- изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
- отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
- иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).
Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.
Расторжение
На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.
В другом деле суд указал на то, что ответчики не оплачивают коммунальные платежи без уважительных причин более шести лет; при этом они неоднократно предупреждались об ответственности, предусмотренной за нарушение жилищного законодательства, и не представили доказательства того, что, находясь в трудоспособном возрасте, по объективным причинам не могли иметь заработок (апелляционное определение Владимирского областного суда от 28.01.2021 по делу № 33-132/2021). Похожие ссылки на наличие трудоспособного возраста содержатся и в других судебных решениях (апелляционное определение Ярославского областного суда от 10.09.2021 по делу № 33-4674/2021).
Выселение ― исключительная мера
Например, Санкт-Петербургский городской суд сделал вывод об отсутствии оснований для выселения ответчика в случае, когда ответчик практически постоянно вносил некоторую часть оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги (определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.11.2021 № 16611). Верховный суд Республики Марий Эл сделал вывод о том, что шестимесячный срок был прерван внесением ответчиком частичной платы за жилищно-коммунальные услуги (апелляционное определение от 29.05.2021 по делу № 33-716/2021). В других делах суды также указывали, что внесение части платы за жилое помещение и коммунальные услуги исключает возможность выселения ответчика (апелляционное определение Самарского областного суда от 10.07.2021 по делу № 33-6230/2021; апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 06.09.2021 по делу № 33-10205/12; апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 05.07.2021 по делу № 33-6300/2021; апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 08.10.2021 по делу № 33-5429/2021, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.06.2021 № 33-8875/2021 по делу N 2-25/2021 и др.)
Уважительные причины неоплаты
Выселить собственника квартиры за долги по ЖКХ практически невозможно, для этого нет предусмотренных законом процедуры и оснований. На квартиру, находящуюся в собственности, также не может быть обращено взыскание в рамках исполнения судебного решения по взысканию коммунальных платежей, если такая квартира является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Согласно ч. 1 ст. 687 Гражданского кодекса наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Основания для прекращения жилищных отношений
B ряде случаев в качестве оснований прекращения жилищных отношений могут быть признаны выкуп квартиры (жилого помещения) в домах жилищно-строительного и жилищного кооперативов путем полной выплаты пая членом данного кооператива. Однако данный юридический факт также может служить основанием изменения жилищных отношений, так как после полной выплаты пая жилое помещение меняет свой правовой режим (переходит из собственности кооператива в собственность гражданина). B соответствии с ч. 1 ст. 124 Жилищного кодекса РФ лицу, принятому в члены жилищно-строительного или жилищного кооператива, по решению общего собрания кооператива предоставляется отдельная квартира в соответствии с суммой его паевого взноса. Особенным основанием прекращения жилищных отношений является исключение из жилищно-строительного либо жилищного кооператива. Согласно ч. 3 ст. 130 Жилищного кодекса РФ член жилищно-строительного или жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае грубого нарушения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом либо уставом жилищного кооператива.
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора найма жилого помещения.
Администрация предприятия уведомила семью Новиковых о необходимости выселения из квартиры, так как глава семьи утратил право на проживание на данной жилплощади. Но Новиковы отказались покидать жилое помещение, мотивируя это тем, что у них нет никакого альтернативного жилья, и с ними проживает малолетний ребенок.
В районный суд обратился представитель государственного предприятия с иском о выселении из служебного жилого помещения Новикова А.П., а также его жены и пятилетнего сына. В исковом заявлении было указано, что квартира была выделена семье по договору найма служебного жилого помещения. Договор был оформлен на супруга, Новикова А.П.
Исковое заявление на выселение из служебной квартиры
- В иске о выселении в обязательном порядке должны быть указаны обстоятельства, при которых возникли и прекратились трудовые отношения, дающие право на проживание в служебной квартире.
- Собственник имеет право подать иск о принудительном выселении только после того, как после письменного уведомления о выселении наниматель отказался съезжать из квартиры.
- Необходимо соблюдать подсудность: исковое заявление подается в районный или городской суд того района, в котором находится спорное жилое помещение.
