Судом может быть занижена как сумма неустойки, так и штрафа. Обосновывается это нередко рядом фактов, подтверждающих стремление стройподрядчика к урегулированию конфликта и разрешению ситуации. Например, если исполнитель вернул часть денег, то сумма штрафа вполне может быть уменьшена. Все же, главная цель суда заключается вовсе не в обогащении инвесторов, а в предотвращении нарушений со стороны подрядчиков путем соразмерного наказания за совершенные незаконные действия.
Защита прав обманутых дольщиков осуществляется, как правило, в судебном порядке, так как нередко с недобросовестными исполнителями уладить конфликт путем досудебного урегулирования не получается в силу разных причин. Некоторые подрядчики попросту не могут выполнить свои обязательства из-за банкротства, например. Но встречаются и более неприятные случаи, когда исполнитель изначально не собирался выполнять условия договора, стремясь нажиться на участниках и обмануть их.
Условия договора, нарушающие права потребителей
Для чего это вообще делается? Да хотя бы для уменьшения размера штрафов и пени при разрешении спора в досудебном порядке. Ведь, в соответствии с ФЗ 214, она значительно меньше, чем та, что прописана в ЗоЗПП. Да и предложив наивному потребителю деньги в добровольном порядке, подрядчик может сильно занизить полагающуюся в связи с нарушениями сумму. Но об этом подробнее расскажем чуть позже.
Защита прав дольщиков по договору долевого строительства допускается различными способами. Закон РФ «О защите прав потребителей» предоставляет дольщику ряд преимуществ – в первую очередь, возможность получения дополнительной денежной компенсации в виде штрафа за нарушение прав потребителей и морального вреда.
Для того, чтобы воспользоваться этой защитой, участник долевого строительства должен являться потребителем. Считается, что потребитель – это человек, купивший квартиру для личного проживания, а не для предпринимательской деятельности. В этом случае ему будет предоставлена дополнительная защита прав со стороны закона.
2. Неустойка с застройщика по Закону РФ «О защите прав потребителей»
Итоговый размер штрафа может оказаться меньше, чем просил дольщик. Как и неустойка, штраф по ДДУ зачастую оказывается занижен судом. В качестве оснований для снижения штрафа может рассматриваться погашение застройщиком задолженности перед дольщиком, а также наличие у застройщика обязательств перед иными дольщиками, которые также должны быть выполнены (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10.05.2021 № 33-5833/2021).
Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 3 статьи 4, статья 17 Закона № 214-ФЗ).
С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2021 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации.
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2021 г.)
В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Следует учесть, что после того, как объект недвижимости был сдан в эксплуатацию, некоторая часть полномочий по поддержанию внутреннего состояния дома, переходит к жилищной организации (управляющей компании).
На что распространяется гарантия застройщика
Основная сложность состоит в определении степени недостатков. Собственнику квартиры иногда сложно самому разобраться на что распространяется гарантия застройщика и за какие строительные нюансы он несет юридическую ответственность.
Какие недостатки считаются строительными дефектами
Претензия застройщику по недостаткам — важный инструмент влияния. Данный документ позволяет доказать в суде попытку мирного урегулирования конфликтной ситуации. При наличии претензии, взыскание недостатков с застройщика осуществляется максимально быстро и легко.
- по своему месту проживания, при этом неважно, какая у гражданина регистрация, постоянная или временная;
- по месторасположению фирмы застройщика;
- по адресу стройплощадки, на которой находится объект строительства.
В силу 15 статьи ЗОЗПП дольщик может требовать со строительной фирмы возмещения ему морального вреда, под которым подразумеваются страдания (физические и/или нравственные), причиненные гражданину вследствие нарушения его прав, как потребителя. Судебная практика показывает, что компенсация редко превышает 30 тысяч рублей, как правило, ее сумма составляет от 5 до 15 тысяч рублей.
Ответственность застройщика перед потребителем
Например, строительные компании очень любят включать в ДДУ пункт, согласно которому дольщик обязан подписать договор с неким ООО на оказание последним услуг по регистрации договора и оплатить ему за данную услугу энную сумму. Однако статья 16 закона ОЗПП запрещает ставить в зависимость приобретение основной услуги от дополнительной, которая навязана потребителю.
