаться вопросы, с радостью ответим на них в комментах или с помощью наших партнеров-юристов online — на сайте в удобное для Вас время.
Если информация была Вам полезна, поделитесь ею в социальных сетях. Перед прочтением хочется сразу сделать поправку, что это не экспертное мнение,а лишь то что используем в нашей практике.
Если квартира, купленная вами несколько лет назад, стала тесновата и вы хотите купить побольше квартиру, то просто так скрывая от банка не получится. Чтобы продать вашу квартиру, которая находится в залоге у банка, необходимо его разрешение. Чтобы вывести квартиру из-под залога и снять обременение, необходимо заплатить оставшуюся сумму кредита. Обременение с имущества снимается по заявлению залогодателя при погашении кредита, либо после предоставления и регистрации залога на другое имущество по тому же кредиту и только после этого вы получите возможность продать или обменять квартиру. Но возникает другая проблема, где взять деньги, чтобы погасить долг перед банком?
Анатолий Юрьевич Пысин
Отличие купли-продажи недвижимости в залоге от обычной сделки состоит в особом порядке расчётов, который предусматривает контроль банка за движением средств и право использовать средства для погашения кредитной задолженности.
Проверено ЦИАН
Немного проще решить проблему, если сумма, которую вы остались должны банку, небольшая. В этом случае можно взять потребительский кредит на неотложные нужды и погасить ипотечный долг. А когда сделка по продаже состоится, то полученными от покупателя денежными средствами расплатиться с банком по новому кредиту. Однако в данном случае не избежать дополнительных расходов на новый кредит и его оформление.
Представители ПФР станут оценивать законность сделки уже после ее оформления и откажут в перечислении, если выявят нарушение закона (жилье не пригодно для проживания, например) или прав несовершеннолетних.
Предполагаемые риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал
Если в договоре купли-продажи доли детям не выделяются сразу, то родителей или законных представителей детей, на которых выдан маткапитал, обяжут предоставить нотариальное обязательство выделить доли в будущем (256-ФЗ, ст. 10 (скачать)).
Как продавец квартиры может получить свои деньги
Рассмотрим риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал, так как любые сделки при недостаточном внимании к оформлению документов могут стать причиной головных болей у бывшего собственника. Чтобы купля-продажа прошла удачно, необходимо не только собрать полный пакет документов, найти покупателя, но и по пунктам описать процесс взаиморасчетов в соглашении.
Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.
Схемы покупки залоговой квартиры
Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.
Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?
— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.
Процедура по продаже квартиры в ипотеке с использованием денежных средств материнского капитала начинается с поиска нового жилья, которое обладает лучшими условиями для проживания семьи с несовершеннолетними детьми.
Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?
Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру. Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.
Разрешение от банковского учреждения
Следующим этапом является получение разрешений от указанных выше государственных органов. Если семья желает переселиться на ПМЖ в иной город, то им потребуется предоставить весомые аргументы для учреждения по опеке и попечительству.
Во-вторых, в суд может обратиться Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: органы опеки и попечительства, прокуратура и т.д. В итоге суд может вынести решение в пользу истца, обязав покупателя вернуть жилье.
Как узнать, использовался ли материнский капитал при покупке жилья
Процедура оформления ипотеки в данном случае аналогична стандартной за исключением следующего – обременение снимается после перечисления на счет банка-владельца суммы материнского капитала.
Прописанные жильцы
- заполненное по форме заявление;
- паспорт собственника обремененной недвижимости;
- документы, устанавливающие право владения квартирой;
- письмо из банка о кредитном договоре;
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРЮЛ.
Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен. А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.
Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.
Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом
Как замечает специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Александр Рыбин, если закладная на квартиру находится в организации, которая тянет с её выдачей, это может даже стать причиной отказа от покупки такой квартиры.
Банку нужно проверить квартиру на юридическую чистоту, оформить ипотечный договор и закладную. У каждого банка свой список документов и требований. Поэтому нужно заранее все уточнить. От продавцов потребуется:
Теперь продавцы могут передать покупателям нотариальную расписку в получении денег. Если она не была оформлена заранее у нотариуса, то продавцы пишут ее от руки — каждый свою. В ней указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве аванса/задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.
Роль органов опеки и нотариуса при продаже
Если супруги разведены . В данной ситуации соглашение должно быть оформлено только в нотариальной форме, потому что помимо выделения долей детям, супруги должны оформить раздел совместно нажитого имущества — п. 2 ст. 38 СК РФ.
До тех пор, пока задолженность не выплачена полностью, жилье находится под залогом у банка. Обременение накладывается для того, чтобы в случае неуплаты ипотеки можно было изъять недвижимость для продажи. Так финансовое учреждение ничего не потеряет, если должники не выполнят свою обязанность.
Про ипотеку
Если недвижимость бралась в ипотеку с материнским капиталом, то придется ответственно подойти к процедуре продажи. Иначе государством будет признано, что купля-продажа недействительна – допустим, из-за отсутствия разрешения от Сбербанка. Если вы покупаете имущество с обременением, то нужно убедиться, что все необходимые действия владельцы собственности выполнили.
Возможные проблемы из-за обременений
Сложность заключается в том, что можно продать недвижимость, которая куплена на материнский капитал, только после выполнения ряда условий. Их выставляет орган опеки и попечительства, так как он заботится об интересах детей. Родителям придется или выделить часть малышам в новой недвижимой собственности, или положить сумму за продажу доли на счет несовершеннолетних. Иначе не удастся осуществить сделку купли-продажи, так как она будет признана незаконной.
Комментарий эксперта МИЭЛЬ
Разрешительный документ из опеки действителен 3 месяца. Соответственно, сделку купли-продажи обремененной квартиры следует закрыть до истечения этого периода. Известны случаи, когда родителям приходилось повторно подавать заявление в опекунский совет из-за неграмотно организованной процедуры.
- паспорта родителей и свидетельства о рождении детей;
- отчет об оценочной стоимости жилища;
- банковские документы, включая закладную;
- выписку из лицевого счета, свидетельствующую об отсутствии задолженности по коммунальным счетам.
Решение банковских вопросов
Истории из жизни
Мы обратились в компанию МИЭЛЬ за помощью продать ипотечную квартиру, обремененную мат капиталом. Перед обращением я интересовалась данной темой и много читала, но так и не поняла, что нужно делать: куда идти, что предоставлять. Решила не мучиться и довериться опытным людям. Они сделали все быстро, профессионально, а главное, законно — насчет этого я очень переживала. Рекомендую агентство на Чистых Прудах!
Если материнский капитал используется для погашения уже действующего кредита, обладатель сертификата получает в банке справку о текущей задолженности, после чего представляет данную справку в пенсионный фонд с заявлением о перечислении средств маткапитала на погашение кредита.
Маткапитал как первоначальный платеж
- пригодность покупаемой жилплощади для проживания ребенка;
- расположение квартиры по отношению к образовательным учреждениям;
- количество прописанных в квартире лиц;
- соблюдение интересов других детей обладателя сертификата.
Покупка квартиры ребенку
- свидетельства о рождении детей;
- справки:
- о составе семьи;
- из органов социальной защиты о действующих родительских правах;
- об отсутствии судимости по преступлениям против семьи или детей;
- документ, подтверждающий доходы.
При членстве в жилищном кооперативе покупка жилья осуществляется путем оплаты паевых взносов. Часть взносов выплачивается самостоятельно покупателем, а часть за счет государственных средств (маткапитал). Пенсионному фонду обязательно потребуется подтверждающий документ о членстве в таком кооперативе – копия выписки из реестра. Дополнительно может быть затребована копия устава ЖСК.
- поиск подходящего жилого объекта;
- с продавца берется предварительное согласие на оплату части стоимости материнским капиталом без ипотеки;
- сбор комплекта документов для ПФР;
- подача заявления в Пенсионный фонд;
- рассмотрение заявления;
- заключение договора купли-продажи;
- регистрация сделки в Регпалате с наложением обременения на недвижимость до момента полного расчета;
- оплата части цены за счет личных денег покупателя;
- перечисление денег продавцу Пенсионным фондом (только безналичным способом и после вынесения положительного решения по заявке);
- снятие обременения;
- выделение долей каждому члену семьи, включая несовершеннолетних детей.
Покупка жилья на материнский капитал без ипотеки: основные этапы
Сделка по покупке квартиры с помощью договора долевого участия характеризуется повышенными рисками. Последовательность этапов сделки является стандартной, однако стоит помнить про трехлетний возраст ребенка. Напрямую застройщику перевести деньги не получится ранее этого срока.
